本報記者 王麗新

    “目前，市場仍然比較嚴峻，只有銷售端出現(xiàn)實質(zhì)性恢復，我們認為這個行業(yè)才算恢復。當前，行業(yè)已經(jīng)處于相對底部，我們相信明年不會比今年更差。”8月29日，在美的置業(yè)2022年中期業(yè)績說明會上，美的置業(yè)董事會主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂向《證券日報》等媒體表示，接下來不確定因素會逐步出清，相信隨著對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定措施不斷出臺，消費信心、能力仍會回歸到正常狀況。當前，公司還是保持足夠信心，長期樂觀的心態(tài)去布局當下及未來業(yè)務(wù)。

    從美的置業(yè)交出的這份中期業(yè)績考卷來看，有可圈可點之處，亦有壓力并存。今年上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)營收為316.6億元，同比下降4.2%；毛利為56.69億元，同比下降17.1%；核心凈利潤27億元，同比下降了11.8%。

    綜合來看，在毛利率下行已成行業(yè)大趨勢下，美的置業(yè)雖未能“獨善其身”，但公司融資渠道通暢，資信水平邁入民營房企第一梯隊。同時，上半年公司在投資端也有所發(fā)力，收購了8個項目，完成新增貨值達62.9億元。

    提及2022年下半年的經(jīng)營安排及自身發(fā)展策略，美的置業(yè)執(zhí)行董事兼副總裁王全輝表示，對美的置業(yè)來講，要以現(xiàn)金流安全作為最主要的經(jīng)營原則，平衡好規(guī)模和利潤的發(fā)展。他還說，會根據(jù)每個月的經(jīng)營情況動態(tài)調(diào)整經(jīng)營策略，絕對不會出現(xiàn)大規(guī)模、大幅度的甩貨行為，這種行為會傷害企業(yè)的生存基礎(chǔ)，對公司的利潤以及未來的可持續(xù)發(fā)展造成巨大的傷害。

    新增權(quán)益貨值62.9億元    

    自去年10月份，某知名房企陷入流動性危機后至今，出險房企幾乎已不再拿地，同時多數(shù)房企都在收縮投資。不過，美的置業(yè)今年上半年有所斬獲。

    “上半年，美的置業(yè)推動土儲優(yōu)化，退出弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值8.5億元。同時，收購8個項目，主要位于二線城市，還通過公開市場新增1宗地塊，合計新增權(quán)益貨值為62.9億元。”

    對于收并購，王全輝表示，去年9月份開始啟動合作項目的收并購工作，主要收購方向是戰(zhàn)略深耕城市以及量級較高的城市，也退出了九江、大理等城市。

    “收購整體較為劃算，收購后項目去化速度也較快，快速回籠現(xiàn)金流，對于資金的占用較少。”王全輝說，接下來的合作項目收購，堅持項目交付安全為第一考量要務(wù)。

    截至2022年6月30日，美的置業(yè)共有337個物業(yè)開發(fā)項目，擁有土地儲備總建筑面積達4294萬平方米，二線及以上城市的土儲占比67%。

    “當下，房地產(chǎn)行業(yè)收并購機會較多，優(yōu)質(zhì)房企若能趁機將資產(chǎn)換倉，不失為一個好策略。”地產(chǎn)分析師嚴躍進向《證券日報》記者表示，美的置業(yè)作為示范民營房企，過去在三、四線城市投資力度較大，現(xiàn)在則通過資產(chǎn)換倉將投資重心轉(zhuǎn)移至二線城市，資產(chǎn)質(zhì)量得到優(yōu)化。

    年內(nèi)將償付完剩余公開市場債務(wù)

    比起投資能力，在當下的市場環(huán)境中，償債能力對房企生存和發(fā)展更為重要。

    “當下，企業(yè)要將現(xiàn)金流管理放在首位，在接下來的行業(yè)競爭中現(xiàn)金流安全將是立身之本。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，美的置業(yè)的融資能力在同類別的民營房企的隊伍中算是較優(yōu)的，在房企普遍流動性承壓的環(huán)境下，美的置業(yè)仍然積極拓寬融資渠道，保持較低的融資成本。

    報告期內(nèi)，美的置業(yè)的凈負債率下降至44.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比提升至1.73，扣預(yù)資產(chǎn)負債率穩(wěn)步下降至70.3%；加權(quán)平均融資成本降至4.60%。截至6月30日，美的置業(yè)有息負債為531億元人民幣，銀行借款和債券融資合計占比82%，較年初略升；一年內(nèi)到期融資余額期限占比25%，較年初略降。

    同期，美的置業(yè)現(xiàn)金總量為305億元；銀行授信額度為1533億元，尚未動用的銀行授信額度為1056億元；累計獲得多家銀行并購貸390億元和按揭貸專項包360億元。5月份，美的置業(yè)成功發(fā)行10億元公司債，系首批創(chuàng)設(shè)信用保護合約發(fā)債示范房企。

    “公司還債壓力較小，無美元債，是少數(shù)沒有美元債的房企，年內(nèi)將償付完剩余公開市場債務(wù)。”美的置業(yè)執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官林戈表示，上半年，在確保流動性安全的前提下，有序控降負債，保剛性還貸以及商票兌付。    

    “信用不是一天建成的，要持之以恒地打造，越是碰到行業(yè)大調(diào)整的時刻，現(xiàn)金流的管理會越發(fā)重要。”林戈表示，美的置業(yè)內(nèi)部有一個現(xiàn)金流預(yù)警機制，做整個資金鋪排，在降負債安排上絕對不走極端路子，需要適當杠桿來發(fā)展。

    值得關(guān)注的是，對于房地產(chǎn)過去十年和未來十年，郝恒樂接受《證券日報》記者采訪時表示，上一個十年，房地產(chǎn)處于高速增長期，雖然中間有短期的空間波動，總體上是螺旋上升的過程，真正的拐點出現(xiàn)在2020年，2020年是頂峰。

    “2019年，我們隱隱約約感覺到這個行業(yè)有點不健康了，供需矛盾巨大。2019年、2020年之后，（有的企業(yè)）繼續(xù)放大杠桿，繼續(xù)加大債務(wù)融資，而且沒有注重企業(yè)經(jīng)營基本盤，沒有注重資產(chǎn)質(zhì)量，會面臨很大的壓力。2020年之后，行業(yè)天花板往下，緩速下降，量價走低。2022年就開始集中爆發(fā)，出現(xiàn)債務(wù)違約。”郝恒樂表示。

    “未來十年，我們還是認為長期絕對看好房地產(chǎn)行業(yè)，基于需求存在，這個行業(yè)就有未來。只不過是需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，更加注重質(zhì)量和服務(wù)，更加注重改善型產(chǎn)品需求。”郝恒樂進一步向《證券日報》記者表示，“雖然短期壓力仍在，但我們相信明年不會比今年更差，度過短周期性壓力后，將來的供需會更加健康，行業(yè)中能夠活過來的參與者，會更加理性，對未來10年，我們絕對樂觀。”

（編輯 上官夢露）