●本報記者王舒嫄

    多城房貸利率上行、百強房企單月銷售負增長、地產債券凈融資連續為負……今年以來，房地產市場調控的頻率高、力度大、范圍廣，效果在7月房地產市場運行數據中已有所體現。

    專家表示，在房地產長效機制全面落實背景下，全方位立體式的調控威力不可小覷，成交降溫、價格趨穩是大趨勢，房地產行業將進入平穩發展階段。新形勢下，加杠桿擴規模策略已不可取，房企需轉變思路，合理投資，降速增質，做好產品、提高品質。

    成交降溫

    量是價的先行指標，量穩了，價穩往往也就不遠了。剛過去的7月，房地產市場出現了一大新變化——成交降溫、銷售下滑，引起不少關注。

    克而瑞研究中心數據顯示，7月，典型城市商品住宅成交熱度回落，29個監測城市預計成交規模達2420萬平方米，環比下降11%，同比由正轉負，下降12%，較2019年同期降幅也有2%。

    房企銷售的數據也印證了樓市成交降溫。克而瑞數據顯示，7月，全國百強房企單月實現銷售操盤金額8611.7億元，環比下降33%，降幅較往年有所擴大，而從同比來看，7月百強房企單月成交業績也下降8.3%，首現負增長。

    “今年第二季度以來，百強房企單月業績增速呈持續放緩趨勢。這主要是受房企貨量供應不足、部分城市市場調整、政策調控升級等多方面因素影響。”易居企業集團CEO丁祖昱分析稱。

    丁祖昱表示，7月百強房企整體業績表現不及上半年和歷史同期水平，有不少房企業績的環比降幅甚至超過35%，包括部分龍頭房企。“預計8月供貨節奏并不會明顯加快，成交也難有實質性改善，房企將更加努力地備戰‘金九銀十’。”

    國家統計局此前發布的數據顯示，今年6月，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅整體呈現穩中有落的態勢。業內專家認為，在房地產調控政策持續影響下，今后幾個月房價漲幅將繼續收窄。

    組合拳見效

    在業內人士看來，樓市成交降溫，不只是供應的問題，從需求端來看，熱點城市的限購政策和房地產金融政策的疊加效果正在顯現。

    近日，上海地區上調房貸利率，首套房利率由原來的4.65%調整至5.00%，二套房利率從5.25%上調至5.70%，調整幅度不小，足見調控決心。此外，杭州、廣州、佛山等熱門城市今年也多次上調房貸利率。根據貝殼研究院報告，截至7月20日，佛山地區有銀行首套房組合貸利率高至7.35%，商貸利率為6%至6.2%。

    易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，重點城市均有收緊房貸和上調貸款利率的可能性，從而給房地產市場合理降溫。與此同時，房企融資的“三道紅線”也在持續發力，嚴控房企有息負債規模，倒逼房企降杠桿。

    據貝殼研究院監測統計，今年前7月，房企境內累計發債規模約4395億元，同比下降約3%。房地產企業境內債市融資自5月以來增速持續下滑。境外融資方面，前7月房企累計發債折合人民幣約2033億元，同比下降約29%。

    有機構指出，“三線四檔”與房地產貸款集中度管理的調控效果明顯，房企新增發債規模不及到期債務規模的狀況已持續數月。從7月來看，境內外到期房地產債券約1158億元，凈融資為-210億元，資金對房企行為的約束越來越明顯。

    房企須謀變

    “‘三道紅線’下，房企要降低資產負債率，就必須將預收款盡快結轉為營業收入。而銀行實施貸款集中度后，房企外源融資開始緊縮，對銷售回款的依賴度進一步上升。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，據國家統計局數據測算，今年上半年，房地產開發資金各項來源中，定金及預收款和個人按揭貸款的占比已超過50%，發債和貸款的占比明顯下降。

    李宇嘉表示：“要增加銷售回款，除繼續加快賣房外，還要加快竣工，取回監管賬戶里的預售資金。另外，還要加快儲備地塊開發進度。”

    上海凱萊投資董事長徐宏峰認為，對房企而言，今后不能再過分追求快周轉和高增長，需要踏踏實實做產品。

    中梁地產集團投資中心副總經理胡曉闖表示，房企要積極調整策略，在一二三四線城市需要均衡布局。當前全國性的高周轉已經弱化，但部分城市的高周轉還是有必要存在，跑得快可以節約融資成本，提高資金使用效率。展望下半年，銷售端或仍面臨壓力，需要加速推盤和回款。