5月15日，關于房貸的重磅政策來襲：全國首套商業(yè)性個人住房貸款利率的參考標準下調20個基點。

    目前全國房貸利率參考標準普遍為5年期以上LPR（貸款市場報價利率）。

    以最新的4月份的“5年期以上LPR”為參考，下調后，最低房貸利率由4.6%降為4.4%。

    該政策指5月15日央行聯(lián)合銀保監(jiān)會發(fā)布的《中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知（銀發(fā)〔2022〕115號）》（以下簡稱《通知》）。

    這也是2019年8月25日，商業(yè)性個人住房貸款利率機制調整后，監(jiān)管部門首次更改相關規(guī)定。

    “降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖。”中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢表示，4月29日中央政治局會議提出，“疫情要防住、經濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”，尤其是提出要“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，現(xiàn)階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

    下限調整房貸可以“打折”

    在此次調整前，關于房貸的政策，要回溯到2019年的房貸利率機制調整。

    2019年8月25日，央行發(fā)布的〔2019〕第16號公告中，規(guī)定“首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”

    關于什么是相應期限貸款市場報價利率，因為目前LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。

    1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。

    因為我們的房貸大都是中長期貸款，所以大多參考“5年期以上LPR”。

    按照當時的規(guī)定和LPR價格：全國范圍內新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按2019年8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按2019年8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

    LPR每月公布一次，一般在20號公布（如遇節(jié)假日順延到工作日），受宏觀環(huán)境和資金面環(huán)境影響會出現(xiàn)浮動，有時高有時低。

    從2019年至今，LPR一直在下行。截止到今年4月20日，1年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.6%。

    而本次《通知》對上述定價政策進行了調整：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

    也就是說，《通知》發(fā)布后，現(xiàn)在全國政策是：首套住房的房貸為【不低于5年期LPR-20BP】，按照4月20日5年期以上LPR為4.6%，現(xiàn)行利率下限為4.4%，二套房利率【不低于5年期LPR+60BP】為5.2%。

    “原首套全國層面政策下限為4.6%，115號文（注：《通知》）降為4.4%，相當于給利率下限打了個95折。”光大證券首席固收分析師張旭表示。

    按貸款金額100萬元、期限20年、等額本息還款估算，利率下調20個基點，按照原先最低4.6%的利率，每月還款6380.6元；若改為4.4%，每月還款6272.64元，平均每月可減少月供支出約108元。累計還款額由153萬元降為150.5萬，20年共減少利息支出2.5萬。

    如果5月20日公布的“5年期以上LPR”價格下調，那么房貸利率可能還要低于4.4%。

    根據(jù)《通知》，二套房利率仍維持最低5.2%不變，但包括鄭州、蘇州等地近期紛紛發(fā)文放寬認貸政策，比如直接的首套認定放松或者和二套掛鉤認定放松等，變向降低二套房利率。

    各地因城施策

    不過，《通知》也規(guī)定了，在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

    張旭表示，我國房地產市場區(qū)域特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。

    在全國層面，此次《通知》發(fā)布后，將全國下限調整。

    在城市層面，張旭認為，央行各省分支機構按照“因城施策”原則，指導省級自律機制，在全國政策下限的基礎上，確定轄內每個城市的加點下限。這是本城市范圍內都要遵守的下限。在實踐中，多數(shù)城市直接采用了全國下限，沒有額外再做加點要求。

    在銀行層面，張旭分析，銀行結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，明確利率的定價規(guī)則，在各城市利率政策下限的基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值，這是完全市場化的經營決策。

    楊暢也談到，因城施策有利于精準調控。該政策強調“各城市自主確定轄區(qū)內各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限”，對于部分人口流入數(shù)量較大，住房具有剛性需求的城市，可以結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。

    全國房貸已開始降價潮

    在本次《通知》公布前，今年全國已經有多個城市銀行自主下調房貸利率。4月14日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，近期，房貸利率下調主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據(jù)市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

    以廣州地區(qū)為例，5月上旬，廣州大部分銀行首套房貸利率執(zhí)行的是5.2%-4.8%左右的利率標準；同時，有銀行的優(yōu)質客戶以及部分外資行最低已經降到了4.6%的最低線。二套房方面，大部分銀行的按揭利率在5.2%-5.4%之間。

    一位建行個貸人士計算，目前廣州市場報價利率五年期為LPR+80bp，如果下調20bp，購房者100萬元的房貸，每月能少還124.2元，利息減少4.47萬元；而500萬元、30年期的房貸，每月能少還621元，利息相應減少22.36萬元。

    該建行個貸人士也提醒，《通知》僅針對新購房人群，存量房貸（已經在月供的房貸）沒有變。

    除了下調房貸利率，多地區(qū)也下調了首套房貸比例。例如，4月底河北廊坊地區(qū)，有銀行首套房貸首付比例由30%降為20%，二套房根據(jù)客戶資質不同首付比例在30%-50%之間。

    據(jù)貝殼研究院4月20日發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.17%，二套利率為5.45%，分別較上月回落17個基點、15個基點；4月平均放款周期為29天，較上月縮短5天。

    但從全國數(shù)據(jù)來看，房貸增長依舊乏力。5月13日，央行公布的4月份金融數(shù)據(jù)顯示，4月全國住房貸款不增反降，減少605億元，比2021年4月少增長4022億元。

    這已是3個月來代表居民按揭貸款的中長期貸款第二次減少，且減幅在擴大。2月份這一數(shù)值減少459億元，同比減少4572億元，是居民中長期貸款自2007年有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)負增長。3月份環(huán)比新增3735億元，扭轉了2月凈減少的頹勢，但同比仍少增2504億元。

    楊暢認為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續(xù)回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現(xiàn)階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

    中原地產首席分析師張大偉認為，從直接的政策影響看，此次政策并非直接降息，因為之前最低4.6%的利率水平，全國也很少城市能執(zhí)行這個標準，且并非全部執(zhí)行，只是針對首套房貸。具體仍要看各地細則。