今年以來，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委相繼出臺了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》等文件，構(gòu)成了公募REITs試點(diǎn)的“頂層設(shè)計(jì)+核心配套文件”的政策體系。上交所和深交所相繼發(fā)布了相關(guān)配套業(yè)務(wù)規(guī)則，就基礎(chǔ)設(shè)施基金份額發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)公開征求意見。北京、上海等地發(fā)改委也紛紛啟動試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作，這標(biāo)志著籌備已久的中國版公募REITs終于從戰(zhàn)略規(guī)劃走向了落地實(shí)踐。

    利于吸引儲蓄向投資轉(zhuǎn)化

    從當(dāng)前的國際形勢和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境變化因素來看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是推動形成“以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局”的重要著力點(diǎn)。此次率先在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域探索公募REITs試點(diǎn)，不僅對落實(shí)國家戰(zhàn)略舉措具有重要意義，也為資產(chǎn)管理行業(yè)帶來全新的發(fā)展機(jī)遇。結(jié)合監(jiān)管層出臺的公募REITs頂層法規(guī)架構(gòu)以及相關(guān)配套文件，筆者對此次公募REITs試點(diǎn)談幾點(diǎn)看法：

    一是公募REITs的推出有利于加速金融產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在房住不炒和地方隱性債務(wù)受限的大背景下，公募REITs“收益分配每年至少一次”以及“分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%”的產(chǎn)品特征，必將成為吸引投資者的重要資產(chǎn)。

    二是公募REITs的推出有利于吸引儲蓄向投資轉(zhuǎn)化。基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將以“公募基金+資產(chǎn)支持證券+項(xiàng)目公司”結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)，借助公募基金這一成熟載體，在最少改動現(xiàn)有法規(guī)框架的基礎(chǔ)上，引入長期穩(wěn)定的社會資本，將我國大量沉淀的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化的、可交易的、透明化的投資產(chǎn)品。在拓寬社會資本、特別是中小投資者投資渠道的同時(shí)，有利于未來形成“儲蓄轉(zhuǎn)投資”的機(jī)制。

    三是公募REITs的推出有利于降低社會融資杠桿水平。公募REITs通過受讓優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施原始權(quán)益人持有項(xiàng)目的100%股權(quán)，協(xié)助其由傳統(tǒng)的債務(wù)融資向權(quán)益融資方式轉(zhuǎn)變，大大改善了企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

    四是公募REITs的推出有利于提高基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目管理水平。公募REITs作為社會資本投資基礎(chǔ)設(shè)施的有效載體，基金管理人將通過自身或委托專業(yè)的第三方管理機(jī)構(gòu)深度介入到項(xiàng)目公司的實(shí)際運(yùn)營管理中，幫助項(xiàng)目公司引進(jìn)先進(jìn)的管理理念，同時(shí)建立高效的激勵(lì)約束機(jī)制，在推動資產(chǎn)有效整合的同時(shí)，提高基礎(chǔ)設(shè)施的整體質(zhì)量。

    五是公募REITs的推出有利于資產(chǎn)管理回歸本源。我國的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs或迎來萬億規(guī)模的藍(lán)海。

    細(xì)則為REITs試點(diǎn)保駕護(hù)航

    筆者認(rèn)為，公募REITs的推出對基金管理人在投資標(biāo)的選擇、產(chǎn)品發(fā)售定價(jià)以及后續(xù)運(yùn)營管理等方面提出了更高的要求。為了能夠更加平穩(wěn)地推出REITs產(chǎn)品，以上海證券交易所公布的公募REITs配套業(yè)務(wù)細(xì)則征求意見稿為例，全面考慮公募REITs“募投管退”各生命周期階段，為REITs項(xiàng)目試點(diǎn)工作保駕護(hù)航。

    首先，交易所配套業(yè)務(wù)細(xì)則明確了從受理、審核、反饋到?jīng)Q定各環(huán)節(jié)的時(shí)限，若不考慮延期，筆者預(yù)計(jì)從受理到批復(fù)的周期約為65個(gè)工作日，體現(xiàn)了交易所流程信息的公開化和透明化。

    其次，與普通基金按1元面值認(rèn)購不同，公募REITs是將優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)上市的過程。交易所借鑒股票IPO發(fā)行機(jī)制，采用網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定份額認(rèn)購價(jià)格，將更加合理地反映資產(chǎn)的市場估值，充分發(fā)揮市場專業(yè)機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)定價(jià)能力。同時(shí)，在投資者報(bào)價(jià)個(gè)數(shù)、報(bào)價(jià)剔除、戰(zhàn)略配售機(jī)制等方面都充分考慮了產(chǎn)品的特有屬性，作出與股票發(fā)行不同的安排。

    第三，為解決REITs產(chǎn)品的流動性問題，交易所允許多元化的交易模式。基礎(chǔ)設(shè)施基金可以采用競價(jià)、大宗、報(bào)價(jià)、詢價(jià)、協(xié)議交易和質(zhì)押協(xié)議回購等交易方式交易，并允許引入流動性服務(wù)機(jī)制，流動性服務(wù)商可以為基礎(chǔ)設(shè)施基金提供雙邊報(bào)價(jià)服務(wù)，有助于提高產(chǎn)品的流動性，提升公募REITs的投資價(jià)值。

    第四，業(yè)務(wù)細(xì)則明確了公募REITs基金存續(xù)期間擴(kuò)募需要履行的審核程序及要求，并提出“詢價(jià)”和“定價(jià)”兩種擴(kuò)募方式，予以基金管理人和原始權(quán)益人一定的操作空間，也體現(xiàn)了監(jiān)管層希望長期培育公募REITs的政策思路。

    最后，業(yè)務(wù)細(xì)則明確了基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期的信息披露要求，在參照《上市公司收購管理辦法》的基礎(chǔ)上，引入超5%權(quán)益變動規(guī)則以及要約收購準(zhǔn)則，充分體現(xiàn)了公募REITs產(chǎn)品信息披露的通知和告知義務(wù)。

    整體而言，雖然公募REITs與傳統(tǒng)的公募基金投研文化存在較大差別，但筆者相信隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作順利推進(jìn)，一批具備中國特色的公募REITs資產(chǎn)管理人才的涌現(xiàn)，將為整個(gè)不動產(chǎn)運(yùn)營管理體系注入新的生命力，并將深刻改變中國資產(chǎn)管理的行業(yè)格局。