本報記者 朱寶琛

    近年來，我國城鎮(zhèn)化建設(shè)全面加速，城市租住需求進(jìn)一步釋放，激發(fā)租房市場潛力。但是，在住房租賃市場快速發(fā)展的同時，所存在的一些痛點(diǎn)也急需解決。

    日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，鮮明地提出“要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場”。對此，接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2021年將是加快租賃住房補(bǔ)短板，加大力度推進(jìn)租購并舉的住房制度的關(guān)鍵一年。規(guī)范市場發(fā)展需要多措并舉，精準(zhǔn)施策。

    近年來，住房租賃市場的重要性越發(fā)凸顯。特別是在大城市房價高企的背景下，健康穩(wěn)定運(yùn)行的住房租賃市場在解決新市民居住問題中的重要性更加突出。

    “由于國內(nèi)高房價的問題主要集中在一線城市和部分二線城市，關(guān)鍵的內(nèi)在原因是住房結(jié)構(gòu)性供需矛盾，因此，為了有效抑制房價上漲過快的問題，增加大城市租賃住房供給將是長期趨勢。”植信投資研究院高級研究員馬泓在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    值得關(guān)注的是，12月21日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，在部署2021年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作時，明確提出大力發(fā)展租賃住房，解決好大城市住房突出問題。規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，加快培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺。整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

    “今年的中央經(jīng)濟(jì)會議較細(xì)致地聚焦于租賃住房建設(shè)，提出多項(xiàng)具體的支持措施，涵蓋了市場規(guī)范、政策完善、土地供給傾斜、稅費(fèi)降低等方面。租賃住房建設(shè)的制度體系和市場體系有望更加完備健全。”交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    那么，該如何規(guī)范長租房市場發(fā)展？財信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍超明給出的答案是：需要土地、金融、財稅、監(jiān)管、立法等制度政策體系多措并舉，精準(zhǔn)施策。

    他對《證券日報》記者解釋道，一方面，需增加大中城市租賃住房有效供應(yīng)，提升租賃住房居住品質(zhì)，從供給側(cè)改革實(shí)現(xiàn)“房住不炒”。我國長租房市場需求旺盛，需要通過租賃市場解決階段性的住房需求問題。從短期看，可通過盤活存量房源增加有效供應(yīng)，如將閑置的工業(yè)、商業(yè)辦公用房改建為租賃住房，鼓勵多套房家庭將多余住房用于市場租賃等；從長期看，土地、財稅政策應(yīng)支持長租房市場，如土地供應(yīng)向租賃住房建設(shè)傾斜，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。

    另一方面，要加強(qiáng)規(guī)范住房租賃市場秩序，防范金融風(fēng)險。當(dāng)前我國長租房市場政策體系不健全，市場秩序有待規(guī)范。立法方面，需加快推動出臺相關(guān)法律條例，規(guī)范市場行為，凈化市場秩序；監(jiān)管方面，要加快租賃住房登記備案工作，政府可協(xié)助搭建住房租賃信息平臺，提高信息透明度；金融支持方面，應(yīng)在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度。

    夏丹表示，資本蜂擁進(jìn)入長租房市場，不少快速擴(kuò)張的長租房企業(yè)因缺乏營運(yùn)管理能力頻頻“爆雷”，同時運(yùn)用了“租金貸”模式將租賃雙方及運(yùn)營方、金融機(jī)構(gòu)綁定后，更大的風(fēng)險可能在此閉環(huán)鏈條上蔓延。今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議要求“完善長租房政策，規(guī)范發(fā)展長租房市場”“整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為”，不僅是防范租房市場內(nèi)部風(fēng)險，也是防范金融工具的不規(guī)范運(yùn)用導(dǎo)致風(fēng)險向外部蔓延。

    馬泓表示，整治長租房市場亂象，規(guī)范住房租賃金融行為是短期政策側(cè)重點(diǎn)的一部分。短期政策基調(diào)將以整頓住房租賃市場、規(guī)范市場行為為主，適當(dāng)控制住房租賃企業(yè)融資規(guī)模，引導(dǎo)住房租賃行業(yè)尤其是長租房市場逐步回歸理性發(fā)展的道路；長期堅持“房住不炒”，加快完善長租房政策，逐步使“租購?fù)瑱?quán)”，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

（編輯 才山丹）