3月15日晚間，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT率先披露2021年年報(bào)。年報(bào)顯示，自2021年6月7日至2021年12月31日期間，基金凈利潤達(dá)2685.45萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額達(dá)7007.06萬元。截至報(bào)告期末，基金總資產(chǎn)達(dá)25.90億元。

    個(gè)人投資者持有份額翻倍

    值得注意的是，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT在發(fā)行之初，個(gè)人投資者一“份”難求。隨著REIT上市，個(gè)人投資者通過場內(nèi)交易持有份額大幅提升，數(shù)量翻倍。截至2021年12月31日，基金持有人戶數(shù)達(dá)18萬，戶均持有4958.38份。與發(fā)行時(shí)相比，機(jī)構(gòu)投資者持有份額由7.96億份減少至7.45億份；個(gè)人投資者持有份額由6787.91萬份升至1.55億份，個(gè)人投資者份額占總份額比例升至17.22%。

    來源：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2021年年報(bào)

    此外，作為以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的投資產(chǎn)品，公募REITs的分紅率備受投資者關(guān)注。年報(bào)顯示，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT于2021年12月2日進(jìn)行首次現(xiàn)金分紅，收益分配基準(zhǔn)日為2021年9月30日，每10份基金份額發(fā)放紅利0.2740元人民幣，分紅金額為2465.91萬元。

    整體運(yùn)營狀況穩(wěn)定

    公募REITs的現(xiàn)金流收入主要取決于底層資產(chǎn)的運(yùn)營情況，而作為公募REIT的管理人主要責(zé)任在于做好底層資產(chǎn)管理，以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的不斷增值。

    年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，博時(shí)蛇口產(chǎn)園整體運(yùn)營情況較為穩(wěn)定。截至2021年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司租戶196家，實(shí)際出租面積82696.59平方米，年底時(shí)點(diǎn)出租率為88%。

    截至2021年12月31日，博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT累計(jì)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入7691.42萬元，其中租金收入占88.75%，物業(yè)收入占11.25%；全年累計(jì)預(yù)算完成率95%；年末租金收繳率為99%。

    來源：博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT2021年年報(bào)

    管理人解釋稱，受上半年廣深疫情及國家宏觀政策調(diào)控影響，園區(qū)部分客戶續(xù)租情況不及預(yù)期，且出現(xiàn)部分提前退租。但項(xiàng)目成本總體控制良好，全年實(shí)際成本支出1201.41萬元，全年累計(jì)預(yù)算完成率91%，通過節(jié)約成本費(fèi)用，同時(shí)考慮罰沒押金收入及購買貨幣基金理財(cái)增加利息收入，基金層面實(shí)現(xiàn)的息稅折舊及攤銷前利（Ebitda）較現(xiàn)金流預(yù)測的完成率為101%。

    對于續(xù)租不及預(yù)期的情況，基金管理人表示，2021年四季度時(shí)已采取一系列管控措施，園區(qū)客戶續(xù)租情況良好，到期客戶全部成功續(xù)租。但受疫情影響，出現(xiàn)部分租戶提前退租情況，在一定程度上導(dǎo)致基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目出現(xiàn)重新招商空置期、重新出租免租期的損失，但較三季度情況有所好轉(zhuǎn)。

    同時(shí)，針對部分租戶提前退租及歷史欠租情況，基金管理人已積極溝通、協(xié)調(diào)并督促外部運(yùn)營機(jī)構(gòu)加大招租力度，采取的措施包括但不限于：退租租客引入承租客戶的，退回租戶押金；退租客戶未引入承租客戶的，扣留租戶押金；解除部分欠租金額較大租戶的租賃合同，扣除押金并提起訴訟，爭取在庭前和解收回欠繳租金及相關(guān)損失。

    打造精細(xì)化運(yùn)營模式

    展望底層資產(chǎn)的未來發(fā)展，管理人在年報(bào)中指出，從區(qū)域規(guī)劃來看，地區(qū)的規(guī)劃與博時(shí)蛇口產(chǎn)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和未來發(fā)展計(jì)劃高度契合。交通方面，深圳市正在不斷加大交通設(shè)施的投資力度。圍繞該產(chǎn)業(yè)園，地鐵12號線將會建成通車。但2022年仍處在施工階段，短期對博時(shí)蛇口產(chǎn)園仍有部分不利影響，但長期看，有較大利好。

    對于產(chǎn)業(yè)園行業(yè)的未來發(fā)展，管理人表示，總體來看2022年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)以穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)作為主基調(diào)。產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)發(fā)展已由增量轉(zhuǎn)向存量盤活的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型期，粗放式的園區(qū)擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)過去，企業(yè)需要在現(xiàn)有存量的基礎(chǔ)上進(jìn)行盈利深挖，打造精細(xì)化的運(yùn)營模式，促使園區(qū)業(yè)務(wù)產(chǎn)生持續(xù)性的利潤貢獻(xiàn)。