本報記者 張安

    日前，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，由于經(jīng)營需要，公司向廈門國際信托有限公司（以下簡稱“廈門國際信托”）申請3億元信托融資，可分期提款，各期期限不超過24個月，年利率不超過7%。本次融資由公司持有的中交地產(chǎn)（蘇州）有限公司（以下簡稱“蘇州公司”）部分股權(quán)提供質(zhì)押。

    公告顯示，中交地產(chǎn)持有蘇州公司70%股份。2023年前三季度，蘇州公司實現(xiàn)營業(yè)收入12.14億元，凈利潤為8114萬元。

    公告稱，此次質(zhì)押擔保有利于保障公司順利獲取融資，符合公司整體利益。公司經(jīng)營狀況正常，具備償還到期債務的能力，不會對公司的生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生重大影響。

    多種方式支持房地產(chǎn)企業(yè)

    近來，國家發(fā)布了多條利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策，積極推動金融機構(gòu)支持房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司作為重要的金融機構(gòu)將發(fā)揮積極作用。

    最近，信托公司支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展案例頻現(xiàn)。

    除了廈門國際信托向中交地產(chǎn)提供信托融資外，前不久，重慶信托官方微信發(fā)文稱，公司旗下的一款房地產(chǎn)信托項目——“重信·天權(quán)22006·科學城集合資金信托計劃”提前兩個月向投資者兌付全部資金。

    另據(jù)重慶信托方面介紹，2024年初，公司完成了新天地蘇州項目的風險化解。據(jù)介紹，該項目開發(fā)本應于2023年1月末到期，但因外部因素影響了項目銷售，致使項目還款壓力巨大。在此背景之下，重慶信托經(jīng)過研判，決定推動項目風險化解，減少了貸款總額并完成4.5億元產(chǎn)品的續(xù)期及發(fā)行。資金投放后，重慶信托加強該項目的投后管理，并在2023年底至2024年初，通過項目銷售及集團現(xiàn)金流補充及時償還了全部債權(quán)，完成了信托產(chǎn)品的全部清償，實現(xiàn)化解風險的同時為投資人創(chuàng)造了上億元的投資收益。

    對此，重慶信托北方業(yè)務總部總經(jīng)理姜韋在接受《證券日報》記者采訪時表示，重慶信托基于自身專業(yè)判斷，對符合紓困標準的項目積極采取支持措施，從而最大限度地保障投資人的資金安全。

    華東某信托公司工作人員在接受《證券日報》記者采訪時表示，信托公司支持房地產(chǎn)企業(yè)的方式多樣，除了收購房企旗下的項目股權(quán)與債權(quán)，主導項目紓困、盤活外，還有作為受托人發(fā)行CMBS（商業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃）產(chǎn)品等方式。但相較于上述形式，此次廈門國際信托通過股權(quán)質(zhì)押向中交地產(chǎn)“輸血”，具備操作更為簡單、直接的優(yōu)勢。

    房地產(chǎn)信托增長空間可期

    近年來，投向房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模和占比持續(xù)下降。

    根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2023年三季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金規(guī)模為1.02萬億元，同比下降2596.77億元，降幅20.28%，環(huán)比下降278.68億元，相較于22.64萬億元的受托資產(chǎn)規(guī)?？偭空急葹?.51%，已低至5%以下。這表明傳統(tǒng)房地產(chǎn)信托業(yè)務作為信托主營業(yè)態(tài)的時代已告終結(jié)。

    用益信托研究員喻智在接受《證券日報》記者采訪時表示，整體來看，信托資金投資房地產(chǎn)項目越來越少。細分類別來看，債權(quán)融資類越來越少，目前的方式主要是紓困項目、股權(quán)投資項目以及部分資產(chǎn)證券化類項目。

    從市場角度來看，近期房地產(chǎn)信托板塊的資金量整體呈下降趨勢。對此情況，姜韋表示，當前地產(chǎn)公司拿地動作減少，融資端需求下降，進一步導致房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的融資減少。

    值得注意的是，根據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，2024年2月份，房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的成立規(guī)模為18.14億元，環(huán)比增加290.40%。

    對于2月份的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立規(guī)?；嘏?，姜韋認為，一方面，這其中包含季節(jié)性因素和政策性因素的綜合影響，通常來看，上半年的產(chǎn)品成立規(guī)模會高于下半年；另一方面，近段時間以來，政府出臺了許多房地產(chǎn)領(lǐng)域利好政策，對市場起到了刺激作用。

    “從長遠的角度來看，未來房地產(chǎn)信托市場還會有較大的增長空間。目前來看，國家鼓勵金融機構(gòu)積極支持房地產(chǎn)領(lǐng)域，在這個過程中，信托公司必然會參與其中。”姜韋進一步表示，相對于銀行來說，信托公司在對房地產(chǎn)企業(yè)支持過程中具備足夠的產(chǎn)品設(shè)計靈活性。例如，信托公司可以做股權(quán)類的項目。在產(chǎn)品的機制搭建上面，信托公司可以靈活地對不同主體、不同收益要求的投資人進行組合搭配，發(fā)揮各自的優(yōu)勢支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。