■本報記者 王麗新

    對于調控政策下的市場周期性波動頻率，房地產行業有一句話，“一年快，兩年慢”。從一些房企實操層面去感知，即“三年一個周期”?；蛟S這句話并不能足以揭示市場規律，但在復雜的宏觀經濟環境下，房地產市場從2015年至今，已經歷了從“起步、復蘇、繁榮到衰退”的又一輪周期。

    如此看來，2019年，短期內房地產銷售市場量價回落的格局似乎不可避免。事實上，從目前公布的銷售目標增幅程度來看，大型房企也都較為保守，基本保持20%左右增幅。

    但危機中或許也有機遇。在金輝集團管理層看來，“經濟發展和市場變化都有周期性，下行期難免要面對更多困難，但下行期往往是為下輪上漲蓄力的最好時候，優秀的企業能夠在困難中發現并抓住機會。”

    “我們希望未來兩年內突破1000億元銷售目標。”金輝集團管理層日前接受《證券日報》記者采訪時表示，目前集團成立了6個區域公司，每一個區域都在向著200億元目標走。

    調整組織架構適當放權

    尚在A股排隊上市的金輝集團，近日披露了2018年業績報告。

    截至2018年底，金輝集團在營業收入同比增長近30%的有力支撐下，實現凈利潤22.7億元；經營性活動產生的現金流凈額為29.5億元，同比增長130.33%。

    實際上，在過去的一年中，從行業整體格局來看，中型房企高價項目去化不及預期、負債上升、利潤稀釋；小型房企則因資金鏈斷裂而面臨破產或被并購的危機。在這種大背景下，金輝集團超額完成了700億元銷售業績，表現可謂不錯。

    據克而瑞2018年房企銷售排名顯示，金輝集團以746.8億元位居第41位，其權益銷售金額高達708億元，位居第35位。

    有業內人士稱，對于銷售額年復合增長率超過40%以上的金輝集團來說，與同等規模的房企相比，快速擴張的背后，助推力量之一是全國化布局開啟后，組織運營體系的改革。

    “前幾年從兩級管控往三級管控轉，即集團、區域和城市項目公司。因為，企業要做大需要提高效率，增加區域級管控，更加聚焦和高效。目前來看，已經有兩三個區域銷售額達到200多億元。”上述管理層向《證券日報》記者表示，搭好這個組織架構，能保證集團業績在未來3年-5年里實現持續增長。

    據年報顯示，截至2018年底，金輝集團合并范圍內的房地產在建及擬建項目共計74個，其中在建項目61個，擬建項目13個，多集中于一線、環一線及二線核心城市，且在2017年初即提前布局大灣區，目前在佛山、惠州等地有多個開發項目。

    在投資布局邏輯上，金輝一直秉承“全國布局、區域聚焦、城市深耕”的戰略，重點關注人口基數龐大，人口持續流入，供求關系比較合理，房價基數還處在較低水平的二線及城市群核心城市的周邊城市，包括京津冀、長三角、華東、華南、西北、西南等區域。

    在金輝集團看來，今年沒想再進入太多新城市，只是希望把這幾個區域繼續做深。目前金輝的土地儲備維持在2500億元以上，雖已足夠支持千億元發展目標，但在手現金充裕，2019年預計再完成400億元的土地投資額，以支撐后市發展。

    做高產品溢價空間提利

    實際上，為了在未來高手過招的增量市場中搶得市場份額，金輝集團過去兩年一直在修煉提升產品力的內功，不僅加大了產品研發方面的投入和費用，并在北京順義打造了研發基地，用于標準化研究、產品封裝展示、產品空間研究、智慧社區實景展示及產品創新研究等。2017年，金輝在迭代優步系的同時打造改善產品系“云系”，隨后2018年定位為云系“產品元年”，該年18個云系精品入市直接拉升了銷售業績。

    而在去年整個行業去化率偏低且利潤趨于下行的大背景下，借助產品力的提升，金輝集團突破了上述兩大難題。據金輝集團披露，公司2018年在建項目銷售去化率平均為89%，整體去化速度較快；重要的是，提升去化率的同時，保住了毛利率連續兩年維持在35%左右，且遠高于行業25%的紅線水平。

    正如公司管理層所示，“企業最核心的還是要賺錢，盈利是重要基石。我們開發的每一個項目，都有嚴格的利潤指標要求，測算達不到標準的，一律不能通過。”

    在此基礎上，管理層表示，“將繼續加大對產品和服務的投入。”他介紹，金輝設立了“忠誠度基金”，每年從銷售額當中提取一部分資金對金輝過往建設的社區進行改造，并借助CRM、RBA、365在線呼叫等信息化系統，強控服務水平，提升業主生活的幸福感。

    提高現金流安全邊際

    從財務盤面來看，金輝集團過去一年在現金流管控上下了很大功夫。2018年，金輝集團經營活動產生的現金流凈額為29.5億元，較去年同期增長130.33%，期末在手資金146億元。

    “現金流安全邊際的進一步提升，一方面說明金輝集團去年銷售規模提升，回款能力增強；另一方面也顯示出公司不斷提高現金使用效率。”有業內分析師表示，現金流是決定著是否能夠按期償還債務、是否調整營銷策略和投資拿地比例的調節器，是企業生存發展的生命線。

    “去年出現的’去杠桿’政策，不少企業在資金鏈方面承受了壓力。對于想做百年房企的金輝來說，我們非常重視現金流控管。”金輝集團管理層接受《證券日報》記者采訪時表示，“要確保足夠的資金安全墊，以應對不斷變化的政策和市場環境。”

    現金流之外，負債規模是否合理可控，也是金輝管理層眼中的重點關注指標。據年報披露，截至2018年底，金輝集團更能合理體現負債情況的剔除預售賬款后的資產負債率指標為52%，較2017年下降近10個百分點。

    “金輝的負債一直比較穩健，基于對銷售回款、利潤等財務盤面的把控，各大金融機構，包括資本市場上的不少機構投資者對金輝一直看好，愿意保持長期合作，地產信貸活躍的金融機構大多數都與公司簽署了’總對總’的戰略合作協議。”金輝管理層表示，目前，公司已根據未來一年內債務到期情況，做好了營運資金安排與融資方案銜接。接下來，在融資需求始終匹配發展需求的大原則下，公司正在積極推進小公募、境外美元債的發行。此外，金輝也會尋找新的合作伙伴，通過股權合作或者股權類融資，合理降低有息負債，降低融資成本。

    正如業內人士所示，總體來看，經過近幾年的擴張，金輝集團的土地儲備初具規模，高價地不算多，項目主要集中在一線、強二線城市，負債率保持在合理可控水平，現金流比較充裕，具備彎道超車的能力。