3月31日，隨著恒大等40家房企發布2019年年度業績報告，港股上市房企2019年銷售業績悉數浮出水面。

    本輪年報季顯現的趨勢之一是，受疫情影響，房企對未來目標普遍制定保守，規模增速整體放緩。降速、維穩正成為行業主流思路，市場無疑將告別紅利。

    弱環境之下是強者的比拼場。多重疊加的風險之下，任何一個短板都可能使企業陷入危機。在此情況下，均好型房企或將更受關注。

    全球疫情蔓延之下，房地產傳統銷售業務受到不小影響。克而瑞數據統計顯示，百強房企前3月累計降21%。疊加各大房企年報未達預期以及融資等狀況影響，市場風雨飄零。內房股（在香港上市的內地房地產企業）連續大跌，三月單月股價跌幅平均超過三成，即使龍頭房企亦未能幸免。但有一家房企卻是例外，股價呈逆市攀升狀態。4月9日，龍湖集團總市值高達2384.06億港元，這一市值水平位居民營房企首位，甚至已經超越銷售規模是其兩倍的房企，與央企華潤置地平分秋色。分析人士認為，這一現象正驗證了一個邏輯，在資本市場看來，類似萬科、龍湖、華潤這樣均衡發展的房企將在弱環境之下保有更體面的姿態。

    規模與利潤的平衡術

    在疫情以及多重因素影響下，房地產企業今年的目標普遍謹慎以及保守。其中碧桂園以及萬科更是未公布其今年的銷售目標。

    業內已經普遍達成了一個共識，即規模高速增長的時代注定遠去，而有質量的增長已經成為市場下半場房企追求的目標。

    一位房地產企業的高層也表示，房地產行業將由對規模的重視轉為對質量的重視。質量不僅僅是產品的質量，還有發展的質量、經營的質量。而經營的質量不僅僅有銷售的規模，還有銷售的利潤以及效能指標。

    以龍湖集團為例，該公司早就不以一時排名為追求，而是以有質量增長為目標，在今年龍湖管理層更是強調精細化管理和提質增效。

    據悉，為了保證有質量的增長，龍湖集團近年來銷售、融資、利潤以及持有型物業經營等方面重點發力，并且已經取得了明顯成效，2019年其多次財務指標均呈上升態勢。

    2019年龍湖集團實現地產開發合同銷售2425億元，同比增長20.9%；實現營業收入1510.3億元，同比增長30.4%;毛利為508億元，同比增長28.5%;實現歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%。

    “一個企業的核心價值就是能不能為客戶創造價值，為客戶創造價值的核心標尺就是有沒有利潤。如果利潤還能夠做到可持續的、有質量的穩定增長，那就是一個優秀的企業。”上述高層表示。

    事實上，多年來龍湖堅持達成穩健的增長態勢，整體無論是在投融資、買地、運營、交付、服務各個環節，執行力都比較強。

    截至2019年底，龍湖約90%的貨量集中在熱點城市和價值區域；利潤率水維持行業中上水平，盈利能力穩步提升。

    截至2019年底，龍湖集團土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，業務已遍布京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等7個城市群的55個城市。

    值得關注的是，在保證有質量的發展前提下，龍湖也堅持相應的規模水平，其行業排名也一直保持前十左右。

    “穩健王”華潤置地表現也一如既往優秀。3月26日，華潤置地發布了2019年全年業績公告，公司全年實現營收1477.4億元，同比增長21.9%，歸母凈利潤286.7億元，同比增長18.3%，利潤連續16年同比正增長。在過去十年間，華潤置地營業收入和歸母凈利潤分別實現了高達26%、22.1%的復合增長率。

    現金流之戰

    在疫情影響造成的地產寒冬來襲之際，保證現金流的安全成為企業首選。包括碧桂園、萬科、融創在內的多個企業均表示將負債、控風險、保證現金流安全放在首位。

    旭輝集團董事會主席林中表示，行業現金流受疫情影響會比較緊張，中小企業破產加速比去年增加，行業整個集中度在提高，

    萬科董事長郁亮在業績會上也表示，面對疫情造成的危機，需要有強大的免疫力和健康基礎才能幫助企業度過。而企業的免疫力來自兩方面，一是服務、照顧好客戶，二就是現金為王、手有余糧。

    多位行業人士均認為，現金流是企業的血液，足夠的現金儲備是應對“黑天鵝”的重中之重。

    “我們去年下半年就在注重現金流，今年年初1月份就完成了全年的基本融資，在做壓力測試時，我們預計即使疫情比較嚴重，仍然可以保證公司能夠比較正常的活著。”龍湖集團董事長吳亞軍在業績會上表示，“現金流不是危難時才考慮，而是‘要天晴補屋頂’‘。’”

    弱環境之下何以為強者姿態？吳亞軍的看法是，哪怕是微弱的環境，仍要考慮有所增長，這就是強者的姿態。這里的“強”不是要強、好強。實際上是過去的沉淀，在危難之中能夠產生一定的爆發力。

    事實上，這一沉淀是多年清醒的堅持。近些年來，部分房企為了提高規模，堅持高周轉、高杠桿策略，從而造成企業負債高企、盈利能力下降以及資金水平的不健康。

    根據研究機構統計，截至3月28日，百強房企中已發布業績的25家房企數據顯示，房企的資金水平的健康程度正在下降，現金短債比已經低于2，說明低于健康值的水平。

    得益于多年自律與克制沉淀出資本端的護城河，龍湖集團2019年在穩步擴張的同時，始終保持審慎的財務盤面。

    截至2019年12月31日，龍湖在手現金609.5億元，凈負債率僅為51.0%，同比減少2個百分點。一年內到期債務為人民幣139.3億元，占總債務的比例僅為9.5%，現金短債比為4.38。在2019年已經公布的上市房企年中，龍湖的現金覆蓋比率名列前位。

    融資成本也是龍湖一直高度自律的堅持。截至2019年底，龍湖集團綜合借貸總額為1460.0億元，集團平均融資成本僅4.54%，平均貸款年限為6.04年。

    與此同時，無論是境外美元票據，還是國內公司債券，龍湖均屢屢以長年期、低票息刷新業內記錄，即使在疫情影響下，低成本的融資依然能夠助力龍湖穩健發展。

    2020年1月，龍湖發行了6.5億美元票據，其中2.5億美金為7.25年期，票息3.375%，4億美金為12年期，票息3.85%，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。

    得益于資本市場的優異表現，當期龍湖集團收獲穆迪上調展望為正面，標普上調評級至BBB，實力站穩投資級。目前，龍湖已經成為行業內唯一的境內外全投資級民營房企。

    華潤置地財務之穩在行業內也有目共睹。截至2019年底，華潤置地凈有息負債率為30.3%，較2018年底的33.9%下降3.6個百分點，維持在行業的較低水平，這也是公司有著4.45%全行業低融資成本的重要原因之一。

    多賽道發展

    從房地產行業的發展來看，市場背景發生了非常大的變化，過去行業投資屬性比較強，以增量市場為主、以住宅開發為主。但隨著房地產市場進入下半場，房住不炒，存量和增量并重、開發與持有運營并重已經成為新的行業趨勢。

    近年來，多家房企均提出了多元化發展，雖主要重心仍在房地產行業，但已將整體戰略導向完全轉向多元化方向。

    此前碧桂園提出地產、農業和機器人將成為未來三大重點發展方向，萬科更注重物業、租賃住宅與物流倉儲等領域的發展，恒大則宣布已完成文化旅游、大健康、新能源汽車的全面布局。龍湖從2011年確定“持商業”戰略，2016年正式涉足租賃住房，并在2018年將商業運營、租賃住房、智慧服務正式確定為龍湖四大主航道業務。

    不過，多元化發展并非易事，需要有穩健的資金和強大的運營能力支撐，不少房企在多元化戰略失敗后重歸地產主業。然而在眾多房企的多元化道路上，龍湖的多航道布局走的不僅穩健而且還十分堅定。

    近年來，龍湖投資性物業收入已經頗見成效。2019年龍湖實現物業投資業務租金收入57.9億元，同比增長41.5%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為79.0%、20.3%和0.7%。

    即使在疫情影響下，龍湖的四大主航道業務仍將均衡發展。“C1到C4航道都是我們的主業，所以都值得強化。”吳亞軍表示。

    在商業運營方面，2019年龍湖的商業租金收入為47.5億元，同比增長31.9%。截至2019年12月底，龍湖集團新開業商場達10座，全國范圍內累計開業商場達39座，已開業商場建筑面積377萬平方米，整體出租率98.5%。

    在租賃住房方面，龍湖“冠寓”已陸續在全國30余個高能級城市開業運營。截至2019年底，冠寓累計開業房間數量達7.5萬間，租金收入11.7億元，同比增幅150.6%，開業超過六個月的房源出租率為87.3%，位居集中式長租公寓品牌指數排行榜第一名。

    “今年我們會開到10萬間，爭取實現20個億的收入，但速度比之前要調得更穩健一些，要更追求質量。”邵明曉表示。

    在智慧服務方面，龍湖的物業管理收入實現突破性增長。2019年，龍湖智慧服務新進入45個城市，基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現營業收入42.8億元（合并抵消前收入約為50.0億元）。

    截至2019年底，龍湖智慧服務已在全國118個城市開展專業化的物業服務，合約管理面積達4.28億平方米，服務業主330余萬戶，業主滿意度連續十一年超過90%。

    興證國際證券研究報告稱，龍湖集團在業務上的前瞻布局、管理團隊的執行力以及對財務安全性的把控使得公司在當前多變的環境中從容自如，堅守穩健的發展策略。

    華潤置地也是行業內保持穩健且低杠桿率情況下，還能持續優化經營“開發物業+投資物業+X”商業模式的優秀公司代表。2019年，華潤置地投資物業實現營業額120.3億元，同比快速增長26.3%。其中，購物中心業務營業額人民幣91.5億元，同比增長33.4%，寫字樓、酒店業務分別實現營收13.9、14.9億元。

    本輪年報季已經表明，“單科狀元”時代已經淡去。弱環境之下，能考慮有所增長的“全優生”或許才是真正“強者”。