調控措施會不會變？二手房參考價會不會調？房子還是不好賣……

    這些問題和感受，都是證券時報記者近日走訪深圳多地過程中，購房者表達出的心聲。剛剛過去的2022年上半年被業內稱為多年來最難的“半年考”，深圳樓市也交出了自己的答卷。那么，下半年深圳樓市又會發生哪些變化？

    新房兩極分化

    博弈偏向于買方市場

    對于深圳的新房市場，“兩極分化”可以說是最為明顯的一個關鍵詞。今年上半年，深圳一些“網紅豪宅”的熱銷似乎給樓市帶來了一絲回暖的信號。只是，“網紅豪宅”的熱度并沒有傳到剛需市場，許多剛需新房項目依舊在打“價格戰”，不僅開盤就打折，而且還有買房送黃金等各類促銷活動。特別是作為深圳“網紅區”的光明樓市開始走下神壇，絕大多數的新房項目銷售速度明顯慢于市場預期。

    深圳貝殼研究院的數據顯示，2022上半年深圳共有57個項目取得批售，合計供應新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增長24.6%。總的來看，上半年供應量集中于二季度，主要由于一季度深圳處于疫情高峰期，房企推盤節奏放緩。隨著疫情防控有效，4月供應量快速增加，其中6月達到今年上半年新房供應最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個月。另一邊，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。

    并不是所有的新房都好賣，即便是在深圳，房企花式促銷也屢屢上演，二手房也同樣如此。樂有家研究中心數據顯示，剛剛過去的2022年上半年，深圳二手住宅僅成交9965套，同比大跌近65%，錄得2007年以來的最差表現，比2008年上半年還要少52%。雖然深圳二手房從4月開始出現環比上升，但月均2000套上下的成交量與業內關注的5000套“榮枯線”相去甚遠。深圳市房地產中介協會最新公布的數據顯示，截至2022年7月4日，深圳全市共有38317套有效二手房源在售，較上周增加159套，二手房在售房源數量也在持續增加。

    多位業主告訴記者，自己的房子有的是總價低的剛需房，有的是名校學區房，但掛牌好幾個月都沒有賣出去，行情回暖不明顯。也有房產中介經理反映，即便是在過去熱炒的西部和學區房片區，越來越多的二手房以接近參考價的價格出售。值得注意的是，據深圳貝殼研究院數據顯示，2022上半年深圳新增二手房掛牌均價同比下跌0.8%，環比下跌1.5%，整體來看業主心態和預期有所弱化，報價趨向合理。今年上半年成交議價率為5.9%，創下近年來新高，也表明當前博弈偏向于買方市場，尤其急于出售或急需用錢的業主議價空間更大。

    為何購房者積極性不高

    今年以來，多地樓市政策暖風頻吹，但深圳樓市政策面依舊保持平穩。深圳一家大型房企營銷部人士告訴記者，盡管樓市調控放松的預期有所升溫，但如果項目的自身條件一般，開發商也不愿意“等”市場回暖，還是會選擇通過促銷走量。從購房者角度來看，記者隨機采訪了多位準備購房的深圳市民，發現購房者面對調控松綁預期和房貸利率下調普遍保持謹慎態度，認為現在買房還是會從自身經濟承受能力出發，并且會考慮自身工作前景和經濟環境。而且，深圳新房供應充足，購房者可選標的越來越多，就連那些曾經的“炒房客”也變得低調。

    為何購房者的積極性不高？廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前關于深圳樓市調控政策變化也是時有傳聞，但最終都全部“落空”，這對市場預期帶來比較大的沖擊。另外，深圳的二手房價格出現下跌，新房開始大量供應而且限價比較明顯，二手房價格下跌導致購房者對買新房的積極性也有所減弱，認為新房選擇空間很多而且價格也會下跌。還有一個因素就是，深圳的二手房參考價仍在發揮作用，杠桿大幅降低導致購房門檻提高，也降低了購房者的積極性。

    對于政策走向，李宇嘉認為，從國家層面的政策來講，現在處于一個政策空窗期或者政策效應的觀察期。下半年，深圳樓市肯定會有所回暖，但要基于上述提到的因素是否會發生變化，就是原來促成深圳房價大幅度上漲的幾個因素，例如杠桿率、居民對未來預期的收入等。另外，外來人口在深圳買房還是很難，即便其他城市能通過松綁限購來刺激外來人口購房，但深圳是不行的，所以這些方面都有待觀察。

    業內人士普遍認為，包括深圳等一線城市在限購限貸等政策層面寬松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建設局發布關于印發《深圳市住房發展2022年度實施計劃》的通知。《計劃》指出，2022年深圳市計劃供應商品住房用地215萬平方米；新開工商品住房建筑面積700萬平方米，約7萬套；批準預售和現售商品住房面積600萬平方米，約6萬套。值得注意的是，《計劃》指出，繼續加強新建商品住房銷售價格指導，持續完善二手住房成交參考價格發布機制，適時更新、逐步細化二手住房成交參考價格體系。加強一二手住房價格聯動調控，加大二手住房交易信息公開力度，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格、商業銀行合理發放二手住房貸款，促進市場理性透明交易，穩定市場預期。