中指研究院常務(wù)副院長 黃瑜

    非常榮幸來參加這次物業(yè)管理資本論壇，同時也非常榮幸和《證券日報》聯(lián)合出品《物業(yè)行業(yè)的投資價值白皮書》。剛才趙社長高屋建瓴的給大家提出了很多的期許，給我們這個行業(yè)提出了很多期許。那么，接下來把中指研究院對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略的洞悉研究給大家做一些分享。

    今天出品的《2020行業(yè)投資價值白皮書》也有很多數(shù)據(jù)，大家可以去看。今天分享幾個重要的點：第一，擴規(guī)模。為什么擴規(guī)模？從系統(tǒng)的研究，現(xiàn)階段物業(yè)行業(yè)的發(fā)展策略很重要的一點就是要擴規(guī)模，擴規(guī)模仍然是主旋律，同時把擴規(guī)模主要的途徑進行總結(jié)。最后，把最新企業(yè)的發(fā)展模式進行洞悉研究。

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    為什么要擴規(guī)模？這個是我們總結(jié)的，從2000年到現(xiàn)在，包括到今年底累計的全國商品房的銷售面積做了一個系統(tǒng)總結(jié)。到今年年底會超過200億平方米（包括住宅和非住宅）。同時，中指研究院對“十四五”期間最新在做一些相關(guān)的預(yù)判。住宅的商品房面積還會有67.8億平方米，加上中央現(xiàn)在非常重視保障，會有近30億平方米的保障房。這樣的話，新增住宅還有90億平方米。同時，中央在“十四五”期間的發(fā)展規(guī)劃里面明確說明了，要對2000年之前主要的社區(qū)進行相關(guān)改造，任務(wù)是22萬個小區(qū)。面積初步估計30億平方米，這是未來可增量的空間。從這個角度來看，市場潛力是非常巨大的。

    同時，我們也把截至2019年底前十的物業(yè)公司，面積總共只有23.5億平方米，大概占了10%多一點。房地產(chǎn)前十的企業(yè)，從銷售模式上超過了30%，銷售面積也是30%左右。從這個來說，差的是比較遠的。

    再反過頭去對比，無論是從資本的軌跡，還是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的軌跡，整個房地產(chǎn)處于2010年的階段水平，2010年萬科首次上千億，滯后房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展十年。過去講房地產(chǎn)白金十年，還沒有過完，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會迎來最好的黃金十年。當然，也因為此資本市場給我們寄予了更多期許，房地產(chǎn)企業(yè)估值遠遠高于中介等等，五六倍甚至十幾倍。正因為此，物業(yè)公司上市數(shù)量逐年增多。

    物業(yè)企業(yè)發(fā)展的軌跡，研究企業(yè)發(fā)展軌跡的時候，更多的會基于芝加哥產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)派的結(jié)構(gòu)、行為和績效模型進行分析，如果要從這個模型進行分析的話，這個行業(yè)處于一個起步階段。如果在處于起步階段的時候，仍然屬于擴規(guī)模，對于我們來說這個時期是非常重要的，這個時期的企業(yè)特點仍然是規(guī)模小，我們剛剛超越百億，今年李總可能會超越百億，同時企業(yè)的數(shù)量也是不多的，超過了十多萬家，企業(yè)的市場化程度偏低，更多的依賴于母公司。服務(wù)以基礎(chǔ)服務(wù)為主，同質(zhì)化非常嚴重。如果結(jié)合這幾個企業(yè)特點，這個階段企業(yè)行為仍然是以擴規(guī)模為主要趨向。

    擴規(guī)模仍然是現(xiàn)階段發(fā)展很重要的王道。怎么擴規(guī)模？我們把企業(yè)的舉動進行了系統(tǒng)的分析。可以看到，整個物業(yè)公司在過去的一兩年當中，大家首先把服務(wù)的范圍進行了擴展。服務(wù)的范圍里面，牽扯到各個業(yè)態(tài)、各個方面。我們統(tǒng)計了，最多的統(tǒng)計數(shù)據(jù)將近30多個業(yè)態(tài)范圍。這30多個業(yè)態(tài)范圍又進行了系統(tǒng)歸類，有住宅的，有商辦物業(yè)的，商辦物業(yè)的包括很多，寫字樓、商業(yè)園區(qū)、城市服務(wù)、道路、園林、河道等等，還有公共類的建筑，包括醫(yī)院、學(xué)校等等方面，這是屬于大類。其實，小類的話還有很多很多，所以大家把服務(wù)的范圍進行了大幅度的擴展。

    這是系統(tǒng)中統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，這里面有兩組數(shù)據(jù)，一組是2000年-2019年年底面積前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市場主流的市場。另外，連續(xù)三年以來賣地比較多的城市也進行了系統(tǒng)的統(tǒng)計和分析，這些地方對我們來說一定要占據(jù)主要的戰(zhàn)場，交易比較活躍，成交面積也比較大，市場空間自然也是市場的主流。

    企業(yè)的辦法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市場開發(fā)量；另外一方面，目前來說并購，特別是在過去兩年當中，并購也是很重要的主流。我們把近兩年來主要的并購進行了統(tǒng)計。這些總量為上市公司擴大規(guī)模作出了很重要的貢獻。積極參與市場化投標。中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫里也有很多，無論是投標項目還是數(shù)據(jù)統(tǒng)計，他們都積極找尋機會。

    企業(yè)不僅是把面擴大，服務(wù)的范圍擴大，還把服務(wù)的價值進行深挖。服務(wù)的價值深挖，更多的是基于已經(jīng)構(gòu)建的物業(yè)服務(wù)大的范疇，基于這個場景來進行深挖服務(wù)。我們最近也把各個公司所有的各類服務(wù)，基于住宅社區(qū)的服務(wù)，基于公共醫(yī)院的服務(wù)、學(xué)校的服務(wù)，以及寫字樓相關(guān)的服務(wù)進行了系統(tǒng)的羅列，超過了100門類。但是，大的門類還是跟高頻的生活居家等等關(guān)聯(lián)的衣食住行，特別是住和食是很重要的剛需，也是能很容易給我們帶來真正收入增長的項目。我們也列出了幾個主要的企業(yè)增長服務(wù)特別大的幾個，比如說碧桂園的拎包入住等等，廣告的服務(wù)也增長的非常好，綠城基于教育的服務(wù)也增長的服務(wù)，雅生活基于綜合生活的服務(wù)也做得非常好，這些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加緊密的剛需服務(wù)。這些服務(wù)也是大家重點要去關(guān)注的。

    同時，大家最近都在比較關(guān)注團購，最近我們也在結(jié)合反壟斷也好，包括大鱷社區(qū)團購也好，以及特色的團購也在做系統(tǒng)的梳理研究。我們后來發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司具備天然的優(yōu)勢，這個優(yōu)勢是什么？代理團長。我們把“代理團長”幾個關(guān)鍵詞進行了梳理。第一是代理團長，第二是以銷定采，第三是門店+自提，第四是團購載體。本身也在開展各方面的相關(guān)服務(wù)，包括跟便利店的店長屬性是非常匹配的。另外，以銷定采，擁有社區(qū)里精準的數(shù)據(jù)，也了解客戶的畫像，同時很重要的一點門店+自提，從這個角度上來說，我們擁有社區(qū)的公共資源，可以進行短期倉儲。并且，一線的員工也可以閑暇時間進行配送，這是現(xiàn)有的很重要的一個優(yōu)勢。當然，團購的載體，有時候說到了一定程度團長可能會被大的平臺所取代，但是我們代理團長這個角色一定程度粘性會高，因為你還是占據(jù)一公里，這個優(yōu)勢被取代，還是有先天優(yōu)勢的。物業(yè)公司怎么用合作也好，用自己的方式進行社區(qū)團購，把這一點做深做透我們認為還是有機會的。特別是在現(xiàn)在反壟斷，包括一系列限制大鱷的過程中，我們認為機會點是存在的。只是結(jié)合怎么樣把社區(qū)的增值服務(wù)，包括深挖服務(wù)價值化做深做透。

    另外，我們做到今天要擴規(guī)模，要用“四化”作為很重要的保障。

    一是標準化。確實，我們做到今天特別是企業(yè)要規(guī)模的時候，一定要建立一套標準化的服務(wù)體系進行系統(tǒng)的梳理。碧桂園在建立自己的新物業(yè)標準。時代在建立“三維四庫”（音）服務(wù)標準。有了服務(wù)標準之后，便于團隊保持一定的服務(wù)水準，也形成一個易復(fù)制的服務(wù)模式。

    二是品牌化。現(xiàn)在不僅是把原有的品牌做強。確實是，物業(yè)服務(wù)是一個輕資產(chǎn)的東西，服務(wù)品牌是非常重要的一個元素。同時，我們還要做什么更廣泛的物業(yè)服務(wù)，要注重細分領(lǐng)域的品牌，要打造細分領(lǐng)域的專業(yè)品牌。

    三是專業(yè)化。一定要把人才的水準進行提升，要做的事情不僅是原有的基礎(chǔ)服務(wù)，還有更多范圍的服務(wù)，還要做更多的增值服務(wù)，一定需要各類人員、多元人才，金融也好，零售也好，教育也好，科技也好，需要更多的人才實現(xiàn)專業(yè)化。

    四是智能化。社會發(fā)展到今天為我們提供了很多智能化工具，怎么利用互聯(lián)網(wǎng)、利用AI技術(shù)降本增效，對我們來說也是一個很重要的舉措。

    如果我們用標準化、品牌化、專業(yè)化、智能化對我們擴規(guī)模來說也是一個很重要的品牌元素。

    怎么具體的擴規(guī)模？要發(fā)展還要形成一定的模式去做擴規(guī)模。我們最近對主流的企業(yè)模式進行了系統(tǒng)洞悉、分析、研究。這是我們總結(jié)的碧桂園，今天李總在這兒，新物業(yè)的模式，立志做的是新物業(yè)的服務(wù)商。四新：新科技、新服務(wù)、新業(yè)態(tài)、新價值，以基礎(chǔ)服務(wù)為主，構(gòu)建了A、B、C、D、E幾個服務(wù)主題，基本上高頻，可能是低附加值的，累活都自己干了。同時保險經(jīng)濟、社區(qū)傳媒以及蟲蟻防治等等專業(yè)性的服務(wù)又是高價值的服務(wù)，一方面是收購專業(yè)公司，或者是跟專業(yè)公司進行合作，以這種方式構(gòu)建大社區(qū)管理和大物業(yè)管理的平臺，形成橫向鋪面、縱向延伸構(gòu)成大的新物業(yè)服務(wù)體系。這里需要有一點提醒大家，中國的物業(yè)公司只有碧桂園提出來了，蟲蟻防治業(yè)務(wù)。在三年以前研究美國的公司，最大的一個公司叫Servicemaster，蟲蟻防治的收入能占收入的50%左右，所以是非常客觀的。當然，中國發(fā)展有一個階段，但是這項服務(wù)也是值得大家去關(guān)注的。

    另外一個可以看看雅生活。一直遵循企業(yè)成長的曲線，特別是企業(yè)價值成長的曲線，來不斷地實現(xiàn)自己的增長。一方面，把基礎(chǔ)物業(yè)不斷做強，同時把面不斷延伸，更多的是通過收購把自己的盤子做得更大。也立志做的是智慧城市的服務(wù)商，把面做大為主。一方面是把一條曲線、兩條曲線、三條曲線，做到今天更多的是把服務(wù)范圍做大，做成服務(wù)集成商。

    第三個是保利，保利是央企，有先天的優(yōu)勢。不僅是利用央企的優(yōu)勢布局大物業(yè)，包括城市相關(guān)的服務(wù)，城市軌道交通，包括景區(qū)、機場以及景區(qū)的消防等等，可能跟安全關(guān)聯(lián)的，需要央企來做貢獻的事情進行基礎(chǔ)布局。更主要的是，把社區(qū)服務(wù)的生命周期全場景打造系統(tǒng)的服務(wù)品牌，包括親情和院做住宅品牌，東方禮遇做高端住宅品牌，星云企服做商辦，鎮(zhèn)興中國做城鄉(xiāng)服務(wù)品牌，確實覆蓋面很廣，但也是有難度。一般企業(yè)要效仿的話有難度，從央企獨特的特色來說，做這些服務(wù)有先天的優(yōu)勢。

    另外一個可以看一下萬科。萬科在今天這個時候又提出了一個新的概念，構(gòu)建新的服務(wù)，更多的是要致力于做“空間科技的服務(wù)者”。空間科技要構(gòu)建一個智能化的、數(shù)字化的服務(wù)平臺，基于人工智能、大數(shù)據(jù)、智能傳播的一系列先進技術(shù)構(gòu)建賦能平臺。不僅對內(nèi)提升內(nèi)部運營管理的數(shù)字化、設(shè)施管理的數(shù)字化以及業(yè)務(wù)流程的數(shù)字化，同時希望給更多的企業(yè)賦能。同時也希望做的是，用科技的工具構(gòu)建空間服務(wù)商。空間的服務(wù)商更多構(gòu)建的是資產(chǎn)管理式的模式。比如做社區(qū)空間的服務(wù)，以原來的萬科物業(yè)為基礎(chǔ)進行系統(tǒng)的資產(chǎn)的一系列服務(wù)，包括延伸出房產(chǎn)交易的平臺和樸鄰發(fā)展等等。同時，跟戴德梁行進行相關(guān)的合作，構(gòu)建成了一個合資公司叫萬物梁行，做商企物業(yè)的運營商。構(gòu)建了一個品牌叫“萬物云成”做城市服務(wù)商，構(gòu)建了三個體系建大的物業(yè)，也是做大物業(yè)，更多的強化科技的元素。

    最后，對于中小企業(yè)也進行了系統(tǒng)的研究和梳理。我們覺得中小企業(yè)未來到底怎么發(fā)展？

    第一，深耕區(qū)域，扎實做好主業(yè)。沒有辦法，只能把現(xiàn)有的區(qū)域深耕，提升區(qū)域的競爭力，把服務(wù)力和強勢品牌構(gòu)建起來才能立足。才能和進來的大鱷有競爭的優(yōu)勢。

    第二，某種程度上要合作，通過合作給自己賦能。科技的東西，以及相應(yīng)的平臺性的東西，更主要的是通過合作會更好，因為這種投入是非常大的，也是長期的。希望大家合作給自己賦能，也是一個選擇。

    第三，現(xiàn)在大家在準備上市，也在做一些上市準備。我希望更多的企業(yè)做更多的打算和考慮，我們有時候在企業(yè)發(fā)展過程中，與一些上市的公司或者已經(jīng)有品牌的公司進行合作，甚至是合并，與他們共成長也是一個很好的路徑。我們把行業(yè)賽道投資估值的幾個階段也進行了分析，現(xiàn)在已經(jīng)到了30倍以上的，物業(yè)公司中位數(shù)大概在36倍，我們已經(jīng)超過了30倍。從某種程度上，已經(jīng)到了一定程度的市值估值比較高的水準了。當然，每個公司是不一樣的，更多的還是一些好公司還會更好，更多的行業(yè)估值會逐步回歸理性。

    第四，從并購的角度，基本上都會在一半甚至一半以下。在這個時期要享受比較好的，如果現(xiàn)在是30倍-36倍，可能15倍以下可能是市場并購合理的區(qū)間值。如果一旦降到10倍的值，并購合理值可能就是5倍以下了。 某種程度上來說，選擇一個合適的時機是實現(xiàn)資本市場溢價好的選擇，這是大公司最新的發(fā)展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發(fā)展的建議。

    今天的會議平臺，把我們最新的研究和對市場的東西、企業(yè)的東西做了一些分享，特別希望我們這些成果對大家2021年的發(fā)展有所幫助。謝謝大家！