“成交太快了，太快了！”5月5日是“五一”小長假最后一天，北京市西城區金融街某龍頭中介機構經紀人李吉（化名）在向詢價客戶推送成交報告時寫了這樣一句話。

    李吉所指的是被北京不少家長稱為“宇宙中心小學”的宏廟小學對口小區——豐匯園。3年前，北京一位家長曾花1200萬元買下了這里一套39平方米的地下室，單價30萬元+。

    在5月4日到5日中午的36小時內，豐匯園已經成交了3套千萬元級老破小學區房，最高單價超過25萬元/平方米。小長假這幾天，宏廟小學學區每天的房屋成交量在8~10套。因為從今年7月31日起，北京西城區也要實施多校劃片了。在此之前，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優質教育資源區域。

    政策是這樣的，自2020年7月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。也就是說，如果在7月31日之前在西城買房落戶，還有機會上對口的名校。這令一大批焦慮的中等收入及以上家庭的家長在“五一”期間奔向了西城各個重點小學學區附近的房屋中介。

    據《北京日報》報道，5月6日起，北京適齡兒童將開始采集小學入學信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件外，城六區更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“學區房”降溫。

    有中介36小時賣兩套

    由于算是距離宏廟小學最近的學區房，傳說中豐匯園的天價成交紀錄比比皆是。

    據《經濟觀察報》報道，3年前，北京通州曾有一位家長以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交單價超過30萬元/平方米。重點是，這只是一個陰暗的地下室。

    關于這次成交，還有一個在經紀人口中廣為流傳的故事。2017年2月下旬，一位買家正準備以1000萬元買走豐匯園這套39平方米的房子，但5小時后被另一位買家以1200萬元拿下。

    公開資料顯示，宏廟小學始建于清代，幾經更名后，于1958年改為現名稱。作為北京的市級重點，宏廟小學直升北師大實驗中學的比例達80%。

    5月4日中午，《每日經濟新聞》記者向李吉咨詢了豐匯園一套總價1020萬元、39平方米的一室一廳（單價26.09萬元/平方米）。其表示，自4月30日西城區將實行多校劃片入學政策發布后，每天的咨詢和帶看數量大大增加。“正好趕上‘五一’小長假，這幾天宏廟小學對口的房子每天成交量基本在8~10套。”

    他還向記者推薦了豐匯園小區另一套50平方米、1120萬元（單價22.27萬元/平方米）的兩室一廳。“這套性價比更高一些，可以考慮盡快將戶口遷入西城區，目前的政策是7月31日前落戶均有效。也就是說，可上宏廟小學”。

    但就在李吉推薦完這套50平方米房屋后還不到1個小時，這兩套目前還對口宏廟小學的房子已經全部成交，價格分別是1010萬元和1078萬元，較掛牌價略有下降。但據此計算，兩套房子的單價也達到了25.9萬元/平方米和21.56萬元/平方米。記者留意到，前一套房子的賣家還背著400萬元左右抵押貸款，需要買家首付款解抵押。

    照此看，很多人不吃不喝好幾年，也不一定買得起豐匯園的1平方米角落，李吉自己也感嘆“太瘋狂了”。據他透露，自己會邀請客戶過來看房，但有些客戶只一個電話來詢問“是否可上宏廟”，或者只看了一次房便決定下單，“最高貸款額是186萬元。”

    5月4日到5日中午的36小時內，與李吉手中這兩套房一起成交的，還有豐匯園另一套48平方米的房子，總價1028萬元，單價21.42萬元/平方米，以及同為金融街西斜街片區的兩套房子，單價均在20萬元/平方米以上，其中亦不乏公房。

    這里的公房，指的是在開發建房時給職工的社會福利，是國家免費劃撥給單位使用的，劃撥地的住房每交易一次都需要上繳土地出讓金，在土地使用權上面沒有明確約定使用權期限（公房的土地性質屬于劃撥）。

    目前，北京的公房多為上世紀80年代的房產，交易過程中極易引發糾紛。也正因此，在記者詢問一套單價25萬元+的13平方米的西單小學學區房時，經紀人直接就表示“已經辦完了土地證，房屋隨時可交易”。

    業主急于出手多套房源

    作為全國教育資源最集中的城市，北京的學區房從來不缺驚心動魄的案例，尤其是在義務教育資源雄厚的西城。

    《中國教育報》公布的一組數據顯示，2015年，北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

    目前，東城和海淀已經實施多校劃片，西城是僅剩的“寶地”。

    2016年3月，一則題為《46萬一平，誰買走了北京天價學區房》的文章瞬間引起外界關注。這篇文章開頭的第一句便是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創下了近期學區房單價紀錄”。盡管這篇文章最后被央視曝光為虛假信息，但房屋所在的西城區文昌胡同，依舊是天價學區房頻現，只因其對口北京市第二實驗小學。

    記者查閱央視當時的報道獲悉，文昌胡同2013~2015年3月期間成交了4套學區房，面積分別是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但這4套房的單價最高達27.34萬元/平方米，最低的也有21.25萬元/平方米。

    據《每日經濟新聞》記者了解，西城區的學區房4年間已經歷過一次暴漲。

    以金融街片區內的京畿道小區40平方米一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。此后價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了2018年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。

    就在2019年7月初，西城區德勝片區還成交了一套僅12.2平方米的“老破小”，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。

    北京的學區房流傳著一條所謂的鄙視鏈，頂端是西城區德勝片區——西城區金融街片區——海淀區萬柳、中關村、上地——東城和平里。如今，西城也要開始實施多校劃片，買天價房也不一定能上理想的學校，雖然會打壓一部分優質學區的房價，但入學機會均攤也可能會讓一些學區原本較差的房子賣出高價。

    不過多位中介向記者表示，除2017年“3·17新政”期間價格有過較大波動后，目前包括西城在內的學區房房價相對平穩，用李吉的話說是“較本次‘4·30政策’前有微漲”。

    但即便如此，依然擋不住那些想要趕在此時入手的家長。

    對很多家庭來說，買學區房“讓孩子贏在起跑線”是傾盡了所有，但學區房不代表一切，很多故事的結局都是——孩子沒考上清北，但房子轉手賺了好幾百萬。

    有經紀人向記者透露：“這位業主（上述西單小學學區房業主）手中還有多套學區房，這幾天都刷新了信息，希望可以早點賣掉。”