首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs6月21日在滬深交易所集體上市交易，標(biāo)志著我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新正式落地，同時也給投資者帶來了資產(chǎn)配置新工具。

    9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市即獲得18億元資金追捧。截至昨日收盤，9只產(chǎn)品均有不同幅度的上漲，其中蛇口產(chǎn)園漲幅最大，達(dá)14.72%。

    業(yè)內(nèi)人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日表現(xiàn)表明二級市場價(jià)格正向基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值回歸。對于投資者而言，須警惕場內(nèi)交易價(jià)格的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，切勿盲目追高。拉長時間來看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行的相關(guān)性較高，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將具備較好發(fā)展空間。

    投資者熱情高漲9只產(chǎn)品悉數(shù)上漲

    9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs一上市，即掀起了交易熱潮，部分產(chǎn)品漲幅一度接近20%。從全天交易額來看，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs獲得了18億元資金的熱捧。總體來看，和發(fā)售價(jià)相比，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日均實(shí)現(xiàn)不同幅度的上漲。

    從首日上市交易情況來看，首鋼綠能高開20%，蛇口產(chǎn)園開盤后也快速拉高；N浙杭徽、N首創(chuàng)開盤表現(xiàn)同樣亮眼，大漲10%左右。隨著市場情緒趨于穩(wěn)定，9只基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易價(jià)格有所回落。截至收盤，蛇口產(chǎn)園漲幅最大，達(dá)14.72%；其次是首鋼綠能，上漲9.95%。

    從成交情況來看，N普洛斯全天成交高達(dá)3.05億元，在9只產(chǎn)品中居首；緊隨其后的是蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、N浙杭徽、N張江REI，成交額均超過2億元；首鋼綠能、N蘇園等成交額也都超過了1億元。

    針對首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士表示，二級市場價(jià)格主要由交易雙方的買賣力量決定，基礎(chǔ)設(shè)施REITs場內(nèi)價(jià)格的普遍上漲，說明買入需求大于賣出需求。

    博時基金表示，二級市場的價(jià)格會向REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值回歸，反映了首批REITs項(xiàng)目的預(yù)期IRR（內(nèi)部收益率）對投資者比較有吸引力。“即使二級市場價(jià)格上漲，只要預(yù)期IRR在可接受范圍內(nèi)，投資者仍會在二級市場繼續(xù)買入，直到完成其資產(chǎn)配置的目標(biāo)。隨著公募REITs價(jià)格的上漲，IRR會相應(yīng)下降，當(dāng)IRR下降到投資人的投資目標(biāo)之下，買入力量就會大幅度減弱。”

    投資須理性警惕溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

    對于首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市首日的上漲，業(yè)內(nèi)人士紛紛提醒，須警惕場內(nèi)交易價(jià)格的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，投資者切勿盲目追高。

    華南地區(qū)某基金研究人士表示，以“類REITs”基金鵬華前海萬科REITs為例，該基金自2015年7月成立后的一年多時間里，保持平價(jià)或小幅溢價(jià)狀態(tài)。隨著該產(chǎn)品的運(yùn)營逐漸穩(wěn)定，其場內(nèi)交易價(jià)格與基金凈值之間的缺口逐漸拉大，場內(nèi)價(jià)格長期處于折價(jià)狀況。此外，從封閉型股基、封閉型債基的經(jīng)驗(yàn)來看，由于流動性弱、產(chǎn)品信息不對稱、缺少折溢價(jià)糾偏機(jī)制，這些產(chǎn)品普遍出現(xiàn)折價(jià)交易。

    富國基金表示，公募REITs的投資標(biāo)的與投資者所熟知的股票、債券不同，其投資方向主要聚焦于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路、倉儲物流、市政設(shè)施、污染治理等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。雖然這些分紅穩(wěn)定、杠桿較低、長期回報(bào)穩(wěn)健的行業(yè)能夠?yàn)楫a(chǎn)品長期穩(wěn)健運(yùn)作提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，但作為一種創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施投資的前景沒有歷史數(shù)據(jù)驗(yàn)證，其蘊(yùn)含的未知風(fēng)險(xiǎn)仍有待觀察。

    博時基金也表示，對公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)基本面的分析比較容易，除非政策面出現(xiàn)利好，不然很難出現(xiàn)現(xiàn)金流超預(yù)期增加的情況。“因此，盲目跟風(fēng)的結(jié)果一定是風(fēng)險(xiǎn)大于收益，請投資者務(wù)必理性決策，注意投資風(fēng)險(xiǎn)。”

    上述研究人士還表示，公募REITs的表現(xiàn)有可能出現(xiàn)下述情況：由于首批REITs基本上全部投向標(biāo)的項(xiàng)目，其運(yùn)營情況對凈值影響占主導(dǎo)地位，財(cái)報(bào)季附近可能出現(xiàn)價(jià)值波動和預(yù)期差。從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，需要注意REITs項(xiàng)目的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、二級市場流動性不足風(fēng)險(xiǎn)，以及REITs價(jià)格的變動風(fēng)險(xiǎn)。“建議中簽投資者積極把握上市初期的兌現(xiàn)時機(jī)，長期投資者則等待市場情緒降溫后出現(xiàn)的配置機(jī)會。”上述研究人士說。

    長期表現(xiàn)或分化優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更具發(fā)展空間

    鑒于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的場內(nèi)交易價(jià)格與資產(chǎn)類型、資金盤子、投資者偏好等均有密切關(guān)系，業(yè)內(nèi)人士表示，長期來看，其收益率與底層資產(chǎn)運(yùn)行情況的相關(guān)性更大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更有成長空間。

    招商證券認(rèn)為，首先，不同性質(zhì)資產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)類和收益權(quán)類）分派率難以簡單橫向比較，但借鑒資產(chǎn)評估過程中的折現(xiàn)率以及測算IRR，普遍的資產(chǎn)回報(bào)率在6%至8%，比較接近發(fā)達(dá)國家的水平。其次，影響單一REIT投資價(jià)值的核心因素包括資產(chǎn)所在行業(yè)供需關(guān)系、資產(chǎn)所在區(qū)位供需關(guān)系、管理人能力、適當(dāng)?shù)慕鹑趧?chuàng)新、資產(chǎn)外拓能力等，成長性和穩(wěn)健性也是重要的考量因素。

    以環(huán)保行業(yè)為例，某券商人士分析道，富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼綠能REIT認(rèn)購倍數(shù)較高，主要原因或是其確定性和收益率。就公共事業(yè)類項(xiàng)目而言，收入主要來自量和價(jià)。從量上看，主要與排放量（垃圾排放量、污水排放量）相關(guān)，而排放量又與居民人數(shù)相關(guān)。從10年至20年周期來看，居民人數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的趨勢。因此，從量上看，環(huán)保項(xiàng)目是剛性向上的品種；從價(jià)上看，環(huán)保類項(xiàng)目價(jià)格主要由政府定價(jià)，成長性可能不如別的項(xiàng)目，但項(xiàng)目價(jià)格的剛性很強(qiáng)?；诖_定性很強(qiáng)及收益率比較好兩個因素，環(huán)保類項(xiàng)目資產(chǎn)較為受歡迎。

    上述分析人士也提到，就富國首創(chuàng)水務(wù)REIT和中航首鋼綠能REIT兩者而言，在當(dāng)前情況下，兩類項(xiàng)目的價(jià)格、盈利角度、流動性變化和估值算法上的差異，會導(dǎo)致兩者交易情況出現(xiàn)差異。就長期發(fā)展來看，依然是看兩者底層資產(chǎn)情況和運(yùn)營能力。

    廣發(fā)證券表示，REITs上市初期由于流通盤較小，價(jià)格波動可能較大。長期來看，REITs收益相對穩(wěn)定，不同于上市公司的成長性邏輯，炒作空間有限。相比不動產(chǎn)類REITs，收益權(quán)類REITs的債性更強(qiáng)，其價(jià)格彈性可能較小。經(jīng)過一段時間的換手，具有長期配置需求的投資者比重可能增加，此后REITs換手率將降至較低水平。