2021年，中國房地產市場經歷了從上半年高熱到下半年深度調整的轉變，行業基本面先熱后冷現象明顯。9月底以來，中央及各部委連續釋放維穩信號，房企融資環境逐步轉好，但信貸環境改善傳導至市場端仍需過程。

    “穩地價、穩房價、穩預期”穩字當頭

    2021年上半年全球經濟在波動中延續復蘇勢頭，生產活動逐漸恢復至疫情前水平。中國在積極穩健的宏觀調控政策驅動下，經濟運行持續恢復，發展動力不斷增強，行業多數主要指標延續高增長，房屋銷售數據持續超預期。土地市場表現也十分火熱，房地產市場延續2020年底熱度，部分城市甚至出現了升溫過快現象。

    下半年，隨著基數效應逐步減弱，各主要經濟指標增速高位回落，房地產銷售數據逐月走低，土地市場表現慘淡，房企信用事件頻出。在“房住不炒”的總基調下，政策調控從市場參與的各大主體入手，“三道紅線”從房企融資端抑制房企投資擴張，房貸集中度管理政策從銀行端控制資金流入房地產，集中供地則從供給端改變房企拿地節奏，房企端、銀行端、土地端三大主體聯合發力，多措并舉，進一步落實穩地價、穩房價、穩預期的目標。

    數據顯示，4月的百城土地溢價率達到23.74%，為18年以來的最高水平，首批集中供地競爭十分激烈；下半年土地市場成交冷淡，2021年1-11月，土地購置面積累計同比下降11.2%，11月單月的增速大幅下降到了13%，降幅較上月收窄。從百城土地數據來看，成交土地面積同比為6.9%，為下半年內首次回正，百城土地溢價率從年內高點下降至2.6%，為2010年以來的歷史最低。

    圖：百城土地成交總價及溢價率（%）

    資料來源：Wind，中國銀河證券研究院

    政策調控方面，2021年，全國各省市發布房地產調控政策密集，政策效果亦較為明顯，一方面，針對上半年部分熱點城市房地產市場熱度上升的情況，中央連續派出隊伍到北京、上海、杭州等熱點城市實地調研，地方也頻繁出臺政策并整頓市場。另一方面，在上半年的重要會議報告中，“房住不炒”和“穩地價、穩房價、穩預期”的政策方針不變。

    中央層面的長效機制和地方城市的調控政策雙重疊加，熱點城市逐漸回歸理性，市場熱度逐步下降。雖然下半年貨幣政策有一定寬松，但為了防范資金進入房地產市場而不進入實體經濟，對房地產市場的調控依然保持緊繃狀態，信貸端大幅放松的可能性較小。尤其是2021年三季度，各地調控政策持續加碼，購房信貸額度偏緊、放款時間延長，造成市場活躍度回落。

    觀察：如何保證房企剛需融資不“斷流”？

    面對2021年的房企現金流危機，政策面進一步完善房地產金融調控長效機制，監管部門釋放維穩信號，央行、銀保監會聯合召開房地產金融工作座談會，發出明確的金融維穩信息。

    所以，頭部健康房企獲準在銀行間市場注冊發行債務融資工具，但維穩政策的落地，不能理解為房地產調控基調松動。業界經常強調的一個觀點是，房地產蒙眼狂奔的時代已經過去了。比如萬達，以壯士斷腕的勇氣剔除了業務擴張的“不良資產”，迅速將公司戰略調整至與政策同步的節奏，重回穩健發展軌道。國內那些爆雷或出現危機的、瘋狂擴張的大中型房企應以萬達為鑒。

    最近一年，房企經歷了“三線四檔”以及金融監管部門“兩條紅線”的融資供給與需求調控。在這種“強壓力測試”下，房企融資渠道收窄，流動性問題暴露得一覽無余。在房企的真實抗壓能力被測試出來后，金融監管部門開始調整政策導向，把維護房地產市場的健康發展放到了更重要的位置，采取的措施之一就是滿足房企合理的開工復工的融資需求，這就是房企的剛需融資。

    2021年房企的資金到位情況是怎樣的呢？國家統計局公布的1-10月全國房地產開發和銷售情況顯示，前10個月房企到位資金共計16.66萬億元，同比增長8.8%，其中國內貸款2.01萬億元，同比下降10%，自籌資金5.26萬億元上漲5.1%，定金及預收款6.2萬億元上漲21%，個人按揭貸款2.67萬億元上漲9.7%，利用外資僅72億元，下降35.4%。

    對照1-9月數據，比較明顯的變化是前10個月房企國內貸款從同比下降8.4%擴大到同比下降10%，其他到位資金來源變化不是很大。這就是房企如今的融資現狀。

    為了進一步強化房地產調控的“三穩目標”，滿足房企的剛需融資需求就成為一件很迫切的事情，于是就有了房企及城投企業在銀行間市場發債的“井噴”。這樣的政策走勢并非第一次。2015年是房地產行業的上一輪周期，當時也出現了房企流動性面臨“斷流”的風險。解決這個問題的辦法與現在基本一致，先是房企獲準發行中票融資，緊接著就是房企在銀行間發債融資的松綁，募集資金用于符合條件的普通商品房建設相關領域。政策調整首先滿足的同樣是房企的剛需融資。

    如何最大限度地降低房地產行業的周期性，是房地產市場長效機制建設需要重點考慮的問題之一。如何不受周期影響滿足房企的剛需融資需求，則是房地產金融調控機制建設的必答題。這是實現房地產調控“三穩目標”的必要條件。

    目前，房企融資的“否極”有被甩掉的跡象，能不能在2022年實現“泰來”則需要政策環境和市場供需條件的共同烘托。對房企股的估值判斷也如是。

    延伸閱讀

    ¡《必須實現高質量發展》人民日報2021年11月24日

    ¡《“房住不炒”定位不會改變，降準重點是支持實體經濟》經濟日報2021年12月07日

    ¡《房地產調控的“三穩目標”沒有變也不會變》證券日報2021年12月17日

    ¡《房地產業良性循環的深層邏輯》中國房地產報2021年12月18日

    ¡《房地產業應盡快告別規模擴張路線，積極探索新的發展模式》21世紀經濟報道2021年12月17日