2018年，成都樓市呈現前熱后冷的格局。市場降溫對于大成都乃至周邊地區影響幾何？行業運行邏輯發生了哪些變化？2019年房市又將何去何從？12月19日，由成都房地產經紀協會指導，貝殼研究院成都分院主辦的成都樓市年度思享會在成都舉行，會上發布的《2018年度成都樓市白皮書》依據海量數據，對上述問題做出了解讀。

    買方市場重回成都

    “2018年，成都樓市迎來了轉折點。”貝殼研究院成都分院院長張鍵表示，種種跡象表明，成都本輪上行周期已經結束，轉而進入下行盤整期。

    在張鍵看來，上半年新房供應整體偏弱，一二手房的剛性利差導致新房市場熱鬧非凡，以至于遠郊平均中簽率僅為20%。“5.15”家庭二套房限購后有資質的客戶驟減，而資金鏈吃緊的開發商于下半年集中推盤，市場供需關系發生扭轉，新房市場難現年初火熱境況。“5.15”新政后，成都住宅去化周期不斷延長，庫存的大幅增加使客戶選擇面拓寬，誠心賣房的業主在這種局面下被迫降價出售，導致妥協度上行、議價空間松動，久違的買方市場重回成都。

    目前新房和二手房的市場成交格局重返2：1的合理區間，改善新盤成為主流，二手房價格回歸理性區間，成交日趨剛需。其中，以書院街、石人、撫琴和內雙楠為代表的老式居民院落，以洪河板塊為代表的前期漲勢過猛片區和以雙楠為代表的無地鐵規劃板塊價格回調力度較大。此外，“品質租賃”成為市場不可忽視的需求。

    換房時代即將到來

    2019年成都樓市的動向成為關注焦點。

    成都房地產經紀協會秘書長張琪在會上指出，2018年下半年成都樓市快速降溫，但2019年將以穩為主，房地產政策變化不會太大。

    《白皮書》指出，隨著新房供應穩步回升，市場將回歸增量市場。2019年，成都新房與二手房的成交比例有望恢復至65：35的水平。同時，地段的重要性將進一步凸顯，以圈層為基礎的價格階梯將逐漸回歸，資金實力有限的客戶將有序外溢至住宅供應充沛且價格稍低的二、三圈層。而遠郊新房市場將帶著充沛的供應，以高性價比接納大量主城外溢置業需求，成為成都新房市場的重要增長點。

    另一方面，近年來成都居民改善居住支出有所提升，直接通過積蓄購入二套房的難度顯著增加，尤其是“5.15”后有2套及以上的家庭無法購入新房源，唯有通過“賣n買一”的方式才能重獲房票以購入改善型新房或二手房，剛性改善客戶的涌現將加速推動成都換房時代的到來。