本報(bào)記者 昌校宇

    12月26日，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT”）正式獲批。這標(biāo)志著市場(chǎng)將迎來首單民企倉儲(chǔ)物流公募REITs。

    中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“一方面，通過發(fā)行REITs，既有助于盤活民企持有的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，又能降低民企資產(chǎn)負(fù)債率、促進(jìn)其有效投資；另一方面，此前已有民企成功發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，后續(xù)隨著越來越多的民企嘗試REITs試點(diǎn)，將形成示范效應(yīng)，提升這些企業(yè)參與REITs發(fā)行的積極性。”

    資料顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括京東旗下的3個(gè)現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，出租率均達(dá)100%滿租狀態(tài)，運(yùn)營(yíng)高效穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。

    同時(shí)，上述3個(gè)倉儲(chǔ)項(xiàng)目均為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲(chǔ)（以下簡(jiǎn)稱“高標(biāo)倉”）。嘉實(shí)基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，得益于專業(yè)的選址邏輯、先進(jìn)的建筑結(jié)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)支持，高標(biāo)倉能夠?qū)崿F(xiàn)物流規(guī)模化效應(yīng)、提高揀選效率和準(zhǔn)確性、優(yōu)化倉庫使用效率、降低倉儲(chǔ)使用成本等。

    “高標(biāo)倉在我國尚屬稀缺資產(chǎn)項(xiàng)目。”上述業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)一步介紹，從我國倉儲(chǔ)結(jié)構(gòu)分布看，超過90%以上的倉庫為傳統(tǒng)倉庫，高標(biāo)倉占比僅為5%至10%左右。伴隨消費(fèi)業(yè)、高端制造業(yè)、電商及第三方物流持續(xù)高速發(fā)展，國內(nèi)高標(biāo)倉始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。也正是因?yàn)橄∪毙裕舜渭螌?shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT“一鍵囊括”的高標(biāo)倉具有一定吸引力。

    此外，底層資產(chǎn)所處地理位置極佳也是嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的一大亮點(diǎn)。上述3個(gè)倉儲(chǔ)項(xiàng)目分別位于重慶和武漢、廊坊三地。其中，重慶項(xiàng)目為西南區(qū)域重要的中轉(zhuǎn)配送中心，地處重慶市巴南區(qū)南彭貿(mào)易物流基地；武漢項(xiàng)目地處武漢臨空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是全國物流網(wǎng)絡(luò)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之一；而廊坊項(xiàng)目則地處北京、天津兩大直轄市之間的廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，承載了北京外溢的區(qū)域性物流商貿(mào)職能，與京津國際化物流體系相互補(bǔ)充。

    對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，倉儲(chǔ)物流業(yè)具有較強(qiáng)區(qū)域性，由于不同區(qū)域的市場(chǎng)供求關(guān)系不同，市場(chǎng)平均租金水平、空置率等存在較大差異。整體來看，倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，周圍配套設(shè)施、交通運(yùn)輸條件越好，則競(jìng)爭(zhēng)力越強(qiáng)。公開數(shù)據(jù)顯示，我國倉儲(chǔ)物流設(shè)施總面積已達(dá)10億平方米，但人均倉儲(chǔ)物流設(shè)施面積不及1平方米，僅相當(dāng)于美國和日本的20%左右。同時(shí)，倉儲(chǔ)結(jié)構(gòu)不平衡，智能化的高標(biāo)倉存在較大缺口。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于倉儲(chǔ)物流投資回報(bào)期較長(zhǎng)、資金占用成本高等，一定程度上限制了其發(fā)展。通過積極發(fā)揮公募REITs的直接融資作用，能夠有效盤活存量倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)，形成投融資良性循環(huán)，并吸引更專業(yè)的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與運(yùn)營(yíng)管理，進(jìn)一步提高倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的投資建設(shè)水平，強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效。

    嘉實(shí)基金相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人舉例稱，“嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT有望盤活約35萬平方米的倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)，為倉儲(chǔ)物流業(yè)帶來增量投資資金，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。另外，項(xiàng)目底層資產(chǎn)所在地為重要物流節(jié)點(diǎn)城市，輻射范圍較大，能有效維持供應(yīng)鏈穩(wěn)定，起到帶動(dòng)區(qū)域?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提振居民消費(fèi)的重要作用。”

    記者進(jìn)一步梳理發(fā)現(xiàn)，目前我國已發(fā)行上市的倉儲(chǔ)物流REITs有2只。平安證券研報(bào)顯示，在各個(gè)板塊REITs中，倉儲(chǔ)物流板塊的收益性價(jià)比較高。一級(jí)市場(chǎng)方面，已發(fā)行的倉儲(chǔ)物流REITs總規(guī)模占比僅次于交通、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。從二級(jí)市場(chǎng)來看，倉儲(chǔ)物流REITs在已上市REITs中漲幅居中（36.23%）、最大回撤居中（17.43%）。

    明明認(rèn)為，從已上市的兩單倉儲(chǔ)物流REITs來看，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)定，今年前三季度的業(yè)績(jī)體現(xiàn)出一定的抗周期能力。未來，倉儲(chǔ)物流行業(yè)的相關(guān)企業(yè)能夠通過發(fā)行REITs打通“投融管退”資金閉環(huán)，推動(dòng)高標(biāo)倉等所需投入較高的基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)。