本報記者 王麗新

    “上半年重點完成商寫輕資產(chǎn)資管業(yè)務(wù)的注入，帶來利潤提升，同時豐富和強化了遠(yuǎn)洋服務(wù)業(yè)務(wù)布局。”8月17日，在遠(yuǎn)洋服務(wù)2021年中期業(yè)績會上，遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層向《證券日報》和投資者表示，后續(xù)會嘗試爭取盡快打開市場化輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的局面。

    作為去年底剛剛上市的資本市場“物業(yè)新兵”，整體而言，遠(yuǎn)洋服務(wù)住宅、商寫、共建三大業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)良好。截至2021年月底，遠(yuǎn)洋服務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入13.85億元，其中物業(yè)管理服務(wù)收入占比53.8%；社區(qū)增值服務(wù)收入占比26.8%，同比提升15.5個百分點；非業(yè)主增值服務(wù)收入占比19.4%；核心利潤同比增長109.7%至2.71億元，核心利潤率提升約5.3個百分點至19.6%。

    “可以發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力點有兩處，一是商寫物業(yè)收入基礎(chǔ)物業(yè)管理收入比重較大（28%），顯著高于2020年行業(yè)的商寫物業(yè)收入占比均值。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，二是社區(qū)增值服務(wù)增長強勁，較上年同期顯著增長265.5%，其占比營收為26.8%，較上年同期增長15.5個百分點，遠(yuǎn)高于2020年行業(yè)平均社區(qū)增值服務(wù)增速。

    商寫板塊發(fā)力

    商寫業(yè)態(tài)是遠(yuǎn)洋服務(wù)的重要業(yè)務(wù)板塊，上半年來自母公司和兄弟單位的支持，讓這一在資本市場更為認(rèn)可的板塊發(fā)力較快。

    截至2021年6月30日，包含物業(yè)管理及商業(yè)運營，遠(yuǎn)洋服務(wù)管理36個商業(yè)項目和35個寫字樓項目，共計71個商寫項目；商寫資管在營項目共19個，集中在北京、上海、天津，商寫運營管理儲備項目6個；商寫物管在管項目共37個，商寫物管儲備項目共21個。

    遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層表示，組織籌備上，公司目前成立了專門商業(yè)資管團(tuán)隊，為業(yè)務(wù)拓展做好充足準(zhǔn)備。事實上，今年上半年，由于遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購了紅星地產(chǎn)，在商寫和住宅板塊均有所斬獲。

    “遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購紅星的業(yè)態(tài)以住宅和商寫為主，與主營業(yè)務(wù)一致，未來若是集團(tuán)將其承接給遠(yuǎn)洋服務(wù)，可以很好地補充其居住業(yè)態(tài)和商寫業(yè)態(tài)，進(jìn)而保持遠(yuǎn)洋服務(wù)穩(wěn)定的收入結(jié)構(gòu)。”潘浩向《證券日報》記者表示，尤其商寫業(yè)態(tài)與住宅業(yè)態(tài)相比，商寫的毛利率以及坪效均明顯高于住宅業(yè)態(tài)，因此在資本市場更受投資人認(rèn)可，導(dǎo)致市盈率與市值普遍高于其他以居住業(yè)態(tài)為主的物企。

    對此，遠(yuǎn)洋服務(wù)董事局聯(lián)席主席、執(zhí)行董事、總裁楊德勇表示，未來希望繼續(xù)保持住宅、商寫及公建三類業(yè)態(tài)66：27：7的收入結(jié)構(gòu)。

    增值服務(wù)聚焦主力賽道

    不過，對物管企業(yè)來說，拉高毛利率的仍是增值服務(wù)業(yè)務(wù)。

    基于遠(yuǎn)洋服務(wù)一、二線優(yōu)質(zhì)的業(yè)主群體，增值服務(wù)貼合業(yè)主需求，主打業(yè)主不動產(chǎn)的保值增值以及提升業(yè)主生活便利性的服務(wù)產(chǎn)品，上半年，遠(yuǎn)洋服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)收入3.72億元，同比增長265.5%。

    在經(jīng)紀(jì)服務(wù)及美居業(yè)務(wù)方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)上半年新開租售門店36家，租售成交額超過20億元；美居服務(wù)完成全國業(yè)務(wù)資源庫搭建，確定合作商家159家，創(chuàng)新推出單項目產(chǎn)品化及規(guī)模化模式。

    在生活服務(wù)方面，遠(yuǎn)洋服務(wù)上半年通過持續(xù)挖潛社區(qū)需求，升級了資源管理系統(tǒng)，減少信息差的同時，車場服務(wù)收入同比提升47%；在社區(qū)零售上，組織節(jié)日團(tuán)購，上線爆品瀘州老窖，實現(xiàn)銷售收入2600萬元。

    “在增值業(yè)務(wù)上還是會重點聚焦在租售業(yè)務(wù)、美居服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)、空間創(chuàng)新服務(wù)四個板塊。”遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層表示，在養(yǎng)老板塊，結(jié)合大股東養(yǎng)老品牌椿萱茂深耕養(yǎng)老行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資源稟賦，搭建居家養(yǎng)老服務(wù)輕資產(chǎn)平臺，逐步覆蓋全場景服務(wù)。

    在潘浩看來，公司增值服務(wù)收入快速上漲的主要因素有三：一是完善社區(qū)增值服務(wù)體系，推進(jìn)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化流程，降本增效的成效顯現(xiàn)；二是建構(gòu)旗下的線上商城，有效整合資源，實現(xiàn)平臺銷售；三是受益于資源管理系統(tǒng)，社區(qū)資產(chǎn)增值服務(wù)與物業(yè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)明顯增長，分別較上年同比增長118%以及1294%，有效推動社區(qū)增長服務(wù)的營收，進(jìn)而驅(qū)動總營收的成長。

    第三方拓展加速

    值得一提的是，目前物業(yè)管理市場已經(jīng)拉開了規(guī)模競爭之戰(zhàn)，行業(yè)并購明顯加速。

    截至2021年6月31日，遠(yuǎn)洋服務(wù)合約面積8264萬平方米，在管面積5779萬平方米。上半年，對外拓展新增合約面積1091萬平方米，第三方項目合約面積占比由2020年12月31日的32.9%提升至39%。截至6月底，遠(yuǎn)洋服務(wù)非住宅合約面積達(dá)2230萬平方米。

    在城市布局方面，在管面積位于一、二線城市占比高達(dá)91.7%，住宅業(yè)態(tài)平均物業(yè)管理費達(dá)3.1元/月/平方米，處于行業(yè)中高水平。此外，上半年，與遠(yuǎn)洋資本達(dá)成合作，將為遠(yuǎn)洋資本旗下約200萬平方米的物流倉儲園區(qū)和數(shù)據(jù)中心提供定制化物業(yè)管理服務(wù)。

    在收并購方面，7月份落地甌睿物業(yè)的收購，母公司遠(yuǎn)洋集團(tuán)和兄弟單位遠(yuǎn)洋資本一攬子交易大致鎖定物業(yè)服務(wù)資源近2000萬平方米，基本集中在下半年。遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層表示，公司會繼續(xù)保持全年2000萬平方米收并購不變，而且非常有信心去達(dá)成這個目標(biāo)。

    對于下半年工作安排，遠(yuǎn)洋服務(wù)管理層向《證券日報》記者表示，下半年重點推進(jìn)和集團(tuán)層面的大業(yè)務(wù)協(xié)同。第一，紅星地產(chǎn)物管板塊的整合；第二，繼續(xù)推進(jìn)遠(yuǎn)洋服務(wù)與集團(tuán)在養(yǎng)老、資本、商寫、醫(yī)療、裝飾等其他板塊業(yè)務(wù)的協(xié)同聯(lián)動；第三，快速推動和集團(tuán)各類戰(zhàn)略合作伙伴的業(yè)務(wù)合作，包括一些城投公司物管業(yè)務(wù)板塊的合作以及增值業(yè)務(wù)方面的全面合作。

    此外，遠(yuǎn)洋服務(wù)董事局會議批準(zhǔn)了新的激勵計劃，預(yù)計公司每年提取一部分超額收益在二級市場購買股票，授予給核心中高管及區(qū)域負(fù)責(zé)人，不排除有進(jìn)一步擴(kuò)大這個激勵范圍的可能。其他激勵方面，對于不同層級員工群體公司也設(shè)置了不同激勵機制。針對一線員工主要做及時激勵和專項激勵。針對管理團(tuán)隊主要做超額利潤激勵，到今年已經(jīng)推行了3年時間，另外公司也在積極開展項目管理合伙人模式的研究，激活項目最基本經(jīng)營單元的活力。

    遠(yuǎn)洋服務(wù)表示，針對外拓、收并購和增值服務(wù)，在保障一定凈利潤水平前提下，公司設(shè)立高于市場水平的激勵機制來撬動規(guī)模和業(yè)務(wù)快速增長，維持盈利水平。

（編輯 崔漫 喬川川）