本報記者 田鵬

    11月19日，深圳市創新投資集團有限公司（簡稱“深創投集團”）全資子公司紅土創新基金管理有限公司（簡稱“紅土創新基金”），在第二十五屆中國國際高新技術成果交易會（以下簡稱“高交會”）上，舉辦了旗下兩只公募REITs的業績說明會，并就投資人提出的問題作了現場交流。

    據悉，2023年前三季度，紅土創新深圳安居REIT累計實現可供分配金額4028萬元，完成《招募說明書》可供分配金額同期預測的109.49%；紅土創新鹽田港REIT合并層面累計實現可供分配金額7353.46萬元，在基金首次擴募資產后，完成《招募說明書》可供分配金額同期預測值的111.12%。

    紅土創新基金方面表示，未來將持續探索專業化、精品化、特色化、創新化的發展路徑，持續構筑優質公募REITs平臺，提升綜合財富管理能力，助力資本市場創新發展。

    政策紅利與精細管理共同驅動

    保租房公募REITs業績有保障

    近年來，隨著公募REITs試點工作深入開展，不斷推動多層次REITs市場建設，并取得顯著進展。目前，公募REITs市值已突破千億元大關，監管架構基本建立，制度體系逐步完善，資產范圍不斷擴大，擴募等機制穩步推出，良好生態正在形成。

    而保障性租賃住房公募REITs作為基礎設施公募REITs的重要組成，是金融創新服務實體經濟的具體實踐，對于深化住房供給側結構性改革、完善保障性租賃住房市場建設、盤活存量資產、形成增量投資，具有重要意義。

    “保租房公募REITs能夠為我國保障性租賃住房發展提供大量資金，有助于改善租賃市場供給結構，滿足新市民的住房需求，助力我國城市化進程和經濟高質量發展。”紅土創新基金方面對《證券日報》記者表示。

    在相關產品發展過程中，以紅土創新深圳安居REIT為代表的保障性租賃住房公募REITs展現出強勁活力。據悉，紅土創新深圳安居REIT基金是全國首批、深交所首單保障性租賃住房REITs基金，也是國內最早一只審核通過并成功上市的保障性租賃住房基礎設施REITs基金。

    “基金持有的4個基礎設施項目經營業績超預期完成，資產運營情況始終保持穩健。”紅土創新深圳安居REIT基金經理任寧欽在業績說明會上介紹，2023年三季度，紅土創新深圳安居REIT基金合并層面實現可供分配金額1333萬元，前三季度累計實現可供分配金額4028萬元，分別完成首發《招募說明書》同期預測的107.51%、109.49%。

    談及基金產品業績表現可圈可點的原因時，業內人士表示，一方面，得益于國家不斷出臺優化相關配套政策措施，進一步拓寬保障性租賃住房行業未來發展空間；另一方面，離不開底層資產的精細化運營。

    從配套措施來看，從《深圳市住房發展“十四五”規劃》提出以來，深圳市接連補充出臺一系列有利于保障性租賃住房公募REITs發展的配套措施，為相關產品發展營造了良好的市場環境；從底層資產管理方面來看，基金管理人通過積極督促外部運營管理機構優先保證REITs項目的租金收繳率、提前銜接區住房主管部門等手段，確保底層資產持續降本增效。

    保租房如何既滿足社會效益、又滿足經濟效益？對此，紅土創新基金表示，一方面，繼續充分運用好國家、地方給予的政策紅利，提高出租效率，保證持續增長的租金收益；另一方面，公司正在通過大力實施運營管理智能化、數字化轉型，以及多維業務協同聯動等手段，努力降低運營成本，提升運營效率，隨著公司運營管理規模體量的快速增長，邊際效益會逐步顯現。

    維護存量與做好增量并行

    倉儲物流公募REITs未來可期

    除了在保障性租賃住房行業大放異彩之外，基礎設施公募REITs在倉儲物流行業的表現也可圈可點。

    例如，作為全國首批九支基礎設施公募REITs之一、深交所首單倉儲物流公募REITs，紅土創新鹽田港REIT在2023年前三季度的運營業績呈現穩健發展態勢。

    據土創新鹽田港REIT基金經理陳超在業績說明會上介紹，截至2023年9月30日，紅土創新鹽田港REIT基金合并層面前三季度累計實現可供分配金額7353.46萬元，在基金完成首次擴募資產后，完成《招募說明書》中可供分配金額同期預測值的111.12%，各項運營業績的核心指標均已超預測完成。同時，底層資產運營情況保持穩健，基金自上市以來已積累為投資人分紅1.78億元。

    今年以來，我國經濟復蘇態勢明顯，但受美國抑制通脹持續加息政策的影響，全球貿易活動受到抑制，外貿表現一度疲軟。不過，從近日深圳市政府公布的跨境電商進出口額來看，全球貿易活動已有所修復，或將對貨物倉儲行業帶來積極影響。

    據深圳發布顯示，2023年1月份至10月份，深圳跨境電商進出口額已超過2022年全年的2000億元，同比增長76.48%，繼續鞏固全國“排頭兵”位置。從全國情況來看，雖然今年全國前10個月的相關數據暫未公布，但今年前9個月我國跨境電商進出口額占同期貨物貿易進出口比重的5.5%，已超去年全年5%的水平。

    紅土創新基金方面表示，在上述經濟環境下，疊加紅土創新鹽田港REIT資產周邊推出新倉庫資源、政府出臺的相關政策的引導，未來貨物的倉儲情況會出現一定程度的波動，部分客戶、項目可能會出現租賃區域的調整。公司在維護好存量客戶的同時，積極接洽、深入挖潛客戶需求，力爭引進新業務、新項目，做好增量工作。

（編輯 汪世軍）