本報記者 董枳君

    8月31日，中國恒大、恒大物業雙雙發布了2021年中期業績報告。

    今年上半年，中國恒大實現銷售額3567.9億元，銷售回款3211.9億元，核心凈利潤105億元，但房地產開發業務虧損41億元；恒大物業上半年責任實現營業收入78.73億元，同比大增68.3%，毛利潤29.39億元，同比大增68.7%，凈利潤19.34億元，同比大增68.6%，各項核心指標處于行業領先水平。

    截至8月31日收盤，中國恒大報4.36港元/股，微跌0.68%，總市值為577.65億港元；恒大物業報5.84港元/股，總市值為631.35億港元。

    對于中國恒大來說，盡管盈利水平下降，但“活下去”顯然更為重要。借助大規模降價促銷，恒大得以快速回籠現金，大幅緩解債務壓力。數據顯示，恒大有息負債較去年3月底下降約3000億元，凈負債率已降至100%以下，實現一條紅線變綠。

    “以價換量”賣房降負債

    中國恒大的業績報告顯示，2021年上半年，公司實現營收2226.9億元，同比下降16.5%；毛利為288.4億元，同比下降56.7%；凈利潤105億元，同比下降29%，其中恒大地產集團和恒大童世界集團的房地產業務錄得虧損約41億元，新能源汽車業務虧損約49億元。

    截至7月底，恒大年內累計銷售額達4005.6億元，銷售面積4844.9萬平方米。銷售增幅可觀，但成交均價為近年新低。

    對此，有分析人士認為，中國恒大利潤的下滑與打折賣房息息相關。據悉，恒大自去年2月份開始推行“網上賣房”及持續多次推出階段性特大優惠措施，借此大力促銷加速回籠現金流。

    而在地產主業以及汽車業務虧損的背景下，中國恒大仍能取得盈利的關鍵在于其處置了部分資產。據悉，此前中國恒大出售了恒騰網絡11%股份，入賬約11.8億港元；出售盛京銀行1.9%股份，總金額10億元；出售深圳市高新投7.08%股權，總金額約10.4億元；出售恒大冰泉49%股權，總金額約20億元；出售5個地產項目股權及非核心資產，總代價約92.7億元。

    市場人士指出，恒大的業績報告凸顯了當下房企的普遍現狀，近年來房地產行業整體下行，“房住不炒”下房價被嚴格管控，加上“三道紅線”的重壓，愈發精細化的調控政策，使得房地產行業進入史上最嚴監管時代。而房企為求去化降負債，不得不以價換量，勢必對利潤產生一定影響。

    恒大物業營收大增68%

    對比母公司的困難局面，恒大物業成為集團上半年為數不多的靚眼板塊。上半年恒大物業實現營收78.73億元，凈利潤19.34億元，同比雙雙大增近七成。

    瞄準物管市場萬億元級藍海，目前恒大物業已形成全國化布局，截至2021年6月底，其業務范圍擴展至全國317個城市，覆蓋320萬戶業主。

    而盈利能力的大幅提升離不開在管面積的持續增長。公告顯示，截至上半年，恒大物業合約面積達8.1億平方米，同比增長58%；在管面積達4.5億平方米，同比增長77%。

    8月11日，恒大曾公告稱，考慮出售物業板塊部分股權。對此，中國城市房地產研究院院長謝逸楓對《證券日報》記者表示，物業板塊作為中國恒大旗下較為優質的資產，盈利能力較強，無論是出售還是輸血，對集團眼下的難關來說，均有幫助。

    依托母公司每年提供的大量優質項目外，第三方項目亦成為恒大物業強勁的增長引擎。今年上半年，恒大物業第三方項目在管面積同比驟增137倍，公司力爭在今年底實現合約面積突破9億平方米，在管面積突破6億平方米。

    同時，增值服務也成為恒大物業的第二增長曲線。上半年恒大物業社區增值服務收入11.39億元，同比大增83%，其中家居美裝收入更是大增873%。

    根據中指院預計，到2022年，全國基礎物業管理市場規模約為1.2萬億元，恒大物業未來業績或將打開新的增長空間。