本報見習(xí)記者 林娉瑩

    今年6月以來，隨著上市房企2020年5月份銷售數(shù)據(jù)的發(fā)布，房地產(chǎn)行業(yè)的5月成績單基本出爐。整體來看，頭部房企銷售保持回暖趨勢。其中，富力地產(chǎn)5月份權(quán)益合約銷售額實現(xiàn)環(huán)比增長15%。

    此前，富力地產(chǎn)因遭遇國際機(jī)構(gòu)下調(diào)評級被推上風(fēng)口浪尖。在房地產(chǎn)這一高杠桿的行業(yè)，如何平衡收益與風(fēng)險，始終是不變的話題。

    在高增長、高利潤和低負(fù)債的理想三角指標(biāo)中，富力如何找到適合當(dāng)前市場的平衡點？近日，富力集團(tuán)董事長助理、副總經(jīng)理陳志濠接受了《證券日報》記者的專訪，詳解公司的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)營思路。

    銷售及酒店業(yè)務(wù)回暖拐點明顯

    現(xiàn)金流對于企業(yè)的意義不言而喻，而銷售回款正是房企的生命線。在遭受疫情沖擊之后，房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況是怎樣的？

    “從上個月來看，行業(yè)的銷售回暖是比較明顯的，不僅僅是富力，可能很多房企都可以感受到市場恢復(fù)的狀態(tài)。”陳志濠告訴《證券日報》記者。

    富力地產(chǎn)日前發(fā)布的公告顯示，公司5月份實現(xiàn)權(quán)益合約銷售額106.2億元，銷售面積88.15萬平方米，分別環(huán)比增長15%和8%。全行業(yè)而言，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份國內(nèi)商品房銷售面積約為4.87億平方米，同比仍有12.3%的降幅，但比1-4月份時收窄7個百分點。

    陳志濠表示：“從房貸規(guī)模的很大一部分在消費者那邊可知，需求帶動銷售對于很多公司來講都是很重要的環(huán)節(jié)。目前來看，需求方，也就是買房的人還是蠻多的。”

    他同時表示：“從過往經(jīng)驗來看，一般會從放款速度來衡量形勢是緊張還是平穩(wěn)。目前來看，貸款首付比例等并沒有放松，外界仍然維持著穩(wěn)房價的預(yù)期。”陳志濠表示。

    除了不動產(chǎn)銷售，疫情得到控制之后，富力地產(chǎn)的酒店業(yè)務(wù)也開始回暖。“很多大城市的酒店本月的消費均有上漲，而最明顯的是酒店的餐飲消費，很多訂位都滿了。”陳志濠透露。

    持有型物業(yè)帶來融資靈活度

    近期一段時間里，富力地產(chǎn)的債務(wù)狀況是外界關(guān)注的焦點。

    對于集團(tuán)的債務(wù)壓力，陳志濠認(rèn)為，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)類別組合決定了融資壓力并不大。

    “銷售規(guī)模和資產(chǎn)類別組合是富力集團(tuán)的‘定海神針’。我們的優(yōu)勢在于公司整體資產(chǎn)規(guī)模和組合，因為融資渠道還是與規(guī)模和組合有關(guān)。行業(yè)融資渠道包括國內(nèi)公募債、私募債、境外融資渠道、銀行開發(fā)貸、信托等，富力和其他大型房企并無二致。”陳志濠告訴《證券日報》記者，“公司的實力是最根本的，如果規(guī)模達(dá)不到，那根本接觸不到融資渠道。”

    年報顯示，2019年富力地產(chǎn)實現(xiàn)權(quán)益協(xié)議銷售額為1381.9億元。在克而瑞當(dāng)年的權(quán)益銷售金額排行榜上，富力地產(chǎn)位居第15位。

    除此之外，陳志濠認(rèn)為富力地產(chǎn)旗下的諸多持有型物業(yè)是公司現(xiàn)金流的重要保障。

    “第二個優(yōu)勢是我們的資產(chǎn)組合和類別，富力地產(chǎn)的資產(chǎn)目前包括100多家豪華酒店，是全球最大的豪華酒店業(yè)主，這帶給了我們?nèi)谫Y的靈活度。相較于住宅地產(chǎn)需要滾動開發(fā)，像酒店、商場和寫字樓這樣的商業(yè)地產(chǎn)長期持有、長期經(jīng)營，是長期還款的來源，融資機(jī)構(gòu)會看重長期經(jīng)營的穩(wěn)定性和資產(chǎn)的總體規(guī)模。”陳志濠向記者介紹道。

    對于存續(xù)債務(wù)，陳志濠認(rèn)為需要在規(guī)模和成本中找到平衡。

    他表示：“對于債務(wù)無非兩個途徑，要么續(xù)期，要么償還。長期負(fù)債更穩(wěn)定安全，但利息成本也相對高一點，我們的策略是長短結(jié)合，短中滾動。銷售市場正在回暖，只要做好計劃、適應(yīng)變化，那么就沒有太多擔(dān)心的地方。目前集團(tuán)按市場情況綜合計劃，銷售回款與債務(wù)等的資金循環(huán)正在恢復(fù)中，新的再融資都處于正常的軌道上。”

    銷售權(quán)益占比較高

    與其他房企相比，富力地產(chǎn)的一個鮮明特點是銷售金額權(quán)益占比較高。2019年富力地產(chǎn)銷售額權(quán)益占比達(dá)到約93%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。

    近年來隨著行業(yè)整體項目合作情況增多，不少房企的銷售金額權(quán)益比一路下滑。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年TOP100房企銷售金額權(quán)益比約為75%，較2016年的85%有較大幅度下滑。

    “和其他企業(yè)相比，我們可能吃了點虧，顯得負(fù)債率整體比較高。”陳志濠坦言，“報表好看所有人都樂意，但不是每個公司都適用。”

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師臧曼君告訴《證券日報》記者，“通過降低權(quán)益比，存在壓低負(fù)債率、美化債務(wù)情況的可能，比如通過增加少數(shù)股東權(quán)益，提高凈資產(chǎn)以降低凈負(fù)債率；或者通過合營聯(lián)營方式將債務(wù)放在表外。”“但銷售金額權(quán)益比過低會令企業(yè)利潤指標(biāo)表現(xiàn)不好看，歸屬母公司的收入或者利潤會更少，因為需要和合作方分享利益。”

    根據(jù)富力地產(chǎn)2019年的財務(wù)報表，公司的利潤導(dǎo)向比較明確。數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)歸屬母公司股東權(quán)益為773.58億元，占總權(quán)益的96.94%，非控制性權(quán)益僅占3.06%；公司所有者應(yīng)占溢利為96.72億元，占凈利潤的95.86%，非控制性權(quán)益應(yīng)占溢利僅占4.14%；合營企業(yè)投資和聯(lián)營企業(yè)投資合計為114.39億元，僅占資產(chǎn)的2.68%。

    股息率高達(dá)15%

    今年5月29日，富力地產(chǎn)宣布，截至2019年12月31日止年度建議末期股息每股人民幣0.86元已獲股東在2019年度股東周年大會上通過，經(jīng)匯率轉(zhuǎn)換每股H股的末期股息約為每股0.94港元。

    加上中期派息息每股人民幣0.42元，2019年度報告期內(nèi)富力合計派息每股人民幣1.28元。Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月19日，以最新收盤日為計算時間點，富力地產(chǎn)股息率高達(dá)約15%，在A股及H股房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)中排名第一。

    股息率是股息與股票價格之間的比率，是衡量企業(yè)是否具有投資價值的重要標(biāo)尺之一。興業(yè)證券研報指出，高股息的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在全球利率下行和資產(chǎn)荒背景下投資價值凸顯。高達(dá)15%的股息率意味著，在股價等條件不變的情況下，理論上投資者僅用6、7年就能夠拿回股票投資成本。這是否意味著富力地產(chǎn)處于一個被相對低估的時點？

    “我覺得是被嚴(yán)重低估。行業(yè)整體來看，各家公司的估值都是比較參差不齊的，因為每個公司的類型都不一樣。”陳志濠告訴《證券日報》記者，“富力地產(chǎn)是少數(shù)覆蓋包括綜合體、銷售板塊等在內(nèi)的各地產(chǎn)業(yè)務(wù)形態(tài)的公司，無論是穩(wěn)步發(fā)展還是突破創(chuàng)新都有比較多的機(jī)會。”

    而對于房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展，陳志濠顯得頗有信心。

    他認(rèn)為：“相對來講，無論是在中國還是其他國家，房地產(chǎn)行業(yè)都是一個利潤比較好、需求比較穩(wěn)定的生意。只要有能力滿足融資、拿地、銷售等要求，還是能賺到錢的。在另一方面，行業(yè)未來對參與者的要求只會越來越高，全渠道、全資產(chǎn)都要有方法去管理和運營。”

    他同時表示：“隨著中國在未來成為世界第一大經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)必然保持有自己的一席之地。”

    總體來看，單純的住宅開發(fā)商定位似乎已不足以形容富力地產(chǎn)。城市更新保證優(yōu)質(zhì)土地儲備供應(yīng)，反映未來銷售規(guī)模潛力；坐擁大規(guī)模資產(chǎn)和豐富組合提供長期穩(wěn)定的經(jīng)營性收益；在地產(chǎn)存量時代到來之際，富力地產(chǎn)以更均衡的投入，奠定了其開發(fā)和運營的雙軌競爭優(yōu)勢。穩(wěn)定的派息在全球經(jīng)濟(jì)波動的大背景下價值凸顯。

（編輯 張明富 孫倩）