本報(bào)記者 王麗新

    12宗地拍了整整一天！地價(jià)觸及上線、競(jìng)報(bào)公共租賃住房觸及上限，政府產(chǎn)權(quán)份額均達(dá)到12%以上，激烈競(jìng)爭(zhēng)之下，7宗地塊轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案階段，需要10-15個(gè)工作日后才能出結(jié)果，分別為海淀區(qū)樹村2宗地、朝陽區(qū)王四營(yíng)3宗地塊、崔各莊1宗地塊、豆各莊1宗地塊。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者匯總計(jì)算，這12宗地總成交價(jià)為516億元。

    不得不說，北京首批集中供地第一天過得頗為“精彩”。“北京樓市經(jīng)過持續(xù)4年的低迷期，在其他城市大漲的時(shí)候，北京在下調(diào)，2021年樓市企穩(wěn)，創(chuàng)調(diào)控后新高是大概率事件。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房企拿地積極性很高，但難以再現(xiàn)高溢價(jià)地塊，此次土拍結(jié)束后，預(yù)計(jì)北京樓市供應(yīng)將在四季度井噴。

    據(jù)悉，在正式拍地之前的報(bào)名時(shí)間，不僅房企籌備已久，政府也做了相當(dāng)充分的準(zhǔn)備。北京市政大廳5層被分為休息區(qū)、材料審核區(qū)、等候區(qū)及業(yè)務(wù)辦理區(qū)。排隊(duì)報(bào)名區(qū)域，每隔一米被貼上了“腳丫”印記，按此排隊(duì)，業(yè)務(wù)辦理區(qū)窗口分布明細(xì)，安排的很貼心，連外賣都考慮到了。另?yè)?jù)公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，此前公布的29宗地塊有超過230家房企報(bào)名，某房企更是一口氣交了18宗地塊的保證金，可見受關(guān)注程度異常之高。

    5月10日上午，9時(shí)過后，競(jìng)買人開始進(jìn)場(chǎng)，第一塊就是關(guān)注度頗高朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)地塊。經(jīng)28輪競(jìng)價(jià)，卓越39.27億元競(jìng)得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，政府產(chǎn)權(quán)13%，核經(jīng)營(yíng)樓面價(jià)52988元/平方米，溢價(jià)率3.89%。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，上半程地塊集中在朝陽區(qū)，可謂開閘式供應(yīng)，競(jìng)價(jià)一般都超過了30輪，可售住宅樓面價(jià)在了5.3萬元－5.6萬元/平方米區(qū)間，銷售上限價(jià)格在7.6萬元/平方米水平線上。

    下半程的激烈角逐從崔各莊展開。截至競(jìng)拍前，L01地塊線上最高報(bào)價(jià)為46.83億元，現(xiàn)場(chǎng)從47.06億元開始競(jìng)拍，中交+建發(fā)率先舉牌，第二手47.5億元由招商+城建報(bào)出，競(jìng)價(jià)階梯調(diào)整為5000萬元，萬科+華僑城、中冶等企業(yè)跟進(jìn)。第9輪，綠城+金茂舉牌50.94億元觸及競(jìng)價(jià)上限。最終，第31輪，金地+保利+華潤(rùn)以50.94億元+公租房22000㎡將崔各莊L01地塊收入囊中，溢價(jià)14.99%，住宅樓面價(jià)約6.3萬元/平方米。

    高潮卻出現(xiàn)在崔各莊最后一宗L06地塊，該地塊在競(jìng)拍前的線上最高報(bào)價(jià)為26.04億元，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)節(jié)，世茂率先舉牌26.16億元，第二手26.5億元由旭輝+首開+建工報(bào)出，第5輪，龍湖+恒基舉牌28億元觸及競(jìng)價(jià)上限，溢價(jià)率14.99%，住宅樓面價(jià)約5.68萬元/平方米。

    10分鐘后，開始競(jìng)報(bào)政府共產(chǎn)份額。招商舉牌0.3%，越秀+華發(fā)0.5%，競(jìng)價(jià)階梯為0.5%，隨后，碧桂園、中駿、建發(fā)、龍湖+恒基、綠城、旭輝+首開+建工幾大房企輪番上場(chǎng)。

    據(jù)悉，崔各莊板塊目前在售房源較少，周邊新房主要集中在金盞、麗都片區(qū)，新房二手房項(xiàng)目不乏10萬元+/平方米的豪宅項(xiàng)目，其中金盞目前在售新房為中海首開拾光里，總價(jià)1000萬元/套起步的疊拼別墅；麗都商圈在售的有麗都悅府，均價(jià)9.2萬元/平方米，總價(jià)1600萬元/套。

    但最貴銷售單價(jià)項(xiàng)目依然在海淀。“海淀區(qū)近年來少有住宅地塊供應(yīng)，海淀購(gòu)房需求甚至大量外溢，因此海淀一出地塊即被房企高度關(guān)注。”有房企內(nèi)部人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，畢竟海淀樓市的供應(yīng)現(xiàn)狀一直處在稀缺狀態(tài)，同時(shí)該區(qū)域又是學(xué)區(qū)房和財(cái)富新貴聚集地。

    據(jù)悉，海淀的兩宗地早在線上階段就觸達(dá)地價(jià)上限，現(xiàn)場(chǎng)直接進(jìn)入競(jìng)報(bào)政府持有產(chǎn)權(quán)份額環(huán)節(jié)。南地塊上限價(jià)格57.3億元，溢價(jià)率2.5%，住宅樓面價(jià)約6.9萬元/平方米；北地塊上限價(jià)格63.7億元，溢價(jià)率2.58%，住宅樓面價(jià)約6.9萬元/平方米。兩宗地全部觸及上限，進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段。其中B1南地塊指導(dǎo)價(jià)格11.2萬元/平方米。

    從周邊來看，新房極少供應(yīng)，有2000萬元起步的個(gè)別房源；二手房方面，在售房源均價(jià)為9萬元-13萬元/平方米。

    “北京這一輪土拍的最大的亮點(diǎn)是規(guī)則更加多元和復(fù)雜，競(jìng)拍難度較大，參與競(jìng)拍房企有備而來。首日土拍地塊的政策是先競(jìng)價(jià)后或直接競(jìng)方案、或競(jìng)租賃、或競(jìng)政府份額，同時(shí)設(shè)定金額上限、租賃上限、高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等規(guī)則，這讓房企在進(jìn)行土地投資決策需要考慮更多因素，除了開發(fā)能力之外，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力可能成為未來決勝的關(guān)鍵因素。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此外，12宗地塊平均成交樓面價(jià)達(dá)50432元/平方米，較2020年全年成交樓面價(jià)增長(zhǎng)81.1%，主要在于今日成交地塊位于朝陽區(qū)、海淀區(qū)，地塊本身價(jià)值較高，而今日成交住宅用地房?jī)r(jià)上限平均為78555元/平方米，利潤(rùn)空間一般，但并未影響房企積極參與競(jìng)拍，對(duì)于一線城市地塊的爭(zhēng)奪，更多考慮市場(chǎng)份額的占有。同時(shí)，北京住宅產(chǎn)品的供應(yīng)將更為多元化。

    另?yè)?jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解，萬科也為此次競(jìng)拍交納了部分地塊的保證金，但“空手而回”。

（編輯 白寶玉）