本報記者 昌校宇

    為保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，增強(qiáng)市場機(jī)構(gòu)投資民營房企債券信心，今年以來，監(jiān)管層持續(xù)優(yōu)化政策改善民營房企融資環(huán)境，多家券商則利用信用保護(hù)工具等創(chuàng)新服務(wù)支持其債務(wù)融資。

    中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，券商通過參與創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，可以將自身信用賦能民營經(jīng)濟(jì)，有效增強(qiáng)資本市場對民營經(jīng)濟(jì)的信心，改善民營房企融資環(huán)境，助力其健康發(fā)展。

    高層定調(diào)監(jiān)管出手

    護(hù)航房地產(chǎn)融資

    今年以來，多次重磅會議強(qiáng)調(diào)，“支持民營經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展”“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。不難看出，民營企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)正成為政策面大力支持的焦點，而民營房企則是相關(guān)政策的“交叉點”。

    2022年政府工作報告明確，完善民營企業(yè)債券融資支持機(jī)制。基于此，民營房企融資頻迎政策暖風(fēng)。為認(rèn)真貫徹中共中央政治局會議精神，證監(jiān)會在召開專題會議研究資本市場相關(guān)政策措施時表示，積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資。滬深交易所隨后表態(tài)，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

    暢通民營房企融資通道，也離不開金融機(jī)構(gòu)助力。5月11日，證監(jiān)會發(fā)文表示，交易所債券市場推出民營企業(yè)債券融資專項支持計劃，由中證金融運(yùn)用自有資金負(fù)責(zé)實施，通過與債券承銷機(jī)構(gòu)合作創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具等方式，增信支持有市場、有前景、有技術(shù)競爭力并符合國家產(chǎn)業(yè)政策和戰(zhàn)略方向的民營企業(yè)債券融資。

    “今年以來，受多重因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積和銷售金額有所下行，民營房企資金較為緊張；加之前期部分高杠桿企業(yè)發(fā)行的債券出現(xiàn)違約，金融機(jī)構(gòu)投資民營房企債券的意愿進(jìn)一步降低，民營房企的融資環(huán)境持續(xù)收緊。”中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，監(jiān)管層陸續(xù)出臺相關(guān)政策改善民營房企融資環(huán)境，券商積極響應(yīng)號召創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，在向市場傳遞積極政策信號的同時，也增強(qiáng)了市場信心，吸引投資者積極參與民營房企債券投資。

    審核端合理“松綁”

    投資端券商“助攻”

    “聚焦民營房企債券發(fā)行，關(guān)鍵在于審核端和投資端。”廣發(fā)證券相關(guān)人士向《證券日報》記者分析稱，在支持房企合理融資需求的政策導(dǎo)向下，審核端已對民營房企進(jìn)行合理“松綁”，如何修復(fù)投資端的情緒并打消顧慮，或成“松綁”政策能否成功的關(guān)鍵因素之一。

    上述人士同時表示，對于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已大部分受限且難以尋求市場化第三方擔(dān)保的民營房企而言，以信用保護(hù)工具支持其債券融資，有利于緩解其融資難題。

    近日，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)3家民營房企陸續(xù)公布發(fā)行公司債的相關(guān)公告，3只債券均設(shè)立信用保護(hù)合約；而同步發(fā)行的一筆以重慶龍湖為核心企業(yè)的供應(yīng)鏈ABS則啟用了信用保護(hù)憑證。

    中信證券作為券商代表之一，聯(lián)合中證金融通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，助力龍湖供應(yīng)鏈ABS及龍湖公司債兩單項目成功發(fā)行。中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“信用保護(hù)工具的目的是利用創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)質(zhì)信用資信，為受保護(hù)的金融產(chǎn)品本息兌付提供增信。本次創(chuàng)設(shè)的8000萬元信用保護(hù)工具，是在民營房企債務(wù)融資的一次有益嘗試。同時，引起了市場高度關(guān)注，投資者認(rèn)購熱情較前期明顯高漲。”

    中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，券商為民營房企發(fā)債提供創(chuàng)新服務(wù)，是一種增加市場機(jī)構(gòu)服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的手段。券商通過創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具，為民營房企提供“債券發(fā)行+信用保護(hù)”方案，豐富券商自身FICC業(yè)務(wù)體系的同時，為民營經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展賦能。

    “券商主動為優(yōu)質(zhì)民營房企增信，向市場傳導(dǎo)積極信號。”開源證券地產(chǎn)建筑首席分析師齊東告訴《證券日報》記者，信用保護(hù)工具的引入能夠幫助市場修復(fù)對民企地產(chǎn)債的投資信心，改善民營房企融資環(huán)境。

    “從券商角度來講，秉承著金融服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的理念，支持民營企業(yè)尤其是當(dāng)前面臨困難的民營房企是應(yīng)有之責(zé)。”廣發(fā)證券相關(guān)人士認(rèn)為，回歸券商本源業(yè)務(wù)，現(xiàn)階段可用三種方式為民營房企賦能。

    上述人士解釋，除前述3家房企外，市場上仍有較多優(yōu)質(zhì)民營房企出現(xiàn)流動性困難，券商可通過為他們制定合理的債券發(fā)行計劃，幫其打通債券融資渠道，在緩解民營房企流動性壓力的同時，為市場增加優(yōu)質(zhì)債券的供給。

    上述人士進(jìn)一步介紹，將積極參與信用保護(hù)工具的創(chuàng)設(shè)。券商可發(fā)揮專業(yè)的風(fēng)險定價能力，設(shè)計出符合“風(fēng)險與收益匹配”的信用保護(hù)工具，使信用保護(hù)工具進(jìn)一步起到為民營房企發(fā)行債券增信的作用。

    “最后，加大體制機(jī)制創(chuàng)新，積極穩(wěn)妥推進(jìn)高收益?zhèn)袌觥?rdquo;上述人士認(rèn)為，民營房企違約風(fēng)險頻發(fā)，導(dǎo)致市場避險情緒嚴(yán)重，若債券發(fā)行利率沒有體現(xiàn)相應(yīng)風(fēng)險對價，則不會有投資者投資。成熟的境外市場為解決民企及初創(chuàng)企業(yè)融資難題開設(shè)了高收益?zhèn)袌觯ㄗh在體制機(jī)制上進(jìn)行創(chuàng)新，在加強(qiáng)發(fā)行人信息披露、保護(hù)投資者利益的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)境內(nèi)高收益?zhèn)袌觯瑢ν顿Y者分層分級，引導(dǎo)合格的高收益投資者投資民企債券，進(jìn)而實現(xiàn)相對高收益。

    房企融資品類將呈開放趨勢

    機(jī)構(gòu)服務(wù)可從三方發(fā)力

    “近期，包括首套房貸利率下限下調(diào)20個基點、信用保護(hù)憑證設(shè)立等利好政策頻現(xiàn)，均體現(xiàn)政策面化解房地產(chǎn)風(fēng)險的決心。”廣發(fā)證券相關(guān)人士認(rèn)為，市場對房地產(chǎn)行業(yè)信心有望加速回暖，推動改善房企銷售回款、融資。

    從監(jiān)管層釋放的信號判斷，中信證券相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來民營房企的融資產(chǎn)品種類、規(guī)模和投資者群體等方面將呈現(xiàn)開放趨勢，建議金融機(jī)構(gòu)服務(wù)民營房企融資從三個方面發(fā)力。

    上述負(fù)責(zé)人介紹，“借鑒本次信用保護(hù)工具的創(chuàng)設(shè)經(jīng)驗，金融機(jī)構(gòu)可結(jié)合自身研究能力和風(fēng)險分析能力，對認(rèn)可的民營房企提供信用保護(hù)工具，助其融資。對于持有優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)的民營房企，金融機(jī)構(gòu)可協(xié)助其通過CMBS、類REITs等資產(chǎn)證券化方式盤活存量經(jīng)營資產(chǎn)，獲得長期穩(wěn)定的資金。部分民營房企長期耕耘租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域，對于滿足國家發(fā)改委和證監(jiān)會基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點要求的資產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)可協(xié)助民營房企通過公募REITs取得增量權(quán)益融資。”

    在廣發(fā)證券相關(guān)人士看來，金融機(jī)構(gòu)服務(wù)民營房企融資，除進(jìn)一步加大對各類優(yōu)質(zhì)民企的債券承銷和投資外，還可以新工具、新產(chǎn)品作為發(fā)力點。

    “進(jìn)一步健全信用保護(hù)工具。”上述人士介紹，信用保護(hù)工具是市場化支持民營房企債券融資的重大創(chuàng)新性舉措，可幫助投資者降低違約風(fēng)險的沖擊、抵御估值波動風(fēng)險，并降低民營房企融資成本、提升發(fā)行效率。但現(xiàn)有信用保護(hù)工具也存在流動性不足、交易技術(shù)門檻高等問題，金融機(jī)構(gòu)可與監(jiān)管部門一道，進(jìn)一步健全信用保護(hù)工具。例如，增加對單一發(fā)行人的授信規(guī)模，提升核心交易商、專業(yè)擔(dān)保增信和地方AMC之間二級交易活躍度的方式，增強(qiáng)流動性；可進(jìn)一步創(chuàng)新信用保護(hù)工具，推動組合型信用保護(hù)合約出臺，為民營房企債務(wù)融資提供“一籃子”信用保護(hù)，并積極參與對組合型信用保護(hù)合約提供公允的第三方估值服務(wù)，降低市場參與者開展交易的技術(shù)門檻。

    “通過創(chuàng)新品種盤活民營房企存量資產(chǎn)。”上述人士認(rèn)為，目前，民營房企依靠自身信用融資的難度較大，除擔(dān)保、信用保護(hù)工具等增信措施外，金融機(jī)構(gòu)還可協(xié)助民營房企發(fā)行創(chuàng)新品種，盤活存量資產(chǎn)，從主體信用融資轉(zhuǎn)為通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)融資。