本報記者 李正

    8月22日，金茂服務召開股東大會，對投資者介紹和解答2022年中期業績情況。

    報告期內，金茂服務實現營業收入10.97億元，同比增長59.9%，其中，社區增值服務業務實現收入2.46億元，較去年同期增長221%，占總收入的22.4%，同比提升11.2個百分點；實現凈利潤1.71億元，同比增長94%。

    此外，今年上半年，金茂服務內生面積以及外拓面積兩部分業務齊頭并進。6月份，公司成功收購首置物業項目（以下簡稱“并購項目”），該項目合約面積達711萬平方米。截至2022年6月30日，公司第三方在管面積占比大幅提高，達到39.3%，品牌外拓優勢得以維持，且外拓住宅項目物管費單價為3.58元/平方米，增長質量較高。

    現金流為利潤率的1.6倍

    截至2022年6月30日，金茂服務在管面積為4548萬平方米，合約面積為6963萬平方米，涉及全國56座城市，物業費均價維持在4.45元每月每平方米的高位水平。對于經營情況，金茂服務執行董事兼首席執行官謝煒表示，管理規模實現有質量的增長。

    2022年3月10日，金茂服務在港交所成功上市。2022年上半年，金茂服務加強了現金流管理，目前公司經營活動的現金流是利潤的1.6倍，現金流在獲取并購項目后仍維持在10.44億元，總資產已由2021年年末的13億元增長到2022年6月30日的26億元。

    同策研究院資深分析師肖云祥在接受《證券日報》記者采訪時表示，受新冠疫情等因素影響，物管行業承受了一些壓力，對物管企業的正常經營活動帶來了不利影響，但這些負面影響也成為了物管企業服務能力的試金石，一些服務能力強的企業在持續提供服務保障的同時也獲得了更好的口碑，對獲取項目有著積極正向的影響。

    謝煒介紹，報告期內，公司在努力提升服務質量及營收的同時，也在通過“淬金行動”提質增效，公司報告期內三項費用占比由2021年的19.6%降低至2022年的12.3%，如果扣除上市費用，三項費用的占比會進一步降低。而隨著三項費用的大幅降低，公司凈利潤率也從2021年上半年的14.1%增長至2022年中期的16.7%。

    “此外，公司目前對整體的目標依然保持原定計劃，下半年會繼續保持高速發展態勢，推進精益管理，增強戰略定力，發力外拓，同時聚焦儲備的收購標的公司。”謝煒說。

    大力發展外拓業務

    據中報顯示，報告期內，金茂服務銷售及分銷開支約1790萬元，同比增長約265.3%。

    金茂服務方面表示，該增幅主要由于公司報告期內大力發展外拓業務，持續增加在管第三方開發物管數量，市拓部門規模大幅上漲導致相關人工成本顯著增加所致。

    事實上，對于很多物管企業來說，第三方外拓業務增長快慢對企業營收規模非常重要，同時，很多增值服務業務也是物管企業在外拓過程中帶來的。

    謝煒介紹，在報告期內成功收購并購項目以后，公司外拓業務實現大幅提升。截至2022年6月30日，第三方在管面積占比達到39.3%，外拓業態包括住宅、商寫、公共物業等。在規模擴張方面，雖然上半年受到了新冠疫情影響，但是公司仍然新增了900多萬平方米的在管面積，其中外拓新增的面積已經超過了內生的增量。

    “下半年公司將繼續發力外拓，同時聚焦儲備的收購標的公司，目前公司仍維持2023年在管面積過億（平方米）的目標不變。”謝煒說。

    社區增值服務發力拉升毛利率

    值得關注的是，將業務收入細分來看，報告期內，社區增值服務業務實現收入2.46億元，較去年同期增長221%，作為公司上半年利潤增長貢獻的重點業務，增幅十分明顯。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，社區增值服務業務往往具有很高的毛利率以及利潤增長水平，十分值得物管企業對其進行深入探索，如果物管企業能夠持續完善社區增值服務業務，將會為企業提供非常大的利潤增長空間。

    金茂服務副總裁楊和興在投資者提問環節表示，公司目前的社區增值服務業務主要來自于四大業態，分別是社區生活、空間資源、美居和資產經紀。

    楊和興介紹，生活服務業務方面，公司通過“回家APP”以及“悅鄰生活小程序”進行線上運營，以用戶加場景加解決問題的公式持續聚焦，凸顯了公司物業場域下業務的服務黏性和優勢；在空間資源方面，結合社區居民的生活便利設施，例如充電樁和直飲水站點的引入等，取得了快速的業務增長和坪效的提升；資產經紀業務方面，大力發展自有門店，報告期內自有門店增加了10家，二手資產經紀的經紀人團隊規模增長了2.5倍；對于美居業務，公司進行了創新，執行個性化平臺加標準化家居的雙產品運營模式，把分散的業主需求整合成中大批量的集中采購獲取溢價優勢。

    “隨著下半年規模和經營能力快速提升，我們也寄希望于公司的社區增值服務能實現再翻一倍的業績增長。”楊和興說。

    謝煒補充表示，雖然2022年上半年新冠疫情影響較大，但是公司仍然維持了很好的毛利率水平，這與社區增值服務業務亮眼表現關系密切。相比2021年年底，公司報告期內社區增值業務收入占總收入的比例提升了11個百分點以上，同時，該業務始終維持在45%以上的毛利率水平。

（編輯 才山丹）