本報記者 王麗新

    1月20日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京以視頻形式召開。會議強調，2022年要著力在“增信心、防風險、穩增長、促改革、強隊伍”上下功夫，并提出了“加強房地產市場調控、推進住房供給側結構性改革、實施城市更新行動、實施鄉村建設行動、落實碳達峰碳中和目標任務、推動建筑業轉型升級、推動改革創新和法治建設、加強黨的建設”等八項重點工作。

    對比住建部2021年工作會議，“增信心、防風險、穩增長”是最大的增量信息。對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，“與去年相比，首次強調‘增信心、防風險、穩增長’，并首次提出在房地產領域‘建立部省市調控責任機制’。”

    “增信心”主要強調的是預期管理。許小樂表示，2021年下半年的市場下行主要是多項金融收緊政策疊加導致市場節奏失衡，市場預期轉弱。四季度信貸環境改善下市場成交已經加快筑底，代表市場預期的二手房景氣度指數在12月止降企穩。這說明房地產市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛，市場信心逐步恢復。

    “防風險”體現在把其擺在更加突出的位置。此次會議特別提到了“堅決有力處置個別頭部房地產企業房地產項目逾期交付風險”。許小樂表示，近期有許多對預售資金監管的討論，首先合理的資金監管是必要的。2021年下半年房企違約事件發生后，部分城市通過收緊預售資金監管預防“交付風險”，但也有城市出現了過度收緊的情況，這樣就讓房企在艱難時刻遭遇了更大的流動性壓力，保持房企資金的適度流動性是引領行業走出低谷的重要措施。

    對此，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜向《證券日報》記者表示，2022年預計各地“保交付”力度將增強，一方面，繼續增強重點項目收并購政策的支持力度；另一方面，強化預售資金監管，但在企業資金壓力較大下，各地或將靈活調整預售資金監管政策，因企施策提高資金使用效率，在“保交付”與資金使用效率之間尋求新的平衡。

    “穩增長”則意味著房地產市場仍有較大的需求支撐，未來仍有增長空間。許小樂表示，2020年我國常住人口城鎮化率為63.9%，仍處在快速城鎮化階段，每年城鎮新增就業人口1100萬以上，帶來大量新增住房需求。同時，2000年前建成的大量老舊住房面積小、質量差、配套不齊全，居民改善居住條件的需求比較旺盛。

    “目前看來，房地產工作基調和重點正轉向‘三保’，即保交樓、保民生和保穩定。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，近幾個月來，房地產開發投資和新開工拿地出現下滑，部分房企債務違約，銀行、開發商和購房者等市場主體對行業有悲觀情緒，所以要從“增信心、防風險和穩增長”三方面下手，通過增信心來穩定釋放和挖掘有效需求，讓風險軟著陸，實現樓市穩增長。

    值得一提的是，此次會議還提出了“建立部省市調控責任機制”，要求“加強政策協調聯動”。在許小樂看來，這是在“因城施策”基礎上的升級，也是“分清中央和地方事權，實行差別化調控”的進一步細化，將調控責任分解為三層，避免出現城市單方面在實現短期目標的驅動下，過度收緊或過度放松房地產調控政策和執行。

    許小樂認為，此次“機制”的推出，將有助于在城市間進行政策協同，確保房地產市場有序復蘇，使得前期實踐有效的穩定政策繼續平穩推行。李宇嘉也向《證券日報》記者表示，這是要發揮三級聯動機制，讓各個職能和主體責任都要落地，發揮部省對各地市管理和信息通暢的效應，是對精細化管理的重大創新。

（編輯 崔漫 才山丹）