本報(bào)記者 杜雨萌 劉琪

    2個(gè)月內(nèi)，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議（下稱“國常會(huì)”）兩度提及“因城施策”。繼5月23日國常會(huì)提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”后，7月21日召開的國常會(huì)提出，要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。

    據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，各地積極結(jié)合自身情況出臺(tái)相關(guān)調(diào)控措施。上半年，全國已有超180個(gè)省市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等方面放松了房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策不斷發(fā)力。

    中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，從下半年樓市政策的走向來說，預(yù)計(jì)信貸支持政策有望繼續(xù)推出，特別是繼續(xù)降低LPR或首付門檻放寬等需求端刺激政策仍有空間。

    6月份房地產(chǎn)銷售現(xiàn)“跳漲”

    隨著二季度以來從中央到地方頻繁釋放政策端利好信號，房地產(chǎn)市場的單邊下滑趨勢似乎得到了一定程度的緩解。

    從國家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)看，盡管供給端的修復(fù)仍略顯疲態(tài)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資和開工改善跡象尚不明顯，但從需求端看，6月份無論是銷售面積或是銷售價(jià)格，均較5月份出現(xiàn)“跳漲”。

    具體來看，6月份單月，商品房銷售面積為18185萬平方米、銷售額達(dá)17735億元，環(huán)比分別增長約66%和68%。與此同時(shí)，從6月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，6月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有31個(gè)和21個(gè)，均比上個(gè)月增加6個(gè)，回暖勢頭繼續(xù)。

    再者，數(shù)據(jù)顯示，6月份，以按揭房貸為主的居民中長期貸款增加4167億元，較5月份大幅增加，表明居民的購房意愿有所提高。

    在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，6月份房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)，與超百城發(fā)布的穩(wěn)樓市政策有很大關(guān)系。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，累積已有超過百城發(fā)布穩(wěn)樓市政策約120次。從內(nèi)容上看，在限購、限貸、限售、預(yù)售監(jiān)管、購房補(bǔ)貼等政策基礎(chǔ)上，還有多城發(fā)布了房票政策。

    58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從目前房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看，銷售端已經(jīng)開始出現(xiàn)觸底反彈跡象。但要注意的是，與過往稍顯不同的是，今年受內(nèi)外部多方面因素綜合影響，房地產(chǎn)市場回溫的節(jié)奏會(huì)明顯偏慢，同時(shí)不同城市的分化也會(huì)持續(xù)體現(xiàn)。

    值得一提的是，為進(jìn)一步鞏固好當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)基礎(chǔ)，7月21日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)，要“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，保障住房剛性需求，合理支持改善性需求”。

    葉銀丹表示，今年以來，全國多城陸續(xù)出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。但分開看，對于住房需求較為旺盛的熱點(diǎn)一二線城市來說，各地出臺(tái)的調(diào)控政策優(yōu)化動(dòng)作相對較為謹(jǐn)慎；而房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力較大的普通二線及三四線城市，雖然政策調(diào)控頻次高、動(dòng)作大，但市場對調(diào)控政策優(yōu)化的敏感性弱，因此政策效果尚有待加速顯現(xiàn)。在此背景下，結(jié)合銷售數(shù)據(jù)的改善，此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再提“因城施策”，這是進(jìn)一步重申房地產(chǎn)市場的政策基調(diào)，即在市場低迷表現(xiàn)面前保持政策定力。這也意味著未來仍將以保障剛性住房需求和支持合理改善性需求為主的方式，繼續(xù)推進(jìn)市場需求端穩(wěn)定。

    74城房貸利率低至下限

    在房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行發(fā)展中，金融“基因”可謂深度嵌套。而當(dāng)下，金融政策對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場顯然扮演著重要角色。

    盡管7月20日央行公布的最新一期5年期以上LPR“按兵不同”，但得益于5月份房貸利率的“雙降”，受此影響，7月份主流城市的房貸利率繼續(xù)回落。

    貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至7月20日，其監(jiān)測的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為4.35%，二套利率為5.07%，分別較上月回落7個(gè)基點(diǎn)和2個(gè)基點(diǎn)，較去年9月份的高點(diǎn)則累計(jì)下降139個(gè)基點(diǎn)和93個(gè)基點(diǎn)。其中，有74城首套房貸利率、二套房貸利率已低至首套4.25%、二套5.05%的下限水平。

    隨著近日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度提及房地產(chǎn)市場，在葉銀丹看來，除了信貸支持政策有望繼續(xù)推出外，處置房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)程可能提速，為完成保交樓硬任務(wù)，金融機(jī)構(gòu)、地方政府以及市場中資金鏈相對優(yōu)秀的房企，可能共同協(xié)作，探索問題房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解的新模式，相關(guān)政策方面的堵點(diǎn)有望疏通。

    光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)坦言，目前房地產(chǎn)供需兩端仍略顯低迷，特別是供給端部分中小房企、民營房企面臨融資壓力。因此，下一步應(yīng)繼續(xù)考慮盡量滿足房企的合理融資需求，尤其是對一些負(fù)債結(jié)構(gòu)基本合理，優(yōu)質(zhì)樓盤的房企給予一定融資支持。

    張波也稱，后續(xù)針對房企的預(yù)售資金監(jiān)管還需出臺(tái)更為靈活的政策。一方面切實(shí)保障資金的合理用途，落實(shí)保交樓；另一方面，需要各類政策的支持以推進(jìn)資金的高效運(yùn)用。同時(shí)，在助力房企過程中，也需要采取分解的方式，更多從具體區(qū)域和樓盤入手，分類逐步解決才更易落實(shí)。

    中國銀行研究院研究員梁斯在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展對經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著至關(guān)重要的作用。一方面，房地產(chǎn)市場何時(shí)回暖取決于市場預(yù)期是否能夠有效轉(zhuǎn)暖，市場交易量能否出現(xiàn)穩(wěn)步上行，即民眾對未來市場走勢的判斷是否偏于樂觀，這既要考慮經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的因素，也要考慮收入增長情況。另一方面，房地產(chǎn)調(diào)控政策、房企經(jīng)營情況等因素也會(huì)對居民是否選擇購房帶來影響，因此需要及時(shí)采取措施避免出現(xiàn)負(fù)面因素，確保房地產(chǎn)市場各類主體穩(wěn)健發(fā)展。

（編輯 孫倩）