本報記者 吳曉璐

    10月26日，記者從中國證監(jiān)會網(wǎng)站及滬深交易所網(wǎng)站獲悉，首批4單消費基礎設施REITs項目獲得證監(jiān)會和交易所同時受理。

    4單項目分別是華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、嘉實物美消費REIT以及中金印力消費REIT，資產(chǎn)類型包括購物中心、社區(qū)商業(yè)等。原始權益人包括華潤、金茂、印力、物美，均為我國頭部消費基礎設施領域的參與者。

    市場人士表示，首批消費基礎設施REITs項目的推出，有望助力擴消費、穩(wěn)增長，將進一步豐富REITs資產(chǎn)類型，為消費基礎設施領域企業(yè)構建“投融建管退”良性循環(huán)、促進提質(zhì)增效和戰(zhàn)略轉型提供了廣闊空間，為基礎設施REITs市場長期健康發(fā)展注入新動力。

    底層資產(chǎn)運營穩(wěn)定性良好

    實際上，今年3月份，消費基礎設施已納入公募REITs試點范圍。3月24日，證監(jiān)會發(fā)布的《關于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》和國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》同時提出，“研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs”。

    10月20日，證監(jiān)會發(fā)布《關于修改〈公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）〉第五十條的決定》，將公募REITs試點資產(chǎn)類型拓展至消費基礎設施。

    從底層資產(chǎn)來看，首批受理的消費基礎設施項目底層資產(chǎn)較優(yōu)質(zhì)，運營穩(wěn)定性良好，經(jīng)營業(yè)績具備較強的增長潛力。華夏華潤商業(yè)REIT底層資產(chǎn)為青島萬象城，華夏金茂購物中心REIT的底層資產(chǎn)是長沙金茂覽秀城，中金印力消費REIT資產(chǎn)入池范圍為杭州西溪印象城，嘉實物美消費REIT底層資產(chǎn)為北京物美商業(yè)集團股份有限公司位于北京市中心城區(qū)的消費基礎設施資產(chǎn)，包括四個項目，主要經(jīng)營物美、麥德龍等品牌超市，以及餐飲、理發(fā)、藥店等貼近社區(qū)生活的便民商業(yè)。

    談及消費基礎設施REITs與已上市REITs資產(chǎn)的區(qū)別，中信證券首席經(jīng)濟學家明明對《證券日報》記者表示，消費基礎設施主要包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等，其與存量的產(chǎn)業(yè)園區(qū)（研發(fā)辦公類和廠房類）、倉儲物流、保障房等存量產(chǎn)權REITs所覆蓋的基礎設施類型相比，在底層資產(chǎn)經(jīng)營模式上就存在較大差異，比如消費基礎設施在租金模式上就涉及固定租金、提成租金等多種選擇。此外，區(qū)位、運營管理能力對于消費基礎設施的影響也相對較大。

    廣發(fā)證券首席地產(chǎn)分析師郭鎮(zhèn)對《證券日報》記者表示，消費基礎設施REITs底層資產(chǎn)主要是商場、購物中心、百貨等，屬于ToC（面向消費者）的運營類資產(chǎn)，收入業(yè)績表現(xiàn)受到經(jīng)濟波動的影響較小。

    談及首批消費基礎設施REITs對投資者的吸引力，郭鎮(zhèn)表示，消費基礎設施REITs豐富了REITs資產(chǎn)類型，原始權益人持有城市核心區(qū)位的不動產(chǎn)，對投資人吸引力較強。

    市場規(guī)模有望達千億元

    今年以來，包括華潤置地、百聯(lián)股份、天虹股份、萬科等多家公司表達出申報消費基礎設施REITs意向。中金公司有關專家表示，我國消費基礎設施存量資產(chǎn)豐富、參與主體多元、市場化程度高，未來消費基礎設施REITs有望打開千億元級的市場空間。

    事實上，在成熟的REITs市場中，購物中心等消費屬性資產(chǎn)已具備相當規(guī)模。嘉實基金首席投資官兼公募REITs板塊負責人王藝軍對記者表示，截至2023年9月份，美國零售業(yè)REITs市值占比達14%、新加坡零售業(yè)REITs市值占比達10%、而香港零售業(yè)REITs市值占比高達76%。

    華夏基金基礎設施與不動產(chǎn)業(yè)務部表示，消費基礎設施REITs作為成熟REITs市場最主要的類型之一，資產(chǎn)規(guī)模大，市場化程度高，是投資消費增長的重要載體。消費基礎設施公募REITs可盤活優(yōu)質(zhì)的消費類基礎設施存量資產(chǎn)，讓公募服務實體產(chǎn)業(yè)與國家戰(zhàn)略的能力得到更充分發(fā)揮。更重要的是，消費基礎設施公募REITs的亮相，有望為整個消費基礎設施行業(yè)在“擴大內(nèi)需”戰(zhàn)略背景下的投融資效能轉型升級提供具有重大創(chuàng)新意義和示范效應的綜合解決方案。

    推動REITs市場高質(zhì)量擴容

    據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至10月26日，目前上市REITs共29只，合計發(fā)行規(guī)模954.52億元，如果加上擴募規(guī)模，REITs募資已經(jīng)超過千億元。

    隨著首批消費基礎設施公募REITs的受理，市場人士認為，預計未來公募REITs市場規(guī)模將會持續(xù)擴容。產(chǎn)品規(guī)模和種類的豐富有利于吸引資金參與公募REITs投資，促進投資策略更加多元化、市場流動性不斷提升，REITs產(chǎn)品的長期投資價值將會得到廣大投資者的進一步認可。

    明明表示，消費基礎設施REITs未來的發(fā)行上市有望推動市場持續(xù)擴容增類，形成更多可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或有助于承接后續(xù)逐步進入的增量資金。對于原始權益人而言，有助于打通“投融管退”資金閉環(huán)，進而促進后續(xù)有效投資；對于投資者來說，新類型REITs提供了更豐富的投資選擇。

    上交所相關負責人表示，后續(xù)，上交所將積極支持消費基礎設施公募REITs項目的審核發(fā)行，持續(xù)推進公募REITs審核流程及市場生態(tài)體系建設日漸完善。

    深交所相關負責人表示，接下來，深交所將有序開展首批消費基礎設施REITs審核、發(fā)行等工作，推動項目平穩(wěn)落地，進一步完善制度建設，加大市場培育力度，強化投資者教育，持續(xù)推進REITs常態(tài)化發(fā)行與多層次REITs市場建設，更好發(fā)揮REITs盤活存量、擴大有效投資的積極作用，不斷提升資本市場服務實體經(jīng)濟能力。