昨日，證監會和住建部聯合發布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。這是繼《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》和《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》后，在租賃住房金融支持方面的又一重要文件。

    先看一下文件要點

    1、住房租賃資產證券化的重要意義

    有助于盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；

    有利于降低住房租賃企業的杠桿率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性循環；

    可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。

    2、發行住房租賃資產證券化產品的條件

    一是物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；

    二是物業正常運營，且產生持續、穩定的現金流；

    三是發起人（原始權益人）公司治理完善，具有持續經營能力及較強運營管理能力，最近2年無重大違法違規行為。

    3、優先和重點支持的領域

    優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域，利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目，國家政策鼓勵的其他租賃項目開展資產證券化。

    鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。支持住房租賃企業建設和運營租賃住房，并通過資產證券化方式盤活資產。支持住房租賃企業依法依規將閑置的商業辦公用房等改建為租賃住房并開展資產證券化融資。優先支持項目運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。

    重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信托基金（REITs）。

    有何指導意義和操作性？

    這個文件有何指導意義？對市場有何影響？接受證券時報記者采訪的業內人士給出了明確答案。

    中國REITs聯盟秘書長王剛接受證券時報記者采訪時指出，這個文件從政策層面清除了集體租賃用地的一些障礙，從資產形成階段，即開發建設階段，到資產退出階段，通過REITs或資產證券化的其他工具指出了明確可行的方向，對整個住房租賃產業的形成，特別是從供給端，即資產持有方提供了重要的支持，從證監會的證券化角度，住建部的建設運營和監督角度，以及評估角度都給了市場明確信號。

    “可以說這個文件上承國家政策，下接市場地氣兒，為未來租賃住房發展及租賃住房證券化的發展做出了方向性的指導。”中聯基金執行總經理范熙武接受證券時報記者采訪時說，既是對十九大關于發展租賃住房和“房住不炒”定位的落實，又是兩個部委一起發文推動，對市場有重要意義。

    范熙武認為，這次是地產行業主管部門（住建部）和金融證券化產品的監管部門（證監會）聯合發文，并且針對租賃住房領域，用證券化方式來推動租賃住房發展，指向性非常明確，工具也非常明確，對行業會有實際的推動作用。并且內容非常接地氣，包括發行條件、具體領域、行業主管部門與產品主管部門要有怎樣的監管協作，以及在支持過程中各項具體工作的工作流程等都規定出來了，在加快住房租賃市場發展的同時，也會推動規范有序的發展。“這個文不是單純支持鼓勵性質的方向推動的文件，而是有具體可操作性的文件。”他說。

    戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰接受證券時報記者采訪時也認為，新政以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出渠道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利于提高資產運營管理能力提升項目投資收益。

    公募REITs有望年內破冰

    值得注意的是，文件中除了明確“重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品”外，還明確提出“試點發行房地產投資信托基金（REITs）”。

    一位不愿透露姓名的業內人士接受證券時報記者采訪時認為，鑒于國內類REITs已經有過幾年的發展了，文件中提到的發行試點可能是業內廣泛關注的公募REITs。今年有可能會成為公募REITs元年，并且首先試點的很可能是在租賃住房領域。

    58安居客房產研究院首席分析師張波認為，證監會和住建部聯合發文鼓勵資產證券化發展，是租賃快速落地的重要“推進器”，會更有效提高住房租賃市場的融資能力，大力推動住房租賃市場的穩步高速發展。從現狀來看，租賃市場的資產證券化目前已經成為租賃住房融資重要渠道。

    據58安居客房產研究院跟蹤監測，截至今年3月，已經有12只租賃市場資產證券化產品發行，總規模超過500億。

    胡峰指出，現在的資產證券化產品基本都是私募產品，不是真正意義的公募REITs，相當于有這么多的類REITs從私募轉向公募的條件已經逐步具備了。

    “現在推了這么多所謂的類REITs、商業地產抵押按揭資產證券化（CMBS），實際都是在大宗交易平臺上發行的，單個份額100萬起，基本是機構在買。只有打開公募REITs，普通個人投資者才可以參與，這將是今年的一個熱點，豐富投資者的結構，讓個人投資者能參與，這是很重要的方向。”王剛說。

    今年2月，《深圳證券交易所發展戰略規劃綱要（2018~2020年）》明確指出，要探索發行公募REITs，引入多元化投資者；配合研究制定REITs相關配套規則，推動相關主管部門出臺稅收優惠等政策。這對REITs縱深發展發出的積極信號。

    業內人士預計，接下來證監會將研究出臺公募REITs相關業務細則。