■本報記者 黃群

    2019年合肥市國資改革再度上演重頭戲，合肥城建全資收購工業(yè)控股旗下工業(yè)科技一事落定。公司6月26日正式對外發(fā)布了《發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金》（草案）（下稱“草案”），擬以發(fā)行股份方式作價12.86億元收購工業(yè)科技100%股權(quán)，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)由此切入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，未來發(fā)展空間巨大。

    “這對合肥城建肯定是好事，要知道合肥本地土拍市場競爭太過激烈，公司拿地成本過高，利潤微薄，很可能根本就不賺錢。作為一家上市公司，又是國企，早該適時進(jìn)行資產(chǎn)整合了。”某地產(chǎn)20強(qiáng)企業(yè)合肥區(qū)域負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示。

    12.86億元的交易

    草案顯示，截至2018年12月31日，工業(yè)科技整體評估值為15.43億元，在扣除無償劃轉(zhuǎn)公租房賬面凈值和增值稅費金額以及分紅金額后確定為12.86億元，合肥城建全部以發(fā)行股份的方式支付本次重組的全部交易對價。

    由此，本次發(fā)行股份價格最終確定為7.14元/股，擬向工業(yè)科技唯一股東方工業(yè)控股發(fā)行18014.41萬股股份。交易完成后，工業(yè)科技將成為合肥城建全資子公司。而工業(yè)控股將持有上市公司股份18014.41萬股，占交易后完成后上市公司總股份數(shù)量比例為26.02%，將成為持有上市公司股份超過5%以上的股東。

    與此同時，合肥城建擬向不超過10名符合條件的特定投資者非公開發(fā)行股份募集配套資金，募集配套資金總額不超過10億元，用于投資建設(shè)工業(yè)科技“立恒工業(yè)廣場（D區(qū)）項目”、“創(chuàng)智天地標(biāo)準(zhǔn)化廠房項目三期”、“合肥智慧產(chǎn)業(yè)園B區(qū)項目”、“環(huán)巢湖科技創(chuàng)新走廊——長臨河科創(chuàng)小鎮(zhèn)（啟動區(qū)）項目”及支付本次交易中介機(jī)構(gòu)費用。

    資料顯示，本次交易對手工業(yè)控股由合肥市國資委出資設(shè)立，主營業(yè)務(wù)為政府授權(quán)經(jīng)營范圍內(nèi)的國有資產(chǎn)經(jīng)營等。其唯一股東為合肥產(chǎn)投集團(tuán)，合肥市國資委持有合肥產(chǎn)投100%股權(quán)。

    據(jù)介紹，標(biāo)的公司工業(yè)科技專注于開發(fā)、銷售、出租及管理的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。目前該公司自主開發(fā)了多個產(chǎn)業(yè)園工業(yè)地產(chǎn)項目，主要位于安徽合肥、巢湖、阜陽、蚌埠、潁上、壽縣、舒城、定遠(yuǎn)等地，包括立恒工業(yè)廣場項目、興廬科技產(chǎn)業(yè)園項目、廬江科技產(chǎn)業(yè)園項目、巢湖科技創(chuàng)新園項目、阜陽中小企業(yè)園項目等。從土地儲備情況看，目前還有廬江創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項目、長臨河科創(chuàng)小鎮(zhèn)（啟動區(qū)）項目、合肥金融生態(tài)城項目等待開發(fā)。2017年、2018年工業(yè)科技分別實現(xiàn)營業(yè)收入5.44億元、5.91億元，實現(xiàn)凈利潤分別為1.16億元、1.02億元。

    資產(chǎn)整合是唯一捷徑

    合肥城建是安徽第一家房地產(chǎn)上市公司，也是安徽省最早具有國家一級開發(fā)資質(zhì)和AAA級信用評價等級的房地產(chǎn)企業(yè)。公司控股股東為合肥興泰集團(tuán)，合肥市國資委為實際控制人。上市公司一直專注于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及寫字樓的開發(fā)建設(shè)，公司項目輻射安徽合肥、巢湖、肥東、肥西、蚌埠、宣城、廣德、海南三亞等地。

    “（合肥）城建樓盤的品質(zhì)還是不錯的，合肥本地老百姓也比較認(rèn)可。”上述地產(chǎn)人士稱，公司前幾年發(fā)展一直不錯，開發(fā)的項目位置好，口碑也好。自2015年以后，尤其是2016年合肥房價快速上漲，合肥城建發(fā)展速度明顯滯后。

    “以前在合肥，開發(fā)商拿地的價格可能也就1億元或幾億元，這對于一般的中小型開發(fā)商來說問題不大。但是2016年開始合肥房價快速上漲，各開發(fā)商競爭激烈，拿地成本動輒十幾億元、幾十億元，產(chǎn)生了很多地王。在房地產(chǎn)融資渠道收緊的情況下，這樣的資金投入，而且是持續(xù)性的投入，不是一般開發(fā)商可以承受的，只有地產(chǎn)前100強(qiáng)會一直拼子彈。我們了解到城建的建安成本不低，一旦拿地價格過高，政府又限價，很難掙錢。”

    《證券日報》記者注意到，就在5月份，合肥城建以17.51億元的總價拿下合肥市包河工業(yè)園板塊的一宗地塊，這一價格在業(yè)內(nèi)看來根本無利可圖。對此，上述人士無奈地表示：“就算地價再高，開發(fā)商還要拿，因為我們要活著。”

    由此可見，在住宅土地市場競爭白熱化的背景下，合肥城建要想沖出重圍，進(jìn)行資產(chǎn)整合是唯一的捷徑。

    合肥城建表示，交易完成后，上市公司將加快對標(biāo)的資產(chǎn)和相關(guān)資源的整合、管理，積極進(jìn)行市場開拓，優(yōu)發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)和協(xié)同效應(yīng)。