本報記者 王麗新

    “栽一棵樹最好的時間是十年前，其次就是現在。”對于11月5日晚間，萬科拆分萬物云赴港上市這紙公告，有業內人這樣評價。“恰逢其時，合伙奮斗”，萬物云CEO朱保全也這樣回復《證券日報》記者。

    “物業什么時候上市？”這是每次媒體記者見到萬科董事長郁亮必提之問。“暫時沒想好”，“我怕資本市場把我們引導壞了”，“有望達成千億市值”，“一定會上市，未來適當的時候”……回答很多。

    但不得不說，物管行業估值70倍-80倍的風口時刻，萬物云是缺席的。如今行業估值已開始回歸理性，平均市盈率在30倍上下浮動，部分物管企業市盈率已降至10倍，疊加地產行業正值冬天，萬物云反倒來了。對標貝殼，定位于物管行業的空間科技服務商，萬物云準備好了嗎？

    時機已到？

    面對2019年以來房企密集分拆物管板塊上市、減緩財務壓力的誘惑，萬物云或許心動，卻沒有啟動IPO。郁亮曾說：“如果只是傳統意義上的物業管理服務，多一家上市公司、少一家上市公司并不重要。”

    畢竟，2020年，萬科歸屬于母公司股東的凈利潤是415億元（今年前三季度為167億元），相比之下，物業板塊凈利潤約20億元，這只是賺小錢。還有一點，傳統的物業公司，仍舊是靠規模競速支撐利潤規模的商業模式，對母公司依賴過重。但若想要做物業板塊“一哥”，一要服務業態多元化；二要將交易服務“標準化”，提高交易效率，完成數字化轉型；三要“合伙奮斗”，做行業平臺。

    平臺化是難點，也是方向，但需要多年投入，任重道遠。在一次面對《證券日報》記者的采訪中，朱保全曾用“我本將心照明月”這半句詞比喻其難度。從目前萬物云的營收來看，傳統物業服務仍是主力。2021上半年，萬物云營業收入104億元，同比增長33.3%。其中住宅物業服務收入57.1億元，占比55%；商業物業服務31.6億元，占比30%；其他收入占比仍約為15%。

    顯然，以自身營收和母公司資金支持，去完成平臺化建設大目標，已遠遠不夠。未上市的情況下，即便萬物云通過“睿聯盟”等平臺輸出方式盡量降低擴張的資金負擔，但上半年負債率約62.76%，對物業公司而言屬偏高水平。

    “2021年中期，在港上市的41家物管樣本企業資產負債率均值為43.75%，萬物云高出18.88個百分點，而碧桂園服務該值僅為40%。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，上市后在一定程度上可降低母公司萬科的資金壓力，也有利于萬物云降低負債規模。比如，參照碧桂園服務上市后資本市場動作路徑看，在配股融資、發行可換股債券等多種融資手段下募資超過150億港元，為后續收購儲備“糧食”，同時將負債率從上市前接近60%降至上半年的41%。

    至于郁亮對萬物云上市“松口”的原因，萬科這樣回復《證券日報》記者，公司認為上市時機成熟，董事會已審議通過，下一步將提請股東大會審議。此外，萬科稱，有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。同時，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升競爭優勢。

    “分拆對萬科股價和資金鏈都有助力。”匯生國際融資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，此外，當下房企普遍正在低價出售物業資產，萬物云若成為上市平臺，融資后可抓住時機并購。

    中指研究院數據顯示，截至11月1日，物業管理行業年內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業公司，交易金額約315億元，相比2020年全年交易總額大幅增長198%。僅第一季度公告披露的并購事件就達15宗，披露交易金額約115億元，超過2020年全年總交易額。可謂機不可失，失不再來。

    估值幾何？

    11月8日，宣布拆分萬物云上市后的第一個交易日，H股萬科企業漲7.05%，報18.22港元，最新總市值2513億港元。

    “資本市場是持歡迎態度的。”中指研究院物業事業部副總經理牛曉娟向《證券日報》記者稱，萬物云是物業"大鱷"，在上市的過程中，也可能有新的收并購產生，至于上市后的估值，還要取決于當時資本市場對于行業的整體估值水平。

    中指研究院數據顯示，截至2021年11月7日，47家港股上市公司的總市值達6417.96億港元。港股市場市值超過千億港元企業僅1家，100億-1000億港元企業共13家，50億-100億港元的企業有5家，50億港元以下的企業共28家；市值最高的碧桂園服務達1771.58億港元。港股物業板塊平均市盈率為17.58倍，華潤萬象生活、碧桂園服務市盈率在40倍以上。

    根據有關媒體4月份報道，萬科分拆物業管理業務或籌資達20億美元。今年8月，陽光城以持有的陽光智博100%股份與萬物云換股，獲取萬物云4.8%的股份。市場當時預計，萬物云估值約為1000億元。

    多位業內資深分析師告訴《證券日報》記者，萬物云定位為空間科技服務商，多個細分板塊業務漲勢良好，凈利潤水平為20億元，若參照科技公司估值水平，結合當前頭部物管企業的市盈率情況，大概率會超過40倍，對應市值超過800億元，有望達1000億元以上。換言之，物管板塊有望再迎來市值超千億元的“大鱷新兵”。

    不過，另有專業投資者表示，估值到底幾何，行業因素之外，還要看萬物云未來三年的業績承諾。按照朱保全10月下旬在萬科媒體溝通會的表態看，萬物云的SPACE板塊中，萬科物業增速控制在30%，萬物梁行增速30%-60%，萬物云城增速大于60%。

    當然，也不排除萬物云未來市值超過萬科的可能性，這在地產行業并不是沒有先例。總體而言，若萬物云完成敲鑼上市，將標志著物管板塊整體正式“獨立”，不再是地產開發的附屬業務。未來，無論是存量還是城市服務，房地產的空間服務時代到來了。

（編輯 上官夢露）