長租行業一直是關乎民生的重要話題。行業經過了八九年的發展，經歷了從萌芽期到快速發展期的轉變。今年的疫情作為“黑天鵝”事件，行業按下了暫停鍵，租賃市場熱度迅速下降、市場需求縮減或推遲，隨之長租公寓出租難度增加、空置率提升，爆雷事件頻發生，影響了房東和租客的權益。本文從市場、政策、土地以及行業來盤點今年租賃市場的十大突出變化。

    租金下降10%

    據貝殼研究院數據，2020年全國重點40城平均月租金為37.8元/平米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達4.0%，三線城市同比下降1.5%。上半年的疫情對大部分企業以及各類商戶產生了沖擊，致使原先應返城的流動人口減少，而一、二線城市的租賃需求中外來流動人口占比更高，住房租金下降幅度較大。

    圖2019-2020年全國重點40城平均租金變化

    數據來源：貝殼研究院

    數據來源：貝殼研究院

    重點40城的選取標準是以各城市租賃GMV為主，覆蓋了全國東北、西北、西部、中部、東南沿海、環渤海及長三角區域等七大區域。

    租房降級

    一線城市租客消費降級顯著，月均支出和租住面積均縮減。根據貝殼研究院數據，2020年，一線城市租客套均支出同比下降5.8%，其原因一方面是由于租金水平的下降，另一方面則是租客租住面積下降。2020年一線城市60-90平米的房屋成交占比同比去年提高了3.7個百分點，60平米以下的房屋占比則基本持平，90平米以上的房屋占比均小幅下降。部分租客因受疫情的影響，會選擇工作周邊的小戶型房屋，以減少公共交通的出行，租金成本下降則推動了這種趨勢。

    數據來源：貝殼研究院

    預期下滑

    依據貝殼研究院數據，2020年全國重點40城新增房源掛牌均價為38.3元/平米，同比下降7.2%，近九成的城市業主預期均呈現下降態勢。從租客議價空間數據來看，七成城市議價空間上漲或持平。由于疫情導致的階段性空置房源的大幅增加，業主出租房屋信心減弱，持續下調預期租金。雖然隨著疫情防控的好轉，市場上空置房源逐步消化，但業主預期恢復到去年的水平仍需要一定的時間。

    圖2019-2020年全國重點40城新增掛牌房源均價變化

    數據來源：貝殼研究院

    租金收益率走低

    依據貝殼研究院數據，2020年1-10月全國重點40城平均租金收益率為1.9%，同比下降了0.1個百分點。自2018年11月，全國租金回報率整體呈現下滑趨勢，八成城市的租金收益率保持下降。主要原因是由于租金下降、房價上漲所致。在租金收益率下降的城市中，超五成城市是由于租金下降、房價上漲，超三成是由于租金降幅超過房價降幅，近一成是由于租金漲幅小于房價漲幅。

    2018-2020年全國重點40城租金收益率均值走勢

    數據來源：貝殼研究院

    資金監管

    為解決“高收低出”“長收短付”帶來的資金問題，今年各地紛紛出臺了相應的風險提示，杭州、西安、成都、南京等地出臺了針對長租公寓企業的資金監管措施，通過設立監管賬戶和風險保證金的方式，監管“高收低出”等經營模式，企業一旦出現資金鏈危機，優先保障房東和租客的權益，避免企業設立資金池用作非經營用途現象。此方式一定程度上能規避“高收低出”的模式問題，值得其他城市借鑒。

    租賃立法

    9月7日，住建部出臺《住房租賃條例》征求意見稿，推動建立住房租賃領域的專項法律法規，對行業發展的意義重大，也是行業發展的里程碑事件之一?！稐l例》的推出有助于推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。伴隨著我國住房租賃行業的快速發展，市場參與主體的種類和數量不斷擴大，市場運行的規則也日益復雜，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。行業此前也出現了一系列問題事件，長租公寓企業跑路、租金貸、虛假房源等問題，影響了租客和房東的權益?！稐l例》從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行了規范和約束，能有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化。

    集租房首入市

    今年是集體土地租賃住房試點三周年，各地試點舉措漸進落地，在在破除集體土地入市阻礙、完善制度建設、暢通多方參與渠道等方面進行探索，當前，多項集體土地建設租賃住房項目在各地開展，2017年至今，試點城市從13個擴大至18個，推出了超150個試點項目地塊，今年開始陸續建設完成入市。此前，集體土地存在著流動性差、利用率低的情況，通過集體土地租賃住房的建設對市場帶來幾方面積極意義：一是對于打破城鄉二元結構，逐步建立城鄉統一的土地市場帶來推動性作用；二是逐步緩解住房租賃供需矛盾，增加租賃住房的供給，提升租賃品質。三是有效盤活農村閑置的集體土地，利于增加集體經濟組織收入，將改變原來農村集體土地增值收益在農民和集體之間的分配機制。隨著租賃住房多元化體系建設，集體土地上租賃住房將更多的發揮保障性功能。租賃是十四五期間房地產發展重點方向，規劃建議指出，要探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。十四五期間，集體土地上的租賃房源將大幅增加，建設將加速。

    來源：貝殼研究院整理

    機構化暫停

    長租企業拓展速度放緩，長租公寓的熱情減退。截止目前，TOP100房企中已有近五成涉足長租公寓，其中2017到2019年涉足長租公寓業務的房企占比超過75%。今年TOP100房企中僅2家新開拓長租公寓業務。今年疫情影響下，長租企業的城市選擇較為集中，普遍選擇較審慎的布局方式，北上廣深杭為房企長租公寓布局戰略高地。

    來源：貝殼研究院整理

    模式之困

    疫情的沖擊下，租賃市場遇冷，長租企業出租率下降、違約率提升，現金流普遍吃緊。依據公開信息不完全統計，今年超40家長租公寓企業陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。疫情加劇企業經營風險，“爆雷”事件頻發。

    2017年以來，存在經營風險的長租公寓企業存在幾大基本特征，一是注冊資本額較小，近六成的企業注冊資本金額在200萬以下；二是企業前期運營無實際資金投入，超九成的企業無實繳注冊資本。三是成立時間較短，六成問題企業成立不足一年半。

    表面上，疫情是影響租賃機構生存的直接原因。但市場因素只是導火索，實際上長租公寓企業產生風險問題具有三方面的內在原因：首先，長租公寓商業模式單一、靈活性差。其次，包租模式的中小企業融資困難，企業容易傾向于使用租金貸擴張；最后行業進入門檻過低，魚龍混雜，前期一些不具備經營和資金實力的企業盲目進入，在市場下行時期，就增加了風險系數。

    圖 問題企業注冊資本情況

    數據來源：貝殼研究院整理    

    轉型進化

    隨著租賃市場管理和資金監管政策的推出，會推動長租公寓企業進一步審查自身經營的合法性，對于使用“長周期預收”資金作為主要經營資金來源的長租公寓企業，面臨加速“去杠桿化”，倒逼租賃企業提升資金鏈管理以及精細化運營能力。長租公寓企業調整精細化經營模式、聚焦單店盈利是行業健康發展的必然趨勢，一是規范資金使用制度，審查自身合規性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。

    受到疫情的影響，今年租賃市場整體呈現“低溫”態勢，相較于買賣市場，今年疫情對租賃市場的沖擊更大，需求彈性不足，市場不斷向“承租人市場”轉變。疫情也觸發了機構化租賃的風險，改變了機構化租賃的行業格局，行業加速優勝劣汰，集中度會進一步提升，企業重新審視自身的經營合規性以及運營能力，聚焦能力建設。隨著疫情影響的減弱以及防控措施的常態化，明年的租賃市場有望逐步回暖，在疫情不反復的情況下，明年春節后租賃市場熱度有望提升，租賃需求回升。