樓市調(diào)控政策下，深圳房?jī)r(jià)趨于降溫。10月份，深圳一手房銷(xiāo)量有所回升，二手房市場(chǎng)被新房限價(jià)擠壓空間，成交量及價(jià)格均走低。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著二手房供應(yīng)量的上升以及購(gòu)房者觀(guān)望情緒的延續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈將進(jìn)一步加劇，疊加樓市調(diào)控未見(jiàn)松動(dòng)、看空預(yù)期增強(qiáng)等因素，投資客資金壓力逐漸凸顯。

    中介稱(chēng)成交多為降價(jià)房

    11月12日，中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到深圳市福田區(qū)某大型房產(chǎn)中介，工作人員賀平（化名）向記者大力推薦“筍盤(pán)”（價(jià)格明顯低于市價(jià)的房源）。其中一套房的面積為74平方米，業(yè)主一開(kāi)始掛出的轉(zhuǎn)讓價(jià)是490萬(wàn)元，從9月份以來(lái)調(diào)過(guò)三次價(jià)，目前底價(jià)是460萬(wàn)元。

    這并非個(gè)別現(xiàn)象。記者在今年3月到福田皇崗片區(qū)走訪(fǎng)時(shí)，該片區(qū)有一套58平方米的二居室報(bào)價(jià)為410萬(wàn)元，均價(jià)7.07萬(wàn)元。賀平表示，目前在同一小區(qū)有一套67平方米二居室在售，均價(jià)為6.27萬(wàn)元。業(yè)主曾在10月7日調(diào)過(guò)一次價(jià)，從430萬(wàn)元下調(diào)至420萬(wàn)元。

    “‘7·31新政’后樓市曾清淡了一段時(shí)間，但最近陸續(xù)有成交，成交的房子大多數(shù)是業(yè)主降價(jià)的。”賀平說(shuō)。

    對(duì)于業(yè)主降價(jià)，深圳貝殼研究院指出，首先，成交量決定價(jià)格，成交量持續(xù)處于較為低迷的水平，價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)。實(shí)際成交中，議價(jià)5%較為常見(jiàn)。其次，短期價(jià)格回落的預(yù)期形成，讓價(jià)才能吸引關(guān)注、推動(dòng)成交。第三，在售庫(kù)存房源增加，業(yè)主之間存在競(jìng)爭(zhēng)，急售的勢(shì)必會(huì)降價(jià)促成交。

    另一名中介工作人員吳雙（化名）表示，明顯低于市場(chǎng)價(jià)的“筍盤(pán)”并不多。“筍盤(pán)”沒(méi)有明顯增加，過(guò)一陣才會(huì)有少量出來(lái)。

    對(duì)于盛傳已久的開(kāi)發(fā)商打折出售新盤(pán)，吳雙表示，新盤(pán)打折的事一直都有，促銷(xiāo)的一般套路是9.9折，一次性付清全款可以做到折上再9.7折-9.9折。市場(chǎng)清淡的時(shí)候，七天簽約，折上再9.95折。有的樓盤(pán)由于受備案價(jià)調(diào)整幅度限制，沒(méi)辦法給較低折扣，就會(huì)在裝修款上打折。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的樓市逐漸出現(xiàn)全面降溫，在融資收緊、償債壓力增加、項(xiàng)目去化率下降的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)或選擇以?xún)r(jià)換量，以保證現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

    買(mǎi)賣(mài)雙方博弈加劇

    業(yè)內(nèi)人士指出，隨著二手房供應(yīng)量的上升，以及購(gòu)房者觀(guān)望情緒的延續(xù)，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈將進(jìn)一步加劇。

    “最近賣(mài)房的多，買(mǎi)房的少，觀(guān)望情緒比較重。”吳雙說(shuō)，“遲遲不肯下手的原因在于市場(chǎng)環(huán)境不好，加上樓市最近成交比較冷淡，購(gòu)房者有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的習(xí)慣，還有就是等‘筍盤(pán)’。”

    這一點(diǎn)在剛需族周鵬（化名）身上得到驗(yàn)證。周鵬的需求是找福田區(qū)或南山區(qū)的自住兩居室，預(yù)算在400萬(wàn)元左右。他在深圳看房已經(jīng)有兩年多了。

    “目前市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)情況比較低迷，不知道房產(chǎn)稅政策什么時(shí)候出臺(tái)，很多人在觀(guān)望。”他說(shuō)，“當(dāng)然，如果比市場(chǎng)平均掛牌價(jià)低30萬(wàn)元左右，還是可以接受的。”

    與觀(guān)望心態(tài)相伴的是樓市成交量?jī)r(jià)均走低。

    深圳規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，10月全市二手房網(wǎng)簽4524套，環(huán)比下降17.6%。價(jià)格方面，深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，深圳10月樣本樓盤(pán)均價(jià)為58429元/平方米，環(huán)比下跌0.6%，同比上漲4.7%，漲幅收窄。10月用于編制指數(shù)的100個(gè)熱點(diǎn)樣本樓盤(pán)中，上漲樣本占比27%，基本持平；下跌樣本占37%，明顯擴(kuò)大；持平樣本占比縮減至36%。總體看，下跌樣本占比大于上漲樣本，而上漲樣本占比為近一年來(lái)的最低值，由此可見(jiàn)房?jī)r(jià)下跌的狀況。

    深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平指出，指數(shù)價(jià)格連續(xù)3個(gè)月回落，一是看跌的氛圍較為濃厚，且成交量持續(xù)走低，價(jià)格沒(méi)有支撐；二是供需矛盾緩和，房源成交周期變長(zhǎng)，在售庫(kù)存房源增加；三是業(yè)主之間存在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，誠(chéng)意出售者心理價(jià)格松動(dòng)。

    投資客“壓力山大”

    隨著樓市成交量?jī)r(jià)的走低，賀平感覺(jué)看房客戶(hù)群體出現(xiàn)顯著變化，之前看房的投資客和剛需都有，現(xiàn)在投資客很少了。

    知情人士表示，在當(dāng)前的樓市行情下，比起開(kāi)發(fā)商，投資客的資金情況更加緊張。

    前段時(shí)間有市場(chǎng)消息稱(chēng)，深圳由于斷供潮導(dǎo)致市面出現(xiàn)大量法拍房。不過(guò)，據(jù)媒體報(bào)道，近半年來(lái)，深圳司法拍賣(mài)的房源出現(xiàn)明顯增加的主要原因是司法網(wǎng)拍的推廣力度加大，網(wǎng)上錄入的拍賣(mài)房源增加。深圳市中級(jí)人民法院的數(shù)據(jù)顯示，近半年以來(lái)司法拍賣(mài)的房源增加了50%左右，成交率達(dá)到91.99%。至于因?yàn)閿喙?dǎo)致房源被拍賣(mài)的情況，目前并無(wú)確切的數(shù)據(jù)。

    目前投資客的資金壓力顯而易見(jiàn)。深圳福田某小貸公司合伙人劉凡（化名）告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“我阿姨在深圳有十幾套房，每個(gè)月至少要還三十多萬(wàn)元房貸，現(xiàn)在還貸壓力巨大。之前做生意還能填一些錢(qián)進(jìn)去，現(xiàn)在生意不景氣，只好出手一兩套。她手上大多數(shù)還是大戶(hù)型，總價(jià)高，現(xiàn)在都不好出手。”

    與已經(jīng)經(jīng)斷供的投資客相比，劉凡阿姨的境況算是比較好的。深圳某民間借貸公司負(fù)責(zé)人陳力（化名）表示，公司的一項(xiàng)業(yè)務(wù)是幫助客戶(hù)解封查封房。“找上門(mén)讓我們幫忙解封的客戶(hù)，大多數(shù)是因?yàn)閭鶆?wù)還不上，房子已經(jīng)斷供。”

    華南某大型律師事務(wù)所律師指出，常見(jiàn)的容易導(dǎo)致查封房屋的情形包括交易房屋存在高額抵押、產(chǎn)權(quán)不明導(dǎo)致的糾紛、產(chǎn)權(quán)人涉及惡意轉(zhuǎn)移或變賣(mài)房產(chǎn)等。

    “從去年年底以來(lái)，我們公司做查封房解封業(yè)務(wù)的客戶(hù)大概增加了七、八成。”陳力透露了公司運(yùn)作查封房的套路：委托人找上門(mén)后，公司會(huì)借錢(qián)給委托人解決欠款問(wèn)題，并幫助其把查封房解封，解封后幫助其處理房子遺留的所有問(wèn)題，之后再將房子抵押給銀行，從中收取傭金及手續(xù)費(fèi)。

    “現(xiàn)在這項(xiàng)業(yè)務(wù)完全不敢做了，因?yàn)闆](méi)有空間。”陳力說(shuō)。他所指的“空間”是，公司幫委托人解封被查封房后，抵押給銀行拿到的款項(xiàng)減去借給委托人欠款的余額。

    嚴(yán)躍進(jìn)指出，總體上看，剛需購(gòu)房一般風(fēng)險(xiǎn)小，而對(duì)于通過(guò)融資的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，肯定會(huì)帶來(lái)壓力。

    “后續(xù)樓市要看政策松動(dòng)的時(shí)間和程度。即使有所松動(dòng)，也基本以二三線(xiàn)城市為主，一線(xiàn)城市即便貸款政策上出現(xiàn)調(diào)整，限購(gòu)政策松動(dòng)的可能性也不大。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“從二手房交易的情況看，后市將比較低迷，因此目前對(duì)市場(chǎng)仍維持降溫、沒(méi)有反彈的判斷。”