本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 許焱雄

    5月27日，金科股份發(fā)布公告稱，根據(jù)公司工作安排原公司董秘徐國(guó)富提交辭職報(bào)告，并經(jīng)公司控股子公司金科智慧服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“金科服務(wù)”，前稱“金科物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司”）選舉和聘任，將擔(dān)任金科服務(wù)董事、副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、董事會(huì)秘書(shū)。這一舉措，意味著金科股份正加快分拆其物業(yè)子公司赴港上市的進(jìn)程。

    在管面積50%為獨(dú)立第三方物業(yè)

    前景更廣

    此前4月29日晚間，金科股份發(fā)布公告稱，擬分拆所屬金科服務(wù)到香港聯(lián)交所主板上市，目前金科股份持有金科服務(wù)75%的股權(quán)。

    截至2019年末，金科服務(wù)合并口徑資產(chǎn)總額為40.46億元，2019年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入27.54億元，其中歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)3.97億元，服務(wù)項(xiàng)目近800個(gè)，榮膺2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)十強(qiáng)企業(yè)（連續(xù)四年蟬聯(lián)）。

    在4月15日舉行的金科股份2019年線上業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，原董事會(huì)秘書(shū)徐國(guó)富曾透露，金科服務(wù)集團(tuán)在管面積有50%是獨(dú)立第三方，完全靠外拓獲得，這在上市公司中，比例是非常高的，從在管面積來(lái)說(shuō)，金科服務(wù)現(xiàn)在合同簽約面積超2億平方米，在行業(yè)內(nèi)也屬于較高水平。

    對(duì)此，香頌資本執(zhí)行董事沈萌向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，雖然大房企的附屬物業(yè)可以得到穩(wěn)定的業(yè)務(wù)來(lái)源，獨(dú)立第三方則必須依靠自身物業(yè)管理的專業(yè)能力，但是市場(chǎng)空間要比大房企附屬的更廣闊。從這個(gè)角度來(lái)講，金科服務(wù)目前兼具了兩種模式的優(yōu)點(diǎn)。

    徐國(guó)富還表示，站在集團(tuán)的角度，希望物業(yè)板塊在成熟的時(shí)候推向資本市場(chǎng)，再加上最近幾年中國(guó)資本市場(chǎng)的基礎(chǔ)制度有了很大的改革，也為上市提供了基礎(chǔ)。

    金科股份相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)道，物業(yè)行業(yè)提升空間巨大，包括足夠大的房地產(chǎn)存量、品質(zhì)升級(jí)提升空間（無(wú)服務(wù)、低品質(zhì)服務(wù)）大、集中度提升空間（規(guī)模）大、長(zhǎng)期看住房消費(fèi)單價(jià)提升空間大、社區(qū)空間挖掘潛力大、科技賦能人均創(chuàng)收提升空間大，除此之外，一直維持較穩(wěn)定的毛利率和充足現(xiàn)金、投資安全邊際高，這些因素都構(gòu)成了物管行業(yè)是一個(gè)好賽道的基本要素。

    諸多物業(yè)公司紛紛尋求上市

    今年以來(lái)，已有包括世茂房地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、朗詩(shī)綠色集團(tuán)和卓越集團(tuán)等多家房企陸續(xù)傳出有分拆物業(yè)公司獨(dú)立上市的計(jì)劃。也已有數(shù)家物業(yè)公司遞交赴港上市招股書(shū)，此外據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，港股市場(chǎng)目前還有正榮服務(wù)、星盛商業(yè)、宋都服務(wù)、金融街物業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)等5家物管公司還在等待排隊(duì)上市。

    金科股份相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年以來(lái)全球形勢(shì)稍顯緊迫，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，房住不炒政策不變，投資偏好更趨穩(wěn)健，消費(fèi)升級(jí)持續(xù)，物業(yè)行業(yè)政策放開(kāi)。加之物業(yè)行業(yè)自身的優(yōu)勢(shì)，包括輕資產(chǎn)、低負(fù)債、抗周期、低風(fēng)險(xiǎn)、持續(xù)收入等優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，使得物業(yè)行業(yè)迎來(lái)難得的窗口機(jī)遇，從資本市場(chǎng)一無(wú)所知走向集中爆發(fā)。

    沈萌則認(rèn)為，這輪赴港上市的幾乎都是大房企附屬的物業(yè)公司，所以這部分物業(yè)服務(wù)公司上市是房企在內(nèi)地融資受壓制、境外發(fā)債匯兌成本與償債壓力不斷增加的時(shí)候的一種新的融資補(bǔ)血手段，這也是大部分物業(yè)公司選擇港股上市的原因之一。

    根據(jù)5月28日收盤(pán)數(shù)據(jù)，在港上市的物業(yè)服務(wù)公司中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，市值在100億港元以上的有碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、中海物業(yè)，滾動(dòng)市盈率分別為52.12倍、39.50倍、83.11倍、55.86倍、50.23倍。

    目前A股共有三家上市物業(yè)公司，分別為招商積余、南都物業(yè)、新大正，截至5月28日收盤(pán)，滾動(dòng)市盈率分別為121.67倍、30.01倍、60.13倍，遠(yuǎn)高于據(jù)東方財(cái)富choice統(tǒng)計(jì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)目前9.08倍滾動(dòng)市盈率的行業(yè)均值。目前，金科股份總市值約419億元，股價(jià)滾動(dòng)市盈率僅7.19倍。

    “對(duì)于機(jī)構(gòu)而言，主要是要做搶空間戰(zhàn)里面的佼佼者，使得有核心競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)、能夠讓客戶滿意的企業(yè)在資本的助推下加速集中，加速發(fā)展。比如那些具有優(yōu)質(zhì)品牌影響力，同時(shí)具備規(guī)模化、多元化和科技化羽翼的頭部企業(yè)，得到投資者的追捧就無(wú)可厚非。品牌決定了核心競(jìng)爭(zhēng)力，規(guī)模決定了保底收益，多元化和科技化分別打開(kāi)了挖掘營(yíng)收和控制成本的大門(mén)。”金科股份相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)道，“我們看到市場(chǎng)給予了高估值的上市物業(yè)企業(yè)，基本具有如上屬性。”

    東北證券研報(bào)則認(rèn)為，盡管物業(yè)管理行業(yè)在中國(guó)有著近四十年的發(fā)展歷史，但對(duì)資本市場(chǎng)而言其卻是個(gè)年輕的行業(yè)，無(wú)論是估值方式、信息披露還是經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)對(duì)比都未形成系統(tǒng)性框架，目前受追捧是因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)巨大的行業(yè)潛力和遠(yuǎn)未觸及的天花板給予了大家足夠的試錯(cuò)空間和發(fā)展機(jī)會(huì)。

（編輯 張偉 孫倩）