本報記者 王麗新

    在行業增速放緩，疊加疫情的影響之下，規模房企競爭加劇，各梯隊房企持續分化。外部環境變化所帶來的巨大挑戰，成為了檢驗房企綜合實力的試金石。在這場“試煉”之下，不同房企交上的“答卷”各不相同。

    8月23日，正榮地產交上了中期業績成績單。財報顯示，截至6月30日，正榮地產收入為145.4億元，同比增長6.5%；凈利潤為12.7億元，同比增長8.1%；核心純利為12.4億元，同比增長8.3%。

    圖為正榮地產2020年中期業績說明會現場

    “盈利、規模和財務安全這三大方面，不僅做到均好，還要做到均優。”8月24日，在正榮地產2020年中期業績說明會上，正榮地產執行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝向《證券日報》等媒體表示，在行業進入新階段之際，公司要把握投資窗口，提升大運營能力，保持一定的增長規模，但不因為要規模而犧牲財務安全和盈利，在大方向上做好“高質量”發展的戰略目標。

    全年1400億元目標有望完成

    事實上，自2019年開始，房地產行業在調控常態化的大背景下便開始出現分化，而進入2020年后，疫情的暴發則讓行業分化加劇。

    據克而瑞數據顯示，2020年一季度時，TOP100房企全口徑銷售業績規模同比下降近20.8%，整個房地產行業遭受重大沖擊。但至第二季度時，規模房企自3月份開始抓住市場窗口期，加碼供貨和營銷，提升去化力度，這使得百強房企整體銷售恢復好于預期，TOP100房企二季度全口徑下的業績規模高于去年同期。

    疫情下正榮地產開始加大銷售力度，今年前7個月，正榮地產的累計合約銷售額為695.9億元，已完成全年目標的49.7%。鑒于下半年的可售貨值及公司約70%的常規去化率，正榮地產執行董事兼副總裁劉偉亮表示，“完成1400億元的年度目標比較有信心。”

    總土儲權益比例上升至58%

    與疫情造成銷售端的阻塞不同，2020年上半年由于融資邊際改善以及政府部門推地力度的加大，房企拿地保持了一定的積極性。面對拿地好時機，正榮地產亦積極擴儲。

    今年上半年，正榮地產拿地19幅，權益地價123.0億元，平均成本為每平方米5883元，合計新增土儲302.3萬平方米，其中65%位于一、二線城市。7月至今，正榮地產再新增地塊13個，絕大部分位于長三角。綜合上半年新增土地儲備來看，有59%位于長三角地區，28%位于海峽西岸，在區域深耕策略基礎之上，持續加碼長三角地區。

    “長三角區域一直以來是較為活躍的區域，市場需求大，購買力強。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，從疫情影響來看，長三角區域市場也是最先復蘇的，且后期增長迅猛，因此公司在長三角的布局，有利于業績持續和穩定增長。

    截至2020年6月30日，正榮地產總土儲2740萬平方米，總貨值約4700億元，76%位于一、二線城市或具有高增長潛力的地區，足夠三年發展。目前公司總土儲權益比為58%，較2019年時的55%有所上升。“正榮地產正在逐步提升權益比例。”劉偉亮表示。

    “在投資節奏方面，公司堅持平穩投資，聚焦已進入城市深耕，研判區域擇機進入新城市。”劉偉亮向《證券日報》記者表示，拿項目時要看投資時機、價格和利潤等情況，關注周轉效率，利潤規模和IRR等投資指標，在現有區域進行合理深耕。

    “上半年部分城市土地市場過熱，相應城市政策收緊是好事，’房住不炒’仍舊是主基調。”黃仙枝補充道，作為企業還是做好自己，投資要堅持安全、盈利、快周轉和城市深耕。

    現金對短債比上升至2.1倍

    在積極擴儲之后，正榮地產的財務結構也在持續優化中。

    截至2020年6月30日，正榮地產的凈負債比例為71.4%，維持下降趨勢。與此同時，資金流動性持續提升；現金對短債比上升至2.1倍，該值已處于2017年以來的最高水平，而在2019年時，該指標為1.8倍，資金流動性增強。“公司希望將現金對短債比控制在2倍左右。”正榮地產執行董事、副總裁兼財務總監陳偉健表示，年內到期的債務也已經做好了安排，總體來看，債務結構較為健康。

    在現金對短債比上升的背后，短債占比的下降是關鍵原因。2017年時，正榮地產短債比例為54.6%，但至2020年6月30日時，該比例已下降至30.0%。“隨著融資年期加長，短債比有望下降到30%以內。”陳偉健如是稱。

    “從穩健性來看，公司較以往短期償債能力明顯提升。”肖云祥向《證券日報》記者表示，特別是在現金短債比上，在現金增加的同時，短債規模卻下降，通過負債結構的調整，降低了風險，提升了公司短期償債能力。

    在外界看來，正榮地產的債務結構得到優化的原因主要有兩方面，一是運營效率提高，使得公司的去化水平維持高位，回款速度快致現金流改善；二是多元化融資渠道的暢通為資本結構的調整改善提供了操作空間。

    上半年，在市場融資邊際改善之際，正榮地產加大了銀行借款和境外優先票據的發行，非銀的占比從2019年底的20%持續下降至9%，這使得加權平均利率從2019年的7.5%下降至7%，融資成本明顯下降。黃仙枝表示，“正榮地產保持了境內外融資渠道的暢通。”

    對此，有業內人士稱，一方面是業績持續改善預期，另一方面是正榮地產與正榮服務（正榮地產旗下物業板塊上市企業）并表預期，二者將有望進一步打開正榮地產的估值空間。

（編輯 孫倩）