原標(biāo)題：橫琴之后，前海也來(lái)啦，但炒樓已成歷史|一財(cái)?shù)禺a(chǎn)日評(píng)

    傳了好幾年的前海擴(kuò)區(qū)今天終于塵埃落定。9月6日晚間，深圳規(guī)土委正式對(duì)外公示了《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開(kāi)放方案》（下稱“《方案》”），前海合作區(qū)總面積由14.92平方公里擴(kuò)展至120.56平方公里。

    《方案》包括：南側(cè)毗鄰的蛇口及大小南山片區(qū)：22.89平方公里，北側(cè)毗鄰的會(huì)展新城及海洋新城片區(qū)：29.36平方公里，機(jī)場(chǎng)及周邊片區(qū)：30.07平方公里，寶安中心區(qū)及大鏟灣片區(qū)：23.32平方公里。

    一財(cái)點(diǎn)評(píng)：自2010年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)成立三十周年，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意《前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》，前海成為“特區(qū)中的特區(qū)”，到今日前海擴(kuò)區(qū)，前后十余年，前海已經(jīng)部分發(fā)展成為了一個(gè)宜居宜業(yè)宜游的新區(qū)。

    以擴(kuò)區(qū)后的寶安區(qū)為例，《方案》就有提及將在寶安中心區(qū)謀劃建設(shè)濱海產(chǎn)業(yè)金融中心。除此之外，還將以會(huì)展海洋城、寶安中心區(qū)為核心，打造國(guó)際消費(fèi)城市主力區(qū)。回看深圳2020年的這輪樓市上漲，寶安區(qū)是其中漲幅較大的區(qū)之一。如今再遇《方案》加持，會(huì)否助推該區(qū)的發(fā)展前景，房?jī)r(jià)的上行呢？至少目前看來(lái)，這種可能性非常小。

    一方面，深圳在二手房成交參考價(jià)等政策影響下，二手住宅市場(chǎng)降溫顯著，二手住宅成交量能度已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月墊底，預(yù)計(jì)8月總體成交量約2000套，同比下跌繼續(xù)超8成。這種回歸理性的局面對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，意味著有更充分的時(shí)間來(lái)從容選擇心儀的房源。

    另一方面，擴(kuò)區(qū)后的前海待售新盤(pán)不多，價(jià)錢(qián)居于6-10萬(wàn)/㎡，算是市場(chǎng)理性價(jià)格區(qū)間內(nèi)，可能會(huì)比較搶手，想買(mǎi)新盤(pán)的購(gòu)房者可能會(huì)需要重點(diǎn)關(guān)注。若是新盤(pán)沒(méi)有買(mǎi)到合適的，購(gòu)房者大可從容等待后續(xù)入市的新盤(pán)，或者轉(zhuǎn)向已回歸理性的二手房市場(chǎng)，也是有很多選擇空間的，并不足以心態(tài)崩掉。

    一線城市房貸繼續(xù)收緊

    今年下半年以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市主要銀行房貸額度趨緊，貸款周期拉長(zhǎng)，放款需要排隊(duì)等待，甚至出現(xiàn)二手房停貸。日前，上海銀行業(yè)集體上調(diào)房貸利率，最低由4.65%增至5%；廣州主流銀行還嚴(yán)查首付來(lái)源。北京多家銀行房貸額度趨緊，貸款周期拉長(zhǎng)，放款需要排隊(duì)等待，銀行對(duì)資金來(lái)源和資質(zhì)審批趨嚴(yán)。北京部分購(gòu)房者面臨前所未有的“貸款難”，甚至有人已被銀行通知“明年再來(lái)”。

    一財(cái)點(diǎn)評(píng)：從時(shí)點(diǎn)上看，相比于上半年，下半年至年底，一般銀行的額度都會(huì)比較緊，因?yàn)榈侥甑祝荒甑念~度就差不多用完了，傳出個(gè)別銀行房貸額度趨緊并不足以為懼。

    另外，基于落實(shí)房住不炒，今年算得上是涉房信貸嚴(yán)控的一年。按照國(guó)家“房住不炒”的政策，今年1月1日起，兩項(xiàng)房貸新規(guī)正式開(kāi)始實(shí)施。其中，根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，對(duì)銀行貸款中，房地產(chǎn)貸款占比進(jìn)行限制。并采取了分類分檔、差別化過(guò)渡期、區(qū)域調(diào)節(jié)機(jī)制等多種機(jī)制安排。

    剛剛過(guò)去的二季度，人民銀行還對(duì)信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市的問(wèn)題，連續(xù)開(kāi)出多張罰單，持續(xù)保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)。這也是購(gòu)房者今年會(huì)頻頻遇到房貸資質(zhì)審查嚴(yán)格、放貸周期長(zhǎng)等系列問(wèn)題的原因之一。

    但是信貸政策嚴(yán)格透明，對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)者是一個(gè)嚴(yán)厲的打擊。對(duì)于未買(mǎi)過(guò)房，或者未貸過(guò)貸款的，尤其是信用好、還款能力比較強(qiáng)的群體來(lái)說(shuō)，反而能迎來(lái)更好的機(jī)會(huì)，所以購(gòu)房者不必過(guò)于擔(dān)心當(dāng)前的一系列政策。