■本報記者 施露

    2012年上港集團與中國金茂拿下海門路55號地塊，作價56.8億元，榮膺當(dāng)年上海總價地王。

    6年之后，上港集團卻以總價127.86億元擬在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所將海門路55號項目掛牌出售。

    2017年，中國金茂攜近30億元的收益退出之后，海門路55號項目權(quán)益全部歸屬上港集團。

    根據(jù)上港集團10月12日公告，海門路55號地塊所屬上海星外灘開發(fā)建設(shè)有限公司（下稱“星外灘”），當(dāng)前上港集團持有星外灘100%股權(quán)。

    北外灘地主“賣子”

    10月12日，上港集團公告稱，擬不低于127.86億元的價格掛牌轉(zhuǎn)讓星外灘100%股權(quán)。

    上港集團在公告中稱，轉(zhuǎn)讓的主要原因為迎合北外灘航運中心建設(shè)開發(fā)節(jié)奏，并保障項目建成后更專業(yè)的商業(yè)開發(fā)及運營。

    上海星外灘開發(fā)建設(shè)有限公司成立于2013年3月份，注冊資本為60億元。主要負責(zé)在上海市虹口區(qū)海門路55號地塊內(nèi)從事商業(yè)及辦公房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。

    截至今年6月30日，該在建項目已經(jīng)完成結(jié)構(gòu)封頂，目前仍在建設(shè)中，預(yù)計2019年3月31日工程竣工。截至目前，星外灘的主要資產(chǎn)均處于正常運行狀態(tài)。

    根據(jù)第三方評估報告，以2018年6月30日為評估基準日，星外灘100%股權(quán)總資產(chǎn)賬面價值約為108億元，負債合計約為48.55億元，凈資產(chǎn)約為59.5億元。

    公告還顯示，星外灘所擁有的項目名稱為星港國際中心，位于上海市虹口區(qū)提籃橋街道88街坊1/1丘，項目東至海門路、西至公平路、南至東大名路、北至東長治路，項目主體由兩幢50層的辦公樓和一體式商業(yè)裙房組成，地下2層與北側(cè)地鐵12號線提籃橋站、與西側(cè)地鐵19號線（規(guī)劃中）無縫連接。而根據(jù)虹口區(qū)政府網(wǎng)站信息，星港國際中心包括2幢263米高的現(xiàn)代化超高層城市綜合體，3層高24米的商業(yè)裙房，地下6層地下室，因此又被成為北外灘的“雙子樓”。

    公開資料顯示，該項目總建筑面積41.61萬平方米。地上建筑面積為24.38萬平方米，地下建筑面積為17.23萬平方米。

    上港集團在公告中稱，本次出售資產(chǎn)按不低于標(biāo)的資產(chǎn)的評估值以公開掛牌轉(zhuǎn)讓的方式進行，交易是否成功具有不確定性。如交易順利完成，預(yù)計本次出售股權(quán)（按照星外灘100%股權(quán)掛牌底價計算）將增加公司合并財務(wù)報表投資收益約15.5億元，歸屬于母公司股東的凈利潤約11.7億元。

    上港集團表示，公司不存在為星外灘提供擔(dān)保、委托星外灘理財?shù)那闆r，星外灘不存在占用上市公司資金的情況。本次出售星外灘100%股權(quán)有利于進一步推進公司產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，優(yōu)化資源配置，并將有效確保項目收益、回籠資金、降低運營風(fēng)險，有利于公司的實際經(jīng)營。

    《證券日報》記者注意到，此前與中國金茂聯(lián)合開發(fā)星外灘項目的上港集團，在去年將星外灘股權(quán)全部收回時，并非毫無壓力。

    半年報數(shù)據(jù)顯示，上港集團為支付星外灘股權(quán)收購款，借入5年期并購貸款36億元，同時星外灘項目開發(fā)貸款較年初增加28億元。為此長期借款較去年同期增長76.82%，應(yīng)付賬款較去年同期增長39.66%。

    上港集團在上半年報告中稱，星外灘項目預(yù)計出資130億元，報告期內(nèi)投入8.6億元，累計投入103.75億元，已完成計劃的80%。該項目資金來源為自有資金，目前正在建設(shè)之中未進行銷售，報告期內(nèi)未產(chǎn)生收益。

    中國金茂半路退出

    值得注意的是，當(dāng)前上港集團出售的星外灘項目，該地塊當(dāng)年56.8億元的成交總價，超過了中冶置業(yè)在2012年11月底以56.2億元拿下的南京下關(guān)濱江2號地塊，不僅榮膺上海總價地王，也刷新2012年全國總價地王新高。

    2012年底，上港集團與威旺置業(yè)聯(lián)合體（中國金茂香港子公司）摘得上海海門路55號商辦地塊，樓板價23330元/平方米，溢價21.11%，該地塊起拍價格為46.9億元，起始樓面價19264元/平方米。

    當(dāng)時的土地出讓文件顯示，海門路55號地塊，屬商辦用地，出讓面積40577.40平方米，容積率6.0。

    上港集團彼時對外公告，威旺置業(yè)為中國中化集團公司旗下境外企業(yè)中國金茂下屬全資公司。競得地塊后，上港集團與威旺置業(yè)各自出資50%組建項目公司。

    按照公告，2013年，星外灘完成第一次注冊資本繳納，上港集團和中國金茂各出資17億元。當(dāng)年12月份，上港集團與中國金茂在幾次注冊資本繳納后，雙方的實繳出資額均達到了30億元，星外灘的注冊資本到了60億元。

    不過，雙方的合作到了2017年年底，中國金茂就將星外灘50%的股權(quán)（彼時認繳30億元），悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給了上港集團，作價59.98億元，考慮到開發(fā)階段的投資，中國金茂帶著近30億元的收益退出。

    北外灘作為為傳統(tǒng)的黃浦江碼頭重地，上港集團歷史上就在北外灘多有豐富的土地儲備，成為該區(qū)域的“地主”。

    其中規(guī)劃用地面積超過14萬平方米的匯山地塊就是上港集團與方興地產(chǎn)于北外灘核心區(qū)聯(lián)手開發(fā)的大型商務(wù)綜合體。海門路55號地塊緊臨匯山西地塊，與匯山地塊連接成片，進一步鞏固了上港集團與方興地產(chǎn)在北外灘的地主之位。2004年，方興地產(chǎn)大股東中化集團與上港集團就各以50%股權(quán)的出資成立上海銀匯公司，取得了匯山西地塊土地使用權(quán)。2007年2月，上港集團與方興地產(chǎn)再次以各50%股權(quán)的比例合作成立匯港房地產(chǎn)公司，以14.65億元價格競得占地逾3.5萬平方米的匯山東塊，樓板價13962元/平方米。2008年2月，匯港房地產(chǎn)再次以11.233億元的底價摘得了匯山中塊，樓板價為15000元/平方米。

    “受到近期房地產(chǎn)市場降溫影響，部分物業(yè)的價格或達到高點，是拋售的一個比較好的時機。從實際情況來講，北外灘承擔(dān)航運中心功能以及整個虹口更新和復(fù)興的概念，本質(zhì)上來講，優(yōu)質(zhì)地段后續(xù)的升值空間還是存在的。對于上港集團來講，應(yīng)該是考慮到了項目增值，上港集團本身并不是一個傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商，轉(zhuǎn)讓后有助于公司集中主營業(yè)務(wù)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進《證券日報》記者評價道。