合肥、廣州等地日前接連發布樓市調控新政。4月以來，多地加碼房地產調控力度，延續前期房地產調控密集趨勢。從調控內容看，近期發布樓市新政的城市調控趨于精細化，不僅調控范圍有所擴大，還針對“經營貸”“學區房”等熱點問題進行特別說明。熱點地區調控全方位發力，足見調控之決心。

    涵蓋范圍明顯增多

    近期，發布樓市調控新政的城市調控內容涵蓋范圍明顯增多，調控內容趨于精細化。

    以合肥市為例，4月5日，合肥市住房保障和房產管理局官網披露《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱《通知》）。《通知》主要內容有8條：穩定增加居住用地供應、實行市區學區內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度、嚴厲打擊各種房地產市場亂象。

    二手住房限購政策方面，《通知》指出，為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為，在嚴格執行《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》（合政辦〔2016〕43號）的基礎上，進一步收緊合肥市部分區域二手住房限購政策，即暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房。其中，學區范圍以2020年教育主管部門學區劃分方案為準，后期學區劃分若有調整，則限購范圍對應調整。根據房地產市場交易監測情況，對出現異常交易的區域適時調整二手住房限購范圍。調整范圍由市房地產市場調控工作聯席會議辦公室對外公布。

    《通知》指出，在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，自2021年新入學起，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規規定情形的除外。

    此外，為規范新建商品住房銷售行為，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權益，《通知》明確，加強房源信息公開監督，自2021年4月6日起，登記購房人數與可售房源數之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，由開發企業委托公證機構予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發企業應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易。

    業內人士指出，國家統計局發布的《70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》數據顯示，截至2021年2月，合肥新建商品住宅銷售價格指數連續6個月保持上漲，價格快速上漲引發調控壓力。此次調控全方位發力，足見調控之決心。

    聚焦經營貸

    中國證券報記者觀察到，近期發布樓市新政的城市基本都提到加強經營貸管控力度，且針對經營貸的調控也呈現精細化特征，不僅提出了針對新增貸款的調控措施，還提出化解前期已積累風險的措施。

    為了加強經營用途貸款合規管理，合肥市要求，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規流入房地產市場行為。嚴格落實房地產貸款集中度管理要求。注冊地在合肥的地方法人銀行業金融機構實行分檔管理，房地產貸款和個人住房貸款占比不得超過《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》規定的各檔上限。已超上限的金融機構，分別制定調整方案，在過渡期內逐步向管理要求邊際收斂（后期若有具體實施細則出臺的，從其規定）。

    對此，中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，一季度房地產調控政策井噴，住建部約談、整頓中介、經營貸、土地供應模式變更成為繞不開的話題。其中，經營貸作為導致多地樓市明顯上漲的重要原因，成為熱點城市調控的“重災區”。在2019年之前，購房是不太可能用經營貸的，主要是因為經營貸利率遠遠高于按揭貸款，且貸款期限只有1-2年。2020年，因為特殊政策，經營貸周期越來越長，利率遠遠低于按揭貸款，所以不論是購房者還是銀行，都有了動經營貸入樓的心思。

    張大偉指出，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有很大的關系。從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言是高于按揭貸款的，但是經營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以在銀行的執行層面就出現了動作走形，變相鼓勵了經營貸進入樓市。針對一些短期內用新房本以及新企業注冊套取經營貸的行為，最近的打壓是非常有力的。這種政策的力度肯定能夠抑制市場過熱，讓經營貸回歸到它的本質，有助于企業經營，能夠在一定程度上抑制樓市非理性、不健康發展。