買(mǎi)過(guò)房的朋友都知道，契稅是必須交的。由于樓市火爆時(shí)期形成的習(xí)慣，二手房轉(zhuǎn)讓涉及的應(yīng)該由賣(mài)方繳納的契稅等，絕大多數(shù)也轉(zhuǎn)嫁到了買(mǎi)方身上。包括契稅等稅收政策的調(diào)整，與每個(gè)家庭都密切相關(guān)，因而備受消費(fèi)者關(guān)心。

    這就是《契稅法》8月12日公布后受到廣泛關(guān)注的原因。

    《中華人民共和國(guó)契稅法》已由第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議于2020年8月11日通過(guò)，自2021年9月1日起施行。其中第三條規(guī)定，契稅稅率為3%至5%。

    相信到現(xiàn)在你最初看到這兩個(gè)數(shù)字后的恐慌已經(jīng)平復(fù)了。1997年10月1日起施行的《契稅暫行條例》規(guī)定的契稅稅率就是3%至5%，只不過(guò)在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，稅收主管部門(mén)和各地政府對(duì)住房買(mǎi)賣(mài)需要繳納的契稅，都給予了優(yōu)惠或財(cái)政補(bǔ)貼，稅率普遍是在1%-3%這個(gè)區(qū)間，這就造成了人們以為法定契稅稅率就是1%-3%的印象。

    《契稅暫行條例》上升到《契稅法》，是立法機(jī)關(guān)落實(shí)稅收法定原則的體現(xiàn)。《契稅法》實(shí)施還有差不多一年的時(shí)間，全國(guó)人大常委會(huì)給這么長(zhǎng)的過(guò)渡期，我個(gè)人分析，應(yīng)該是考慮到契稅事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù)，要給國(guó)家主管部門(mén)和各省級(jí)政府預(yù)留較為充分的調(diào)研討論時(shí)間，再制定具體的解釋性文件和實(shí)施細(xì)則。在此之前，當(dāng)然是執(zhí)行現(xiàn)有的契稅稅率。

    有朋友擔(dān)心，《契稅法》實(shí)施細(xì)則會(huì)不會(huì)將稅率下限從1%提高到3%呢？大概率不會(huì)。記得多年前，人民日?qǐng)?bào)有篇文章說(shuō)，稅制改革的推進(jìn)，應(yīng)當(dāng)全面衡量、綜合考慮，以不增加，或進(jìn)一步減輕企業(yè)和居民的總體稅負(fù)為前提。這一改革思路，這些年都是體現(xiàn)了的。

    從過(guò)往房地產(chǎn)調(diào)控的歷程看，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅在內(nèi)的稅收調(diào)整是調(diào)控手段之一。理論上，不排除少數(shù)熱點(diǎn)地區(qū)將契稅稅率下限提高到3%，上限提高到5%；但是，即使是房?jī)r(jià)上漲迅猛的年份，國(guó)家主管部門(mén)和省級(jí)政府、城市政府，都沒(méi)用這一招，相信未來(lái)的《契稅法》實(shí)施細(xì)則大概率也不會(huì)。

    舉個(gè)例子，目前的單套房屋總價(jià)已經(jīng)有了很大的上漲，今年應(yīng)納契稅稅額按稅率1%征收可能就相當(dāng)于2000年的3%，如果下限提高到3%，相對(duì)稅負(fù)就是很大的躍升。政府部門(mén)不可能不注意到這種情況。至少，對(duì)剛需和改善性需求，契稅優(yōu)惠應(yīng)予保持。

    7月30日召開(kāi)的政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述有兩句話(huà)，一句是重申“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，一句是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

    我個(gè)人理解，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，“平穩(wěn)”既包括房?jī)r(jià)、地價(jià)的基本穩(wěn)定，也包括政策的基本穩(wěn)定。而稅收穩(wěn)定是房地產(chǎn)政策穩(wěn)定的重要內(nèi)容。住建部提出，2020年要著力穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期，也是這個(gè)意思。穩(wěn)預(yù)期就包含政策預(yù)期的基本穩(wěn)定。當(dāng)然，群眾對(duì)《契稅法》出臺(tái)后契稅稅率具體如何執(zhí)行難免有情緒上的波動(dòng)，這可以理解，客觀(guān)上也會(huì)推動(dòng)實(shí)施細(xì)則盡快制定出來(lái)，但基于以上分析，人們大可以放心。

    回到房地產(chǎn)市場(chǎng)本身，它的穩(wěn)定分兩個(gè)層次，一是短期的穩(wěn)定，二是中期（比如5年）的穩(wěn)定。長(zhǎng)期趨勢(shì)，暫時(shí)不討論。

    短期，很自然會(huì)問(wèn)到今年下半年的市場(chǎng)走勢(shì)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道剛剛主辦的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，幾乎所有嘉賓都同意，下半年樓市將保持平穩(wěn)。3月下旬售樓處重開(kāi)后，有過(guò)一波成交小波峰，這是疫情耽擱后住房需求的集中釋放，屬于正常市場(chǎng)表現(xiàn)。但進(jìn)入6月下旬就穩(wěn)定下來(lái)了。

    個(gè)別城市、個(gè)別區(qū)域曾經(jīng)出現(xiàn)搶購(gòu)新房的現(xiàn)象。其實(shí)這些樓盤(pán)的備案價(jià)格仍然是政府限價(jià)，也正是這個(gè)原因，極少數(shù)新房與周邊二手房存在所謂的價(jià)格倒掛，會(huì)發(fā)生買(mǎi)到即賺到的效應(yīng)，認(rèn)為有機(jī)可尋的消費(fèi)者就會(huì)想盡各種辦法來(lái)獲取購(gòu)房資格。在一城一策的調(diào)控指導(dǎo)思想下，彌合其中的投機(jī)縫隙就是必要的。

    二手房?jī)r(jià)格是買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商的結(jié)果，政府部門(mén)很難直接干預(yù)。但管住了新房市場(chǎng)，遏制住了投機(jī)因素，它的傳導(dǎo)效應(yīng)也有助于二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定。回頭看，2016年10月以來(lái)的這一輪調(diào)控，新房市場(chǎng)是2018年7月進(jìn)入調(diào)整，而主要城市的二手房市場(chǎng)是差不多3-4月就開(kāi)始調(diào)整了，新房市場(chǎng)的調(diào)整則進(jìn)一步推動(dòng)了二手房市場(chǎng)的調(diào)整。由于新房市場(chǎng)普遍是政府限價(jià)，所以近兩年二手房市場(chǎng)的調(diào)整幅度要略深于新房市場(chǎng)，但現(xiàn)在也基本穩(wěn)定下來(lái)，呈現(xiàn)橫向平整的狀態(tài)。

    中期看，7月24日房地產(chǎn)市場(chǎng)座談會(huì)傳達(dá)出的信息非常明確，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)落地實(shí)施，雖然期間的某個(gè)時(shí)段，比如今年5月，個(gè)別區(qū)域會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但整體將是穩(wěn)定的。不管是以2018年7月為起點(diǎn)還是以2020年1月為起點(diǎn)，可以肯定，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)定期。至于穩(wěn)定期有多長(zhǎng)，無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，也許是5年，也許5年以后再跟著一個(gè)5年。

    穩(wěn)定期對(duì)長(zhǎng)跑型房企最為有利。因此，房企在制定戰(zhàn)略時(shí)，也應(yīng)著眼于5年甚至更長(zhǎng)時(shí)期。還是那句話(huà)，平淡的日子過(guò)出色彩來(lái)，才是真本事。