在經(jīng)歷了2020年因疫情而導(dǎo)致的蕭條之后，北京寫字樓市場在2021年強(qiáng)勁復(fù)蘇。第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行等專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的全年數(shù)據(jù)均顯示，無論從租金水平、空置率還是從銷售情況來看，北京甲級(jí)寫字樓市場均迎來一場全面的爆發(fā)。

    在明星項(xiàng)目交易方面，2021年北京寫字樓先后出現(xiàn)世茂工三拍賣成功，SK大廈90億元成交，以及遠(yuǎn)洋集團(tuán)64億元出售CBD的Z6項(xiàng)目等大單案例，都極大提振了市場的關(guān)注度和熱度，甚至讓2021年也成為了近年來北京寫字樓市場大單交易最為熱鬧的一年。

    有鑒于此，第一太平戴維斯、仲量聯(lián)行也改變過去幾年偏悲觀的市場觀點(diǎn)，開始謹(jǐn)慎看好復(fù)蘇帶來的市場交易機(jī)會(huì)。

    據(jù)傳聞，知名民企中國泛海集團(tuán)正在低調(diào)接洽有實(shí)力的買方，有意出售其所持有的、位于東長安街東單黃金地段的民生金融中心項(xiàng)目。如該交易能在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，將會(huì)是繼2020年的北京雙子座總部大廈、2021年的北京SK大廈之后，近年來長安街及其沿線的第3起寫字樓大宗交易，或?qū)?chuàng)造長安街高檔寫字樓市場大宗交易的歷史。

    稀缺資產(chǎn)

    貫穿北京整個(gè)城區(qū)、被譽(yù)為“神州第一街”的長安街，某種程度上就是象征北京、甚至整個(gè)中國的標(biāo)志性符號(hào)。

    長安街的歷史，可以追溯至明代，一直是中國權(quán)力與財(cái)富最為集中的一條大道；同時(shí)由于黨政機(jī)關(guān)，歷史建筑及公共建筑林立，這條大街的寫字樓供應(yīng)極為稀缺，存量可交易項(xiàng)目可謂“屈指可數(shù)”。

    而此次傳聞中的交易標(biāo)的北京民生金融中心，正是坐落于東長安街核心地段，距離天安門廣場不到2公里，可謂“核心中的核心”。

    僅此一點(diǎn)，民生金融中心就站在了北京稀缺資源的頂端。

    更何況，民生金融中心并不是在寸土寸金的“十里長街”見縫插針，而是實(shí)實(shí)在在的占據(jù)了東單的東南金角，俯瞰整個(gè)東單路口。

    同時(shí)，總建筑面積25萬平方米的體量對于“十里長街”上的寫字樓項(xiàng)目而言，僅次于隔長安街對望的東方廣場，算得上是龐然大物；同時(shí)，由于二環(huán)內(nèi)的限高政策，百米的樓高也使得民生金融中心成為“十里長街”的最高建筑。

    不僅如此，民生金融中心2萬余平方米的門前觀景廣場、挑高9米的大堂、2米6的層高等，都是長安街沿線的其他商業(yè)性質(zhì)寫字樓所不能比擬的。其中最具特色的是其C座高達(dá)86米的中庭設(shè)計(jì)，以及由4層直通建筑頂端的電梯聯(lián)通設(shè)計(jì)，在亞洲寫字樓方案設(shè)計(jì)中罕見，也被奉為成為整個(gè)建筑的經(jīng)典之處。

    民生金融中心的種種特質(zhì)，注定了一旦達(dá)成交易，將會(huì)是一筆前所未有的“世紀(jì)交易”。

    待價(jià)而沽

    其實(shí)，有關(guān)民生金融中心出售的消息也并非空穴來風(fēng)，此前也有外媒曾報(bào)道過相關(guān)交易意向，并透露預(yù)期的成交價(jià)在200億元左右。

    不過，如果仔細(xì)分析對比近年來的幾筆長安街寫字樓交易，那么基本可以推斷這個(gè)200億元的傳聞價(jià)格顯然太過低估。

    最適合對比的，莫過于時(shí)間、區(qū)域都相距不遠(yuǎn)的北京雙子座總部大廈以及北京SK大廈。

    2020年2月份，疫情剛起，韓國LG財(cái)團(tuán)將持有的總建筑面積約15萬平方米的北京雙子座總部大廈出售給了新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司，作價(jià)80.7億元，折合每平方米約5.4萬元。該建筑建成于2005年，其設(shè)計(jì)理念和裝修風(fēng)格目前看已經(jīng)稍顯老舊。

    2021年6月份，和諧健康保險(xiǎn)以90.6億元，完成了與雙子座總部大廈臨近的北京SK大廈的收購；該大廈建筑面積約10萬平方米，折合每平米單價(jià)約9萬元，建成時(shí)間在2006年，綜合品質(zhì)高于雙子座大廈，因而雖然位置不及雙子座大廈，但是單價(jià)接近其2倍。

    兩座大樓均位于民生金融中心再往東約3公里左右的建國門外大街上，通常這里也被視為長安街自然延展后的地段，屬于北京CBD商務(wù)區(qū)。雖然位置也極為優(yōu)越，但是相比民生金融中心還是要稍顯遜色。

    從出售時(shí)機(jī)來看，2020年初雙子座總部大樓出售時(shí)，正處疫情大爆發(fā)的初期，世界經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了一定的恐慌，這也給客觀上售價(jià)產(chǎn)生了不利的影響；而北京SK大廈交易的2021年中，市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回暖。

    此外，從租金水平來看，據(jù)行業(yè)人士透露，北京SK大廈2021年的租金水平穩(wěn)定在11元/平方米/天的水平，而LG大廈的租金水平只有10元/平方米/天。而民生金融中心的租金水平約在15-16元/平方米/天，為東長安街最高租金水平，大大高于同一區(qū)域內(nèi)的東方廣場，更是明顯要高出北京SK大廈和雙子座總部大樓一檔。

    即使不考慮位置差異，僅僅按照租售比反推，民生金融中心的租金大約是SK大廈的1.5倍，因此折算單價(jià)也應(yīng)在13-14萬元每平方米左右，這樣民生金融中心的合理估值應(yīng)該在320-340億元左右；況且民生金融中心的位置要明顯好于SK大廈和雙子座大廈，同時(shí)品質(zhì)也高于這2座大廈。

    此外，據(jù)行業(yè)人士介紹，宏觀經(jīng)濟(jì)層面也是影響成交價(jià)格很重要的因素。如文章一開頭所述，相對于雙子座總部大樓交易時(shí)的疫情爆發(fā)初期，以及北京SK大廈交易時(shí)的復(fù)蘇回暖，2022年所面對的北京寫字樓市場預(yù)計(jì)將會(huì)要好得多。

    更何況，誰知道下一次“長安街”有寫字樓整售意向，要等到多少年以后呢？這絕非是單純有錢就可以買到的資產(chǎn)，更是“機(jī)不可失，時(shí)不再來”的契機(jī)。

    此外，也有傳聞稱，盡管出售民生金融中心的消息已有快一年的時(shí)間，但項(xiàng)目遲遲未有成交的原因并非缺少意向的買家；而是泛海方面一直與多方接洽，并待價(jià)而沽，期望能把其這一極具競爭力的核心資產(chǎn)賣出一個(gè)好價(jià)格。

    2022年，能否再有一次“世紀(jì)交易”，讓市場拭目以待。

    （旌鑫）

    （CIS）