■本報(bào)記者 傅蘇穎

    保監(jiān)會(huì)副主席陳文輝近日表示，當(dāng)前及今后一段時(shí)期，要穩(wěn)步推進(jìn)保險(xiǎn)資金運(yùn)用改革創(chuàng)新，研究保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租公寓等領(lǐng)域投資。

    對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生昨日對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，隨著住房政策的改變，長(zhǎng)租公寓的潛在發(fā)展空間引人關(guān)注。“保險(xiǎn)資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險(xiǎn)公司有更多的選擇權(quán)。另外，保險(xiǎn)資金特別是壽險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期屬性與長(zhǎng)租公寓相契合，可以發(fā)揮保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期資金的價(jià)值。該領(lǐng)域的投資還可以與保險(xiǎn)主業(yè)，特別是養(yǎng)老、健康等壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)以及房屋保險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合。”

    東方金誠(chéng)首席分析師徐承遠(yuǎn)昨日對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，險(xiǎn)資參與長(zhǎng)租公寓投資，對(duì)于險(xiǎn)資拓寬投資渠道，扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有重要意義。首先，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域投資具有期限長(zhǎng)、規(guī)模大等特點(diǎn)，與保險(xiǎn)資金投資偏好天然契合。其次，長(zhǎng)租公寓投資可以為險(xiǎn)資帶來(lái)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益，滿足保險(xiǎn)資金追求穩(wěn)定收益的投資需求。最后，保險(xiǎn)資金投資長(zhǎng)租公寓，不僅是通過(guò)自身的資金支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而且能優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，為建立合理穩(wěn)定的住房制度提供有利條件。

    在住房租賃市場(chǎng)發(fā)展受到國(guó)家政策鼓勵(lì)的大背景下，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域也迎來(lái)投資的“風(fēng)口”。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，未來(lái)10年至15年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)容量有望達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)規(guī)模。事實(shí)上，險(xiǎn)企已經(jīng)采用與房企“抱團(tuán)”的形式開(kāi)始悄然布局。1月10日，平安不動(dòng)產(chǎn)透露，公司將與朗詩(shī)在長(zhǎng)租公寓展開(kāi)戰(zhàn)略合作。

    朱俊生認(rèn)為，目前保險(xiǎn)資金另類投資主要有六種模式，即綜合運(yùn)用債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、項(xiàng)目資產(chǎn)支持計(jì)劃、信托計(jì)劃、私募基金、直接股權(quán)投資等方式為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供融資。目前很多方式積累了一定經(jīng)驗(yàn)，可以供保險(xiǎn)資金進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域參考。

    徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，從間接投資的角度來(lái)看，未來(lái)投資租金類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將成為保險(xiǎn)資金支持長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展的最主要手段之一。結(jié)合國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)租公寓融資最常用的手段是將租金等資產(chǎn)證券化后通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)融資。保險(xiǎn)資金的負(fù)債久期較長(zhǎng)，和期限較長(zhǎng)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有很高的匹配度。隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展，未來(lái)此類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品會(huì)處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而保險(xiǎn)資金也可以通過(guò)購(gòu)買產(chǎn)品的方式持續(xù)為長(zhǎng)租公寓行業(yè)提供資金支持。同時(shí)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行償付，具有風(fēng)險(xiǎn)隔離作用，保險(xiǎn)公司可以更好地控制投資收益。

    保險(xiǎn)資金準(zhǔn)備進(jìn)入新的領(lǐng)域，風(fēng)險(xiǎn)控制非常重要。對(duì)此，朱俊生認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓是新生事物，這個(gè)領(lǐng)域的投資在估值定價(jià)、行業(yè)研究以及法律運(yùn)用等方面都要求較高，目前險(xiǎn)資在該領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、控制和管理能力有待提高，所以險(xiǎn)資參與這些領(lǐng)域仍需審慎，同時(shí)也需要儲(chǔ)備相關(guān)的人才。

    徐承遠(yuǎn)表示，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓還處于發(fā)展期，相關(guān)公司對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)如何運(yùn)營(yíng)、如何盈利還處在摸索階段。對(duì)于間接投資參與的險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注底層基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)注的方面包括出租房屋所處的地段、對(duì)應(yīng)的客戶群體、運(yùn)營(yíng)公司等。事實(shí)上，出租房屋質(zhì)量的不同對(duì)于其所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的影響非常大，保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)穿透結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)。