證券時報記者 羅曼

    在內外收緊的融資環境下，房企高負債風險無疑被放大。這也正是當前金融部門需要防控的“灰犀牛”式金融風險。

    2020年8月20日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行聯合召開重點房地產企業座談會并提出針對房地產企業資金監測和融資管理規則的“三道紅線”政策，掀起了房地產企業降負債大潮，也制約了房企整體發債增速。

    為減少自身觸及紅線數量，房企紛紛調整債務結構，通過增加應付賬款票據、增加少數股東權益或將房地產開發項目移至表外等方式優化杠桿指標。從2020年度財報看，上市房企的有息債務規模同比增速已降至4.8%，明顯趨緩。同時，房企的無息流動負債（此處用“扣除合同負債后的無息流動負債”的口徑，因為合同負債也就是購房者的購房預付款是不需要償還的）規模卻出現大幅增長，截至2020年度，上市房企（包含內地赴港上市房地產企業）的無息流動負債規模達10萬億元，同比增長26.6%。

    房企無息流動負債的增速和規模均遠高于有息負債，主要原因在于近年受政策調控影響，房企外部融資渠道持續收緊，融資成本高企，加上當前迎來償債高峰期，流動資金緊張加劇；為對沖外部融資壓力，包括龍頭房企在內多達60家上市房企利用經營性融資滿足自身發展需求。

    經營性融資通常體現在應付賬款及應付票據中，由于應付賬款及票據主要計入無息負債科目，并不計入房企的有息負債，成為房企的“隱形債務”，導致其整體償債能力可能被高估。

    一旦融資渠道收緊，加上持續的樓市調控導致房企銷售回款放緩，可能導致部分杠桿率較高且資金周轉能力較弱的房企出現現金流斷裂的風險，甚至引發房企與金融機構、債券市場的交叉違約，進而產生更大的金融風險。

    此外，部分房地產企業的融資渠道存在業務模式復雜、多層嵌套、明股實債的情況，加大了監管部門掌握資金真實流向的難度。這些未能統計在案的隱形負債，其風險可能通過信托、資管計劃等非銀渠道傳導至金融體系。

    值得警惕的是，今年以來，已有房企迫于資金壓力出現債務逾期。比如泰禾集團，截至今年6月，累計違約債務高達431.55億元，華夏幸福發生債務逾期本息累計高達669.9億元。因債務違約導致兩家公司股票出現大跌，股價較2018年歷史高位跌幅達80%。華夏幸福債務違約還殃及為其提供融資的股東中國平安，中國平安在2020年報中對華夏幸福計提減值182億元。

    因此，在當下嚴控有息負債增速背景下，還需注意房企的經營性負債，特別是應付賬款及票據的顯著增加，意味著對建筑工程企業、建筑材料供應商、裝修材料供應商等上游企業賬期的拉長，進而形成更多的產業鏈負債，如產生壞賬，將拖累上游企業乃至于范圍更廣的建筑工人。房企須更加真實、穩妥地降負債、降杠桿，而非通過調整負債結構的方式轉移風險給產業鏈上游。