本報記者 謝嵐

    見習記者 李昱丞 肖林秀

    近日有消息稱，深圳部分銀行開始下調房貸利率，當前首套房貸款利率最低可至4.95%，二套房貸利率最低可至5.25%。

    《證券日報》記者向深圳多家銀行求證后發現，針對首套房貸款，廣發銀行、平安銀行已下調房貸利率至4.95%，工商銀行、建設銀行等國有行以及招商銀行、光大銀行、中信銀行等幾家股份制銀行仍在執行5.1%的主流房貸利率。

    對此，中國銀行研究院研究員王梅婷在接受《證券日報》記者采訪時表示：“目前樓市政策導向是保證房地產市場平穩運行，降低市場風險，促進住房合理消費。在這一精神的指引下，各地對正常住房需求貸款的放款和審核條件都在逐步回歸合理。”

    2家銀行下調房貸利率

    多數銀行維持原狀

    “利率下降就是前幾天的事情。”平安銀行一位個貸客戶經理告訴《證券日報》記者，目前該行首套房貸款利率為4.95%，相較之前的5.1%下降15個基點。

    廣發銀行也加入了下調房貸利率的陣營。廣發銀行福田某支行的個貸客戶經理卓飛（化名）對記者稱，從上周開始，廣發銀行首套房貸利率下調至4.95%，二套房貸利率下調至5.25%。

    “廣發銀行投入到房地產的業務不是太多，因此我行的個人房貸額度目前較為充足。相較而言，幾大國有行的房貸額度可能會相對緊張，因為開發貸業務多，會擠占按揭額度。”卓飛對記者表示。

    IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認為：“對中小銀行而言，房貸業務始終是風險較低的優質業務。此前受貸款集中度分級管理措施的限制，部分中小銀行無法發放涉房貸款。隨著貸款政策的微調，深圳地區部分中小銀行為了競爭這塊業務，而選擇主動下調房貸利率。”

    以平安銀行為例，財報顯示，截至今年6月末，平安銀行的房地產業貸款余額占比為10.1%，個人住房貸款占比為9.01%，距離房地產貸款集中度管理制度所要求的27.5%、20%的上限仍有較大空間，這也是該行近期下調房貸利率的底氣之一。

    央行在12月13日發布的最新一期房貸數據顯示，11月末個人住房貸款余額為38.1萬億元，當月增加4013億元，較10月份多增532億元。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，個人住房貸款余額規模增大，既體現出商業銀行積極執行央行最新房貸政策的效果，也體現出央行政策支持合理住房消費需求的導向。

    然而，目前深圳下調房貸利率的只是少數銀行。《證券日報》記者了解到，深圳市內，工商銀行、建設銀行等國有大行以及招商銀行、光大銀行、中信銀行等多家股份制銀行仍在執行5.1%的主流首套房貸款利率。

    光大銀行的一位工作人員對記者表示，該行針對首套房和二套房的貸款利率分別是5.1%和5.5%，已經執行了一段時間，目前尚未收到調整通知，不排除后期下調的可能性。中信銀行、招商銀行、江蘇銀行、興業銀行等幾家銀行的工作人員也表示，目前個人房貸利率沒有下降。

    二手房成交量反彈

    深圳樓市走出至暗時刻？

    部分中小銀行下調房貸利率，對此前“深度冰封”的深圳樓市會有什么影響？

    “房貸利率下調，不僅降低了購房者的購房成本，更重要的是傳遞出一個信息，即銀行在年前沖刺放貸，購房者此前面臨的‘放貸難、放款慢’困境將大大改善，有望刺激房地產市場回暖、成交量回升。”中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    全聯并購公會信用管理委員會專家安光勇認為，此前潛在購房群體采取觀望態度，導致深圳樓市呈現“供大于求”的現象。在此情況下，下調房貸利率可在一定范圍內促進潛在購房者購買。但安光勇同時指出，大多數潛在購房者并非因銀行貸款利率過高而不購買住房，因此，下調房貸利率對房地產市場的影響相對有限。

    盡管如此，深圳樓市還是出現回暖跡象，雖然總體成交仍較為清淡。深圳中原研究中心數據顯示，11月份新房住宅成交5644套，環比上升19.8%；成交面積55.6萬平方米，環比上升14.5%。今年11月份，深圳共有19個住宅項目入市，僅2個住宅項目開盤售罄，整體“開盤去化率”（指樓盤在開盤時的銷售率）不足5成，進一步走低。根據過去一年平均成交量計算，今年11月份的去化時間約為6.3個月，去化周期大幅回升，創下年內第二高。

    12月13日，深圳網紅樓盤華潤城潤璽二期花園公布了意向登記名冊，2615批客戶提交申請，最終入圍1486批登記客戶，對應1024套房，認籌比僅為1：1.5。對比去年11月份潤璽一期9690人搶1171套房的熱度，已經不可同日而語。

    在更具象征性意義的二手房市場，成交量也有所反彈。根據深圳市規劃和自然資源局的數據，今年11月份，深圳二手住宅成交2211套，環比增長37.76%，雖然高于今年10月份1605套、9月份1765套和8月份2043套的成交量，但仍處于歷史成交低位。與去年同期成交5812套相比，今年11月份二手住宅成交量下滑超六成。

    深圳中原研究中心認為，11月份深圳全市二手房過戶量在連續7個月下滑后反彈，意味著市場筑底基本完成，市場信心在慢慢回升。但二手房交易系統拉長了交易周期，預計短期成交量仍將維持震蕩走勢。

    柏文喜認為，深圳二手房市場目前還說不上觸底反彈，二手房成交量增加主要是因此前的房貸積壓所致，導致11月份成交異常放量，體現的并不是正常的市場交投狀況。

    中國銀行研究院研究員王梅婷則表示，深圳樓市是否反彈，還需進一步判斷。此前，由于當地銀行集中停止發放住房貸款或設置較高的房貸門檻，深圳房地產成交量連創新低。伴隨房地產調控正常越來越精準、科學，預計深圳二手房市場有望逐步回暖。