本報記者 李正

    8月15日，國家統計局發布了2022年1月份-7月份房地產開發和銷售情況統計報告（以下簡稱“報告”）。

    從整體情況來看，雖然報告期內我國房地產行業下行壓力以及風險問題依然嚴峻，但開發景氣指數環比跌幅連續4個月收窄，經測算1月份-7月份全國商品住宅均價為10036元/平方米，1月份-6月份全國商品住宅均價為9586.34元/平方米，積極信號已經出現。

    有分析人士指出，隨著未來風險處置工作的加速推進，以及多地樓市調控新政的出臺與逐步實施，房地產行業下行情況有望在第四季度得到改善。

    開發投資下行壓力仍較大

    數據顯示，報告期內全國房地產開發投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，同比下降5.8%。具體來看，房地產開發企業房屋施工面積859194萬平方米，同比下降3.7%。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，全國房地產開發投資同比下滑，說明開發投資目前仍然面臨降溫的壓力。

    “不過，雖然目前來看壓力較大，但是預計隨著各地穩樓市政策的推進，尤其是保交付方面的政策保障，后續此類數據會有改善的空間。”嚴躍進說。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者采訪時表示，住宅開發投資跌幅（-5.8%）擴大了1.3個百分點，顯示出住宅投資受到信用風險事件的影響更大。單月來看，7月份房地產開發投資下跌12.3%，跌幅連續5個月擴大，主要是受到土地購置、新開工持續下跌方面影響。

    李宇嘉介紹，土地購置費、建筑工程投資合計占開發投資的70%左右，二者目前已經分別連續下跌14個月、12個月，并且近幾個月呈現35%-50%的較大跌幅，必然拖累開發投資。而且，由于土地購置費滯后計入開發投資，新開工繼續下跌，后續開發投資數據仍會受到一定的拖累。

    數據還顯示，報告期內房地產開發企業到位資金88770億元，同比下降25.4%。

    對此，李宇嘉分析稱，開發商到位資金降幅在連續2個月收窄以后，7月份再次擴大，主要由于近段時間交付難問題頻發，對金融機構預期產生負面影響。同時，前期出險的項目和企業，進行收并購、風險處置、資產重組進度不及預期，使得風險出現惡化。此外，7月份銷售額下行使得整體資金鏈偏緊，銀行風險擔憂加劇。

    景氣衰退速度正在放緩

    值得關注的是，7月份房地產開發景氣指數（以下簡稱“指數”）為95.26。將時間線拉長來看，3月份-6月份該指數分別為96.64、95.87、95.59、95.39，可以看出降幅正在逐步收窄。

    對此，嚴躍進認為，從指數環比持續收窄的角度來看，對于我國房地產市場來說是一個積極信號，說明景氣度的整體衰退速度正在放緩。

    “我們既要看到數據相比此前一段時間過快的惡化有所遏制，也要意識到，不管指數降速放緩與否，其都處于低于100的水平，說明背后的市場壓力和不確定仍然較大，或者有些是落后于預期的，所以還需要后續把提升景氣度、改善購房者感受等方面作為一項重要的工作去應對。”嚴躍進說。

    銷售方面，報告期內商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

    嚴躍進表示，根據上述數據進行計算，可得出1月份-7月份全國商品住宅均價為10036元/平方米，而1-6月份這一數字為9586.34元/平方米。其積極意義在于，平均房價重新回到了萬元水平，同時也說明隨著今年第二季度樓市政策效應積極釋放，房價過冷現象已經有所扭轉，也促進了市場預期的調整。

    對于未來的房地產開發和銷售情況預期，李宇嘉認為，預計風險處置工作將加速推進，如果第四季度供給端沖擊得到緩解，輔以需求端新政策策再次出臺（比如南京調整“認房又認貸”），房地產全下行的局面有望得到緩解。

（編輯 喬川川）