12月6日，中央政治局召開會議，分析研究2022年經(jīng)濟工作。會議強調，明年經(jīng)濟工作要穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進。

    住房問題關乎發(fā)展，也關乎民生。6日召開的中央政治局會議明確，要推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

    與之前相比，本次政治局會議關于房地產的表述相對溫和。中國城市經(jīng)濟學會房地產專業(yè)委員會主任、中國社會科學院生態(tài)文明研究所理論研究室主任王業(yè)強在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，會議表述的轉變釋放了更加積極的政策信號，但政策基調不會發(fā)生急轉彎式的改變，可能會根據(jù)房地產市場的具體情況進行微調。

    中國城市規(guī)劃設計研究院住房所所長盧華翔認為“房住不炒”是中央長期堅持的一個總體導向和要求，部分關于房地產調控將全面放松的觀點系誤讀。

保障性住房建設的重點在哪里？

    本次政治局會議再提住房保障，明確要推進保障性住房建設。

    王業(yè)強指出，目前我國房地產體系包括住房市場體系和住房保障體系兩部分內容，住房的“保民生”功能越發(fā)顯著，大力推進保障性住房建設是住房制度改革的方向，也是國家住房政策的重點，而保障性住房建設政策的重要著力點即為保障性租賃住房。

    住房問題關系民生福祉，近幾年中央經(jīng)濟工作會議都對住房保障工作進行部署。如2017年明確要建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度；2018年提出要完善住房市場體系和住房保障體系，2019提出要加大城市困難群眾住房保障工作，2020年明確要高度重視保障性租賃住房建設。

    今年6月24日，《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布，強調要突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給。該文件首次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，將公租房、保障性租賃住房和共有產權房確定為我國住房保障體系的三大內容。

    王業(yè)強表示，公租房由政府出資建設，申請限制條件多，兼顧人群少，而具備產權保障的共有產權房推廣壓力相對較大。相較而言，保障性租賃住房需要多主體投資，多渠道供給，充分發(fā)揮市場機制作用，適用范圍廣，推廣動力大，能更好解決新市民、青年人等城市“夾心層”住房難題。

    7月加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議進一步提出，要將發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務，解決好大城市的住房突出問題。

    截至目前，上廣深杭等十余個城市出臺了“十四五”期間保障性租賃住房建設的具體要求和實踐方案。

    盧華翔向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，預計明后年推進保障性租賃住房建設的工作重點為落地實施，后期也可能會一些政策跟進。

    王業(yè)強則認為，明年更多城市會結合本地實際差異化推進保障性租賃住房建設，另外，也可能會根據(jù)實際情況對保障性租賃住房政策和制度進行完善。

住房需求是否合理的界限在哪里？

    本次政治局會議明確要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

    盧華翔認為這是本次會議的一個亮點。在盧華翔看來，“支持商品房市場更好滿足購房者合理‘自住’住房需求”的提法更加準確，現(xiàn)階段首套住房、改善性住房、養(yǎng)老住房等都應屬于合理的住房需求范疇。

    “在國家層面對購房者合理自住住房需求進行合理政策支持，也符合‘十四五’期間提升住房居住品質，滿足人民美好居住需要等政策導向。”盧華翔說。

    盧華翔認為，合理的住房需求的內涵和標準處于動態(tài)變化之中，目前對住房需求“合理”與否并未有明確標準。未來在實施操作過程中，各城市可能會根據(jù)當?shù)胤康禺a市場發(fā)展的情況確定不同的標準。

    王業(yè)強則表示，提出支持“合理的住房需求”是為了與“投機炒房”相區(qū)別，也期待后續(xù)在政策上有具體的認定標準推出，比如對面積、套數(shù)（尤其是套數(shù)）進行規(guī)定，并將貸款比例、貸款利率與之掛鉤。

    本次政治局會議還提出要促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

    在盧華翔看來，“平穩(wěn)健康發(fā)展”一直是中央對房地產行業(yè)的要求，“這個方向應該是不會有變化的”。

    王業(yè)強則認為房地產政策的提出要符合實際，目前房地產整體處于低谷時期，行業(yè)壓力和風險較大，在這樣的背景下提“平穩(wěn)”有些不合時宜。

    王業(yè)強指出，本次會議提出促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，釋放了一種更加積極的政策信號。后續(xù)地方政府可能會因城施策適度對落戶、稅收等政策進行微調，“如果市場好，調控可能會相對緊一點，反之則相對寬松一點”。

    “良性循環(huán)”是一個比較新的提法。從房地產行業(yè)角度來看，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，本次會議關于房地產“良性循環(huán)”的表述，意味著現(xiàn)在房地產循環(huán)可能不暢，包括供地循環(huán)、開發(fā)建設循環(huán)、新房循環(huán)、二手房循環(huán)在內，房地產鏈條循環(huán)不暢通，導致房地產下行明顯，拖累經(jīng)濟增長。

    基于此，李宇嘉指出，政策開始從整個循環(huán)鏈條的各個環(huán)節(jié)進行疏通，包括調整土地出讓的政策，降低拿地門檻，增加開發(fā)貸款投放力度，重啟并購貸款，降低二手房交易成本。其中最重要的是增加資金潤滑劑對循環(huán)鏈條的疏通。

    王業(yè)強指出與過去限制房地產為主的政策相比，這次“良性循環(huán)”提法中蘊藏更積極的含義。“過去房地產投資炒作和金融化比較嚴重，是一個單向的循環(huán)，亦即資金單向流動，未與國民經(jīng)濟和雙循環(huán)格局形成良性互動。”

    盧華翔認為，良性循環(huán)應該包括促進房地產與國民經(jīng)濟發(fā)展，以及房地產如何在國家雙循環(huán)格局中發(fā)揮更好的支撐作用兩個重點。

    李宇嘉告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，具體而言，明年在促進房地產健康發(fā)展和良性循環(huán)方面，可能會有一些政策推出，如按揭貸款政策和開發(fā)貸的正?；?，加強監(jiān)管預售資金的同時優(yōu)化使用，增加對保障性租賃住房的支持。