本報記者 王麗新

    陷入流動性危機的中國奧園似乎看到了一絲曙光，資產(chǎn)處置步伐加快，境外債務(wù)重組取得階段性成果。

    1月26日晚間，中國奧園公告披露，公司間接全資附屬公司以2.15億加元（約10.78億元人民幣），向獨立第三方出售位于加拿大的多處資產(chǎn)。完成此次交易后，中國奧園將獲得1530萬加元（7673萬元人民幣）收益。

    同時，中國奧園方面表示，正在根據(jù)境外債權(quán)人合約優(yōu)先級推進(jìn)境外債務(wù)重組，當(dāng)下正積極與主要境外債權(quán)人進(jìn)行反復(fù)溝通，相關(guān)談判正在有序進(jìn)行中。對此，中國奧園管理層再次強調(diào)了“絕不躺平”的決心，稱將以最公平合理對待所有債權(quán)人，統(tǒng)籌各種償債資源，尊重不同境外債權(quán)人對相應(yīng)資產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)利。

    “債務(wù)重組是為了最大限度地保障所有債權(quán)人、投資人的利益，同步給企業(yè)以穩(wěn)定發(fā)展持續(xù)經(jīng)營的生存環(huán)境。”中國奧園方面向《證券日報》記者表示，債務(wù)重組和引進(jìn)戰(zhàn)投同步推進(jìn)，對企業(yè)走出困境有更大幫助，在運營管理方面加強集團管控，從而引領(lǐng)奧園從高周轉(zhuǎn)高杠桿發(fā)展模式，向“小而美”穩(wěn)健運營轉(zhuǎn)型。

    境外債務(wù)重組取得進(jìn)展

    有接近中國奧園人士告訴《證券日報》記者，鑒于2022年1月20日起，連續(xù)有幾筆公募美元債因評級觸發(fā)提前贖回到期，為了更妥善化解債務(wù)危機，中國奧園與財務(wù)顧問審慎評估決定，在當(dāng)前情況下，唯有進(jìn)行全面?zhèn)鶆?wù)重組、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，才能有望實現(xiàn)債務(wù)到期支付和公司現(xiàn)金流再平衡。

    事實上，自2021年10月份房地產(chǎn)行業(yè)入冬后，中國奧園就已聘請獨立會計師，協(xié)助盤點債務(wù)及資產(chǎn)，聘請重組財務(wù)顧問統(tǒng)籌協(xié)調(diào)制定重組方案。1月26日，中國奧園公告宣布，出于公司業(yè)務(wù)發(fā)展和未來審計需要，聘任信永中和會計師事務(wù)所有限公司（簡稱“信永中和”）作為公司核數(shù)師，此舉有利于保證審計工作的獨立性、客觀性、公允性。

    值得一提的是，此前中國奧園公告表示，經(jīng)過各方團隊幾個月來的努力，公司已經(jīng)完成了境外債務(wù)、資產(chǎn)和業(yè)務(wù)的大部分盡職調(diào)查工作，并就潛在重組方案框架進(jìn)行了多輪討論，當(dāng)前重組方案已經(jīng)接近完成。從消息人士提供內(nèi)容來看，備受關(guān)注的中國奧園引進(jìn)戰(zhàn)投事項和境外債務(wù)重組也有了階段性成果，知情人士透露，相關(guān)進(jìn)展有望在春節(jié)后加速推進(jìn)。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，若完成戰(zhàn)投和重組，將進(jìn)一步緩解中國奧園流動性和一定程度上獲得增信，屆時，公司有望成為遭遇困境的房企中率先站起來的樣本。

    在中國奧園看來，債務(wù)重組和引入戰(zhàn)投目前能有所進(jìn)展的背后，是靠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)支撐。截至2021年底，中國奧園土儲中未售面積接近3000萬平方米，未售貨值約3000億元，另有一批大灣區(qū)舊改項目估算總貨值超6000億元。

    加速處置資產(chǎn)回收現(xiàn)金

    “為緩解資金壓力、釋放流動性，公司一直在努力推進(jìn)境內(nèi)外資產(chǎn)處置工作。”1月26日，中國奧園方面回應(yīng)《證券日報》記者稱，自2021年10月行業(yè)陷入普遍性資金困境后，中國奧園即主動啟動財務(wù)導(dǎo)向，進(jìn)行資產(chǎn)摸底，而后積極處置資產(chǎn)回籠資金，節(jié)衣縮食減少一切非必要營運開支。

    截至目前，在境外項目方面，2021年11月中旬以9億港元價格出售香港部分物業(yè)后，澳洲、加拿大等地的海外項目亦在積極處置中，此次加拿大項目將回籠近11億元現(xiàn)金；境內(nèi)資產(chǎn)處置方面，中國奧園已經(jīng)陸續(xù)轉(zhuǎn)讓、退出包括廣東陽江、惠州，江西九江，廣西浦北、福建漳州等多處資產(chǎn)項目。

    “流動性困難的房企，主要通過出售資產(chǎn)、債務(wù)展期、大股東借款等方式自救。積極自救的企業(yè)，通過這些措施能夠增加現(xiàn)金流，緩解短期流動性風(fēng)險，或許能夠避免發(fā)生債務(wù)違約，對避免債務(wù)風(fēng)險，將有明顯效果。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水向《證券日報》記者如是表示。

    “房企出現(xiàn)債務(wù)違約的現(xiàn)象，是資金鏈的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了嚴(yán)重的現(xiàn)金短缺，包括融資端、中間環(huán)節(jié)的經(jīng)營支出（年初是按激進(jìn)狀況下鋪排的拿地計劃和工程計劃），以及末端的預(yù)售資金監(jiān)管等。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者直言，如今的樓市到了關(guān)鍵時刻，需要完善行業(yè)“良性循環(huán)”的頂層設(shè)計。

    對于未來債務(wù)違約房企的自救結(jié)局，劉水表示，房企流動性風(fēng)險根本性的好轉(zhuǎn)，需要市場銷售回升、金融機構(gòu)預(yù)期轉(zhuǎn)變，市場恢復(fù)常態(tài)，房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流、籌資性現(xiàn)金流好轉(zhuǎn)，房企經(jīng)營才能恢復(fù)正常。

（編輯 張明富 白寶玉）