基于2021年11月25日國院的講話、12月3日央行、國院、銀保監(jiān)會的講話、12月6日的中政會議、12月8日至10日經濟工作的會議、12月10日銀保監(jiān)會、中國銀行間市場交易商協(xié)會的會議、12月11日統(tǒng)計局的講話、12月13日央行的會議，涉及的房地產、政策、金融、信貸、土地、房貸內容表述。

    2021年12月25日住建部的會議、12月25日央行的四季度例會、12月27日央行的會議、12月27日財政部的會議時間房地產、政策、金融、信貸等表述、政策短周期、經濟與房地產市場形勢定調2022年房地產市場來看，大家最關心的問題，肯定是房價、政策、樓市、房企、投資、回報、價值區(qū)域。

    12月27日上午，老漢參加了一個部委組織的專家視頻會議，預計2022年房地產大方向，一是樓市調控政策松動，放需求。二是金融、信貸放水，解流動性緊張大盤。三是融資局部松動，優(yōu)質企業(yè)先貸。四是購房刺激限于首次、改善。五是房企風險依存，并購、資產處理并存。六是市場探底，量價先抑后揚。

    下午，老漢對2022年房地產趨勢預測，跨周期+逆周期結合調節(jié)，房地產不會大漲大跌。探底之年，全國樓市總體比2021年好，全年房價上漲2%-3%左右。金融監(jiān)管、融資緊松有度，房地產并購、重組、物業(yè)分拆上市加快。

    三道紅線+貸款集中制+債務到期三大壓力，降準降息，國企、央企、城投搶地、接盤，保復工保交房，外資抄入房地產。部分房企流動性危機，債務違約，自救依然是首選的策略。政策主基調是房住不炒，因城施策，限購限貸限價雙向放松、房地產稅試點。

    三大都市圈（長三角、粵港澳灣區(qū)、成渝）的樓市，成全年亮點區(qū)域。剛需、改善之年，一二線城市率先見底回升，三四線城市冰火兩重天，城市新分化。商品土地供應下降，一二線城市一手房交易為主，地價大漲。城市更新法規(guī)條例出臺，長效機制、長租住房、保障性住房建設加快。

    今天，老漢對2022年樓市預測進行分析，增加新的預測內容。總體2022年，跨周期+逆周期結合調節(jié)，房地產不會大漲大跌。這個主要是根據央行的例會、會議涉及到經濟、周期形勢、貨幣、金融、信貸、房地產內容的表述，作出對房地產走勢的總體判斷，穩(wěn)中求進，就是經濟、房地產的中心主題，穩(wěn)，是2022年的宏觀政策目標。

    一是探底之年，全國樓市總體比2021年好，全年房價上漲2%-3%左右。經濟六穩(wěn)，房地產三穩(wěn)，貨幣、信貸放松，房價穩(wěn)中上漲。2022年的經濟基調是穩(wěn)中求進的保穩(wěn)長之年，全國房地產市場不會比2021年差，房地產數據創(chuàng)新高，降中趨穩(wěn)。總體看，房地產市場上半年尋底，下半年平穩(wěn)。

    投資、消費是保增長的火車頭，房地產與基建、制造業(yè)、住房消費是保增長的引擎器，貨幣、財政、稅收、樓市四大政策全面托底，防止爆發(fā)債務、金融系統(tǒng)風險。因此，房地產才是保增長的支撐，是解決地方財政、地方債、基建資金的主要來源。

    決定房價的最關鍵因素是政策，其他是土地供應。其他的因素是供需關系、庫存、貨幣、利率。總體看，2022年全國房價漲幅在個位數，預計2%-3%左右之間上下波動。2022年全國平均房價進入1萬元常態(tài)時代，商品房銷售成交量與成交金額保持著高位運行水平。

    二是金融監(jiān)管、融資緊松有度，房地產并購、重組、物業(yè)分拆上市加快，外資抄入房地產。房企洗牌加劇，三條紅線+還債高峰+金融監(jiān)管，大房企迎來并購與收購及重組時代，上市公司、保險、信托、基金的資金進入房地產之門短期堵塞，房企的合作與聯(lián)合開發(fā)及代建潮、物業(yè)分拆上市高潮來臨。

    人民幣貶值之下，房地產依然是最好的資產配資。房地產行業(yè)洗牌加劇，金融監(jiān)督趨緊與大環(huán)境的之下，中小房企與大房企都會面臨洗牌加劇，不排除房企破產、倒閉數據創(chuàng)新高。受到規(guī)模化與土地集中化的影響，市場集中度上升。而未來轉型與經營及發(fā)展的需要，房企密集多元化加快，大玩房地產+法。

    三是部分房企流動性危機，債務違約，自救依然是首選的策略。2020-2021年，房企資金鏈斷裂、暴雷事件頻發(fā)，20家房企銀行貸款、債券、票據、商票、信托貸款、美元債、理財產品違約不斷。考慮到銷售回款、融資放松力度范圍、債務到期、金額大小，2022年部分房企的轉金流動性風險依然存在的。

    四是三道紅線+貸款集中制+債務到期三大壓力，降準降息，資金緊張房企賣資產，國企、央企、城投搶地、接盤，保復工保交房。穩(wěn)杠桿率之下，房企的融資不會一刀切的收緊，房企日子過得相對好些。房企終于迎來喘息時刻，資金緊張局面緩解，債務壓力下降。

    預計2022年中國貨幣、信貸、房地產金融政策總體放松，降準、降息，下半年的商品房銷售款監(jiān)管放松，銀行信貸、海外融資、信托、基金、保險的融資監(jiān)管政策有望調整，融資利息有望下降，房企的資金好轉，債務壓力逐漸下降。

    五是政策主基調是房住不炒，因城施策，限購限貸限價雙向放松、房地產稅試點。房住不炒未來五年的基調之下，精準化調控，有緊有松是主要調控方式，由因城施策轉變成因區(qū)施策、因人施策。剛需與改善依然是政策非管制對象。限價、限簽、限貸、限購政策因人才、落戶放松而出現(xiàn)名存實亡。

    熱點城市調控，政策以供應端為主，非熱點城市，政策以上需求端為主。全面落實精準化調控之年，因區(qū)施策、因人施策的方向，調控有松有緊。部分三四線城市房地產調控政策將收回，調控政策有望微調，區(qū)域性限制政策收回、或者突破。不要指望4萬億或2萬億刺激政策，也不要期望限制性政策一次性的全面取消。

    一季度以上低迷，有可能出現(xiàn)大力度樓市政策放松。首先是限價、限簽、限售最先收回或普通住宅標準、公寓政策調整，人才住房限購全面放開，商品房預銷售款監(jiān)管放松。之后是房貸首付，房貸利率下調，或公積金貸款放松，房企融資放松，首套與改善的稅費優(yōu)惠。

    最后是限購、限貸、限商住的政策收回或放松或社保、納稅年限調整。為鼓勵首套和改善性的合理住房及防止三四線城市持續(xù)低迷，出現(xiàn)庫存過高、供應過剩、人口流出嚴重，賣地困難，影響地方財政收入，有可能會出促進住房消費健康的政策，包括金融、稅收、財政、戶口、人才等政策。其中三四線城市的人口搶奪更加激烈，另外是全國性的大城市人口爭奪戰(zhàn)會再次新一輪打響。

    財稅制度有突破，房地產稅試點。試點的房產稅不會轉正，不動產空置稅、不動產遺產稅繼續(xù)理論探究。房地產稅、試點的房產稅2022年不會立法、開征，房地產稅可能試點。同時不動產空置稅、不動產遺產稅不會立法、開征，繼續(xù)理論研究。

    六是三大都市圈（長三角、粵港澳灣區(qū)、成渝）的樓市，成全年亮點區(qū)域。大城市群+大都市圈+大基建利好，三、五大都市圈（長三角、粵港澳灣區(qū)、成渝、長江中游、京津冀）成樓市亮點。五大城市群+二十四大都市圈+九大國家中心城市房價穩(wěn)中上漲。五大城市群的中心城市、龍頭城市，及中心與龍頭城市的周圍城市，樓市量價上漲。

    基建將圍繞著是19個城市群、24個都市圈進行高鐵、地鐵、輕軌的建設，京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)、成渝地區(qū)雙城經濟圈的城市與國家中心城市量價上漲、長江經帶的中心城市房價有望提前復蘇。因此，上面的企業(yè)，是安全的。

    七是剛需、改善之年，一二線城市率先見底回升，三四線城市冰火兩重天，城市新分化。戶籍放寬、取消+人才政策，一線、強二線率先見底、平穩(wěn)上漲，弱二線、強三線復蘇，弱三線、四五線分化，投資性+流動性弱。信貸放量+需求釋放，節(jié)后樓市一二線城市現(xiàn)“小陽春”，量價企穩(wěn)。

    大中城市的人口紅利，戶籍放開+人才政策，城市分化嚴重，北京等一線、強二線城市繼續(xù)穩(wěn)漲。人口的流動與人才的吸引之下，繼續(xù)出現(xiàn)城市分化，一二線城市量價齊漲，三四線城市量價平穩(wěn)。沿海與東北、西北等地區(qū)持續(xù)分化，好的更好，差的逐漸變好。

    八是商品土地供應下降，一二線城市一手房交易為主，地價大漲。一線與強二線以二手房交易為主，存量成市場主角。房企“高負債、高周轉、高杠桿”的發(fā)展模式受限，千億房企繼續(xù)擴容，市場集中度上升，房企多元化加快，大玩房地產+法。

    一二線城市土地市場繼續(xù)迎大火爆，成為大房企攻城略地的主要區(qū)域，三四線城市成為中小房企的主戰(zhàn)場。特別五大的中心城市及周圍樓市必迎來大爆發(fā)，量價創(chuàng)新高，土地市場火熱，土地價格創(chuàng)歷史新高。全國500強房企集中于二大城市群瘋狂搶地。

    九是城市更新法規(guī)條例出臺，長效機制、長租住房、保障性住房建設加快。人口+土地+金融+政策的紅利不斷收縮，產品+管理紅利來臨（雕琢產品、深耕市場、客戶至上）。保障房年+棚改年進入收尾期，開啟最強城市更新年，房企回歸一二線，“三改”迎來春天。一二線的城市更新+三舊改造迎來春天，開啟黃金的春天。

    保障性住房與棚戶區(qū)改造的開工收官年，輪到城市更新和存量住房改造發(fā)威。住房制度改革推進，住房保障立法，住房供應體系完善，租賃市場、共有產權市場、長租市場迎來規(guī)范整治年。長效機制的建設，不動產登記制度、住房信息系統(tǒng)聯(lián)網還需要完善，不動產評估系統(tǒng)還需要完善。

    住房制度與住房供應體系上，主要是租賃住房、共有產權住房、公租住房、經濟適用房、人才住房、限價房的住房制度、供應體系完善為主。土地制度在集體經營性用地上市、租賃住房用地、共有產權房用地上做文章，不會有根子上的改革。金融制度則是繼續(xù)保持開放與改革。房地產法律制度不會有太大的改革，《城市更新法規(guī)條例》出臺、《城鎮(zhèn)住房保障條例》、《住房租賃條例》納入立法計劃。

    十是房地產支柱產業(yè)位置100年不變，依然是基礎、先鋒、主導、支柱產業(yè)。考慮到經濟增長動力與發(fā)展模式、產業(yè)結構調整的改革，需要長期的時間，及城鎮(zhèn)化的完成還需要很長時間及土地供應模式，城市化的過程看，房地產支柱、房價未來100年的趨勢不會改變的。

    房地產對經濟、財政、債務、金融的貢獻大，涉及57個相關產業(yè)，是中國最大的實體經濟、制造業(yè)，房地產“夜壺”保增長，實質上就是說明房地產依然是支柱產業(yè)、先鋒產業(yè)、基礎產業(yè)、主導產業(yè)。相信未來100年內，房地產作為中國經濟支柱產業(yè)位置不會動搖。

    （作者謝逸楓，系著名經濟學家、中國城市房地產研究院院長）