■本報見習記者 閆晶瀅

    今年以來，無論是債券市場還是信托市場，都經歷了一輪“違約潮”的考驗。而在這其中，房企違約更為引人關注。

    近日，多家媒體報道稱，云南省房地產開發經營（集團）有限公司（以下簡稱“省房集團”）子公司京鵬地產因3億元信托債務到期未償付，將觸發私募債“17省房債”投資者保護契約條款，或將導致5億元債券提前兌付。一時間，市場對房企還款風險“風聲鶴唳”。對此，《證券日報》記者聯系重慶信托，公司內部人士表示，相關信托債務全部本息已付清，不存在違約情況。

    京鵬地產信托貸款惹風波

    事實上，此次引發對省房集團私募債交叉違約的高度關注，其源頭在于私募債受托管理人紅塔證券發布的一份臨時受托管理事務報告。

    該報告顯示，省房集團對京鵬地產出資5412萬元，持有51%股權，京鵬地產自2017年11月份納入省房集團合并報表范圍。2016年5月26日，京鵬地產向重慶信托申請信托貸款3億元，借款期限2年，于2018年5月26日到期。

    報告表示，自2017年5月26日開始，京鵬地產由于房地產市場變化，項目銷售回款不佳，出現資金緊張，未能按借款合同約定還本付息。截至5月26日，京鵬地產該筆借款已全部到期，僅償還本金0.2億元，尚欠本息合計3.3億元。

    而據省房集團2017年發行的“17省房債”募集說明書顯示，“發行人或合并范圍內子公司的債務出現違約或寬限（如有）到期后應付未付的，視同發生違約事件，需啟動投資者保護機制”。受托管理人應在知悉觸發情形發生之日起按照受托管理協議約定時限，在十五個交易日內召開持有人會議。對于省房集團子公司出現違約的，將觸發其5億元私募債的交叉違約條款。

    《證券日報》記者在第一時間聯系到重慶信托。重慶信托內部人士表示，涉及信托債務全部本息已付清，不存在違約情況。在此情況下，省房集團5億元私募債或許也將獲得“安全墊”，不構成發行人在該期公司債券項下違反約定。

    此外，根據紅塔證券受托管理事務報告，該信托計劃整體增信措施較為良好。京鵬地產以其名下位于云南省昆明市多個房產項目為抵押提供擔保，包括昆明市官南大道玫瑰灣12567.20萬平方米商業房產、昆明市西山區望江路“鶴唐福景”約6990平方米在建工程、昆明市盤龍江以西、興科路延長線以東約42畝土地。另外，自然人雷向東還將其名下位于北京市朝陽區東四環北路7號395.25平方米房產提供擔保。自然人雷武軍提供連帶責任擔保。

    中小房企高負債引擔憂

    據《證券日報》記者觀察，此次京鵬地產及省房集團涉嫌違約事件迅速發酵，與市場對融資渠道收窄背景下，部分中小房企高負債運營風險的擔憂不無相關。

    對于大部分房企而言，除自有資金外，其資金主要來源于客戶定金及預付款、按揭貸款、開發貸款、企業融資。而自2017年以來，房地產企業融資渠道被一再收緊，這對于中小房企而言，無論在資本市場還是銀行市場，獲取資金的能力再度較弱，另外公司債、企業債、海外債券等“路路不通”，非標融資資金成本高企。在這種情況下，市場對中小房企違約的擔憂自然不難理解。

    川財證券研究報告指出，2018年伊始，多個監管部門共同推進去通道、去杠桿。銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域，近期一些信托機構的房地產非標業務已暫停。

    此外，非標業務收緊后，房企資金鏈承壓，小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。特別是一些處于擴張期的中小房企短期若不能實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險。