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前四月恒大銷售2126億登頂 龍頭房企競爭加劇座次再洗牌

2020-05-08 06:03  來源:21世紀經濟報道

    多位業內人士表示,4月及五一期間的樓市表現,很大程度上是需求被壓抑后的爆發,能否持續、持續多久仍需觀察;下半年的樓市,仍然有較多的不確定性。

    當人們以為疫情將給樓市按下暫停鍵時,近期的市場卻走出了一波復蘇的行情,龍頭房企的動作也再次提醒人們,無論是網上賣房,還是加緊復工,競爭從未停息。

    進入5月,主流房企紛紛發布了前四月業績,受疫情影響,大多數房企的銷售出現了明顯下滑,但整體上,龍頭房企的表現優于中小型房企,行業兼并整合的趨勢愈發明朗,前10強、35強、100強房企的排位也發生了重大變化,一些房企甚至從百強榜單中消失了。

    值得注意的是,4月以來的樓市出現回暖,一些熱點城市甚至重現搶房。這影響到開發商的當月業績,也提振了他們的信心。

    但多位業內人士表示,4月及五一期間的樓市表現,很大程度上是需求被壓抑后的爆發,能否持續、持續多久仍需觀察;下半年的樓市,仍然有較多的不確定性。

    巨頭們的排位競爭

    碧萬恒融四巨頭中,恒大今年成了最博眼球的一個。5月6日,恒大公告顯示,憑借著名的“7.5折”等大力促銷手段,今年1-4月,恒大累計銷售2125.7億,同比增長19.4%;銷售面積2371.1萬平方米,同比增長43%;累計回款1782億,同比增長60.8%,接近公司去年上半年1874億的回款總額,刷新同期銷售及回款最高歷史紀錄。

    其他三巨頭均小幅下滑。前4個月,萬科累計實現合同銷售金額1858.3億元,同比減少約11%;碧桂園實現權益銷售金額約1498.8億元,去年同期為1672.3億元;融創銷售金額約955.2億元,上年同期則為1189.9億元,這兩家的下降幅度也超過10%。

    前四月,巨頭們的排位有了明顯變化。恒大再次登頂冠軍,碧桂園落到了第二,萬科第三,保利發展超過了融創居于第四位,1080億略勝于融創的955億,融創則掉到了第五。

    排行榜十強的后五位,也發生了明顯變化。新城控股跌出了前十,以505億排到了十二名,龍湖以602億取代新城拿下了第八名。

    巨頭、龍頭們的表現還算是好的,跑贏了大市。據克而瑞統計,前4月百強房企累計實現銷售面積1.9億平方米,銷售額達到2.6萬億元,分別同比減少了12.8%、14.5%;50強中,也只有寥寥4家銷售同比有所增長,其余均是下降狀態。

    截至4月底,克而瑞按照全口徑銷售金額統計,只有4家房企銷售跨越千億,包括恒大、碧桂園、萬科和保利,與2019年同期的5家相比減少1家,融創中國暫居千億之下。

    隨著樓市有序復蘇,4月單月的房企業績表現也值得注意,有了回暖的跡象,很多已基本恢復到疫前的水平。

    克而瑞報告顯示,4月份市場熱度回升,房企加快供貨,百強房企銷售恢復情況好于預期。TOP100房企單月實現全口徑銷售金額9002.3億元,較3月環比上升17.2%,較去年4月同比轉正。

    四巨頭中,恒大仍然最猛,4月實現銷售652.1億,同比增長11.6%,銷售面積713萬平方米,同比增長28.5%;碧桂園實現權益銷售金額490.0億元,較2019年4月同比增加3.76%,權益銷售面積約589萬平方米,同比增加16.07%。

    TOP20房企中,有15家企業單月業績環比提升,11家企業單月業績同比增長,“回血量”最大的是碧桂園,達到690億元,而單月環比提升最大的是中國金茂,達到46%。

    彎道超車的機會

    疫情沖擊下,有人靠大力營銷勝出,有人逆市拿地、開啟并購爭取未來機會。

    保利發展就一反常態大膽投資土地。據中指研究院數據,截至4月末,保利發展、香港置地、中國恒大、綠城中國和招商蛇口新出現在拿地金額前十中,而去年同期拿地金額第一的融創中國今年僅排在第十八位。

    身為穩健型央企,保利在逆境中尋求彎道超車的機會,截至4月中旬,保利已累計通過掛牌和合作獲取方式新增20個項目,項目普遍位于一二線核心城市。

    克而瑞研究人士林波指出,很多龍頭房企的拿地力度在4月份有明顯增加。一方面是之前的疫情影響了拿地,另一方面可能目前的房企拿地銷售比,跟去年下半年水平基本相當,目前拿地銷售比平均是0.35。

    綠城從年初開始積極拿地,目前貨值超過1000億,土地投資款投入將近500億。按照土地投資款排在第二的是保利,其次是華潤和碧桂園,都在300億以上。按照貨值來看,綠城、碧桂園、保利、恒大和綠地,都是在900億以上。

    另一些房企則靠收并購實現規模躍升。去年以來,世茂近百億收購泰禾房地產項目;又并購了福晟集團一些開發項目和業務,3月份世茂服務還收購福晟物業51%股權,涉及物業項目約90多個,簽約面積超過1500萬平方米。

    4月份,中國奧園公告,擬收購京漢股份29.99%的股份,總代價約人民幣11.6億元。

    融創、奧園、首創等房企也表示,今年有很多機會,在部分房企流動性壓力較大的時候進行收購。

    一些資金鏈緊張的公司則主動引入戰投。泰禾5月初透露,公司正在考慮引入戰投,已經有一些意向合作方在談。

    借助收購,世茂實現了規模爆發。繼去年擠掉龍湖進入前十名,今年前四月世茂延續了上升的勢頭與地位,目前還是以583億元緊緊咬住龍湖保持第九,以5億元的微弱優勢居于華潤置地之前。

    與這些龍頭房企進取的投資和并購相比,中小型房企尤其是小房企的日子步履維艱。

    中原地產首席分析師張大偉指出,今年中小房企資金鏈斷裂將是常見問題,龍頭房企則可以趁此擴張。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為,未來幾年房企之間并購趨勢會更加明顯。

    有券商指出,隨著市場回暖,未來房企表現將有所分化,而持續性收入、融資成本和權益銷售增速將成為決定估值的關鍵指標。

    整體而言,龍頭地位愈加穩定,百強房企的排名不斷變化,行業洗牌重整加速,熬不過凜冽寒冬與大局變數的中小房企已經默默離場,剩下的玩家則帶著龐大的規模體量,不斷適應著行業變局。

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