王麗新

    從剛剛公布的百強(qiáng)房企前10個月銷售數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場總體尚待回暖。據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年1月份至10月份，百強(qiáng)房企銷售總額為60954.6億元，同比下降43.4%，降幅較上月收窄1.7個百分點。

    比較細(xì)分月度數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，盡管今年的“金九銀十”顯得成色不足，但在房企多措并舉加快銷售后，10月份，百強(qiáng)房企銷售額環(huán)比增長1.6%。

    值得一提的是，9月份最后兩天，階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、對居民換購住房繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠等政策密集出臺，體現(xiàn)了國家對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心和力度。

    根據(jù)黨的二十大報告精神，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這一方面體現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)將保持政策定力，另一方面也為房地產(chǎn)行業(yè)多個細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展指明了方向，核心宗旨則是提升人民居住生活品質(zhì)。

    “房住不炒”已成廣泛共識，落腳點是“增進(jìn)民生福祉”。2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”定位，這是保持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的根本邏輯。經(jīng)過幾年努力，投機(jī)炒作逐漸被擠出市場，房地產(chǎn)領(lǐng)域金融化、泡沫化勢頭得到實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，住房更多回歸居住屬性。接下來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的落腳點將更多聚焦在保民生、提品質(zhì)上，居民合理購房需求將進(jìn)一步得到保障。

    “多主體供給、多渠道保障”已打好基礎(chǔ)，結(jié)合點是更好滿足居民多元化住房需求。當(dāng)下，我國正在進(jìn)一步健全“兩個體系”，即住房市場體系和住房保障體系，這兩者缺一不可，前者緊跟市場需求，后者由政府保障和兜底。兩大體系并行之下，長租公寓、公租房、保障性租賃住房（簡稱“保租房”）、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房等多種住房供給覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，滿足城市新市民、青年人、收入困難家庭、多孩家庭以及職住平衡等多層次住房需求。

    “租購并舉”已進(jìn)入新發(fā)展時期，突破點是把握住多領(lǐng)域發(fā)展機(jī)遇。新時期住房工作的頂層思路愈發(fā)清晰，“房住不炒”是底線，“租購并舉”是方向，亦是探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式的切入點?，F(xiàn)在看來，“購”重“租”輕的局面仍然存在，筆者認(rèn)為，未來發(fā)力點是兩者“并舉”。這也將是房企轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，加大布局“租”領(lǐng)域業(yè)務(wù)，獲得業(yè)績增長點的新方向。

    當(dāng)下，商機(jī)已在。保租房已敲開資本市場的大門。2022年8月份，首批3只“保租房”公募REITs上市，打通了“投融管退”閉環(huán)，有利于提高市場化企業(yè)參與積極性，增加保租房供給量。該融資通道的開啟，將有助于開發(fā)、運(yùn)營、裝飾裝修等企業(yè)以及金融機(jī)構(gòu)等開拓新發(fā)展模式。

    此外，黨的二十大報告提出“建設(shè)制造強(qiáng)國”，這意味著房地產(chǎn)行業(yè)另一個細(xì)分領(lǐng)域——產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營將迎來新發(fā)展空間。發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)，加快建設(shè)制造強(qiáng)國，都需要空間載體來實現(xiàn)，很重要的形式就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)。9月份，滬深交易所5只公募REITs發(fā)布擴(kuò)募公告，其中有3只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。不難看出，隨著擴(kuò)募正式啟動，將有助于產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商盤活更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，進(jìn)一步形成資本良性循環(huán)。

    總體而言，堅持“房住不炒”定位，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展不能單純從近兩年市場的短期波動去理解，要立足長遠(yuǎn)，用一盤棋思維謀全局發(fā)展，從多領(lǐng)域探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式，兼顧保民生、提品質(zhì)、護(hù)大盤、助產(chǎn)業(yè)等多種目標(biāo)的實現(xiàn)。