“租房市場有明顯的淡旺季之分，普通住宅買賣在春節、五一、十一黃金周等特定節點前后也有成交量和成交價上的區分，存在一定的周期性。但是，學區房沒有。”多位學區房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

    中國證券報記者走訪北京西城區、海淀區、東城區等多個知名學區房片區發現，學區房價格整體平穩，成交量并沒有受到疫情影響。不同片區的成交價出現一定的差異。其中，海淀區由于待售房源較多，整體價格平穩；西城區則由于低總價房源較少，業主降價意愿小，在需求不減的情形下，價格出現小幅上漲。此外，樓齡對議價空間影響較大。

    諸葛找房數據研究中心王小嬙表示，疫情只是延緩購房需求釋放，并沒使購房需求消失。盡管隨著“多校劃片”政策的推行，“學區房”概念在被弱化，但北京東西城、海淀的教育資源優勢明顯且較為集中，“學區房”很受家長青睞，價格一直比較堅挺。

    淡旺季差異小

    位于海淀中關村一小某學區房片區銷售人員張麗（化名）向中國證券報記者介紹，中關村一小附近學區房成交均價目前在12萬元至13萬元/平方米左右，這一價格已經保持了兩年多的時間。“片區最高的時候炒到18萬元/平方米，是2016年底成交的，賣的是個開間。第二年3月，北京地區出臺限購政策，學區房出現了較明顯的下跌，2017年底均價就跌到13萬元/平方米左右。現在的價格處于平穩狀態。”

    據張麗介紹，自2017年北京地區樓市限購政策調控實施以來，學區房成交價和成交量每個月都很均勻。“疫情并沒有影響學區房成交，很多家長在疫情管控較為嚴格的2月底、3月初前來看房。就是怕疫情過后，房價會出現上漲。”張麗指出，“北京的房價基數高，學區房更是如此，只要稍微一動，幾十萬的總房款就出來了。所以疫情期間，關注學區房動向的人還是很多。”

    “疫情期間的關注，還是出于對價格波動的擔心。”張麗解釋，“為了孩子上學，不會說9月份開學，6、7月份才去買房子。過戶、落戶、審核都需要時間，一旦有差池，耽誤的是孩子。絕大多數家長都是提前看房、提前買，這也造成了學區房沒有淡旺季的原因。成交量和片區出房量關系很大。有的學區房因為具備較強的保值功能，很多‘不差錢’的人，孩子即便用完了學區房的功能，依然不會賣掉。于是，導致很長時間都沒有房源出售，也就沒有成交，但是不代表市場沒有需求。”

    這一說法得到了很多知名學區房銷售人員的印證。以西城區為例，中國證券報記者走訪了德勝門、金融街、月壇、什剎海等多個西城知名學區發現，近期西城區的這些學區房掛牌房源中，很少有小戶型出售，1200萬元至1500萬元的小兩居成為出售主力。而在此之前，500萬元至800萬元的入門級學區房較容易找到。

    “1000萬元以下的房子基本都賣掉了。小戶型基本都不出房，沒有新房源掛牌。業主持有這個片區的房子，一方面想上學，一方面也是為了保值、升值。疫情影響很多投資渠道的收益，賣掉學區房，投資別的產品可能還不如持有，因此最近掛牌業主較少。金融街片區目前在售小戶型報價在20萬元/平方米，實際成交兩居室在17萬元至18萬元/平方米。價格出現小幅上漲，每平米相比春節前高了2000元至4000元，主要看業主著不著急賣。”位于金融街辟才胡同附近某宏廟學區銷售人員趙璐（化名）對中國證券報記者表示。

    針對所在片區的成交情況，德勝門學區銷售人員則告訴記者，“雖然有疫情，但上學購房的需求沒變。每年5、6月份是入學信息采集期，有的家長年后開始訂房，特別是2、3月份成交量整體較高。今年受疫情影響，2月份需求有在3月釋放的情況。從3月底至今，這個片區賣了47套，和往年同期差不多，和1月份比高了幾套。”

    多位銷售人員表示，西城區不受“六年一學籍”“多校劃片”限制，加上西城區教育資源相對均衡，很多預選其他城區的家庭選擇了西城區。同時，西城區作為主城區，目前僅有一處新房項目，且總價多在2000萬元左右，讓很多家庭“望而卻步”。

    房齡對價格影響大

    中國證券報記者走訪發現，除了學區位置和對應的學校質量外，學區房的議價空間主要和樓齡關系較大。大部分區域“老破小”房源因樓齡高、貸款比例低等因素，整體議價空間大；較新商品房因居住環境好、后期好出售等優勢成交量大，價格“堅挺”。房價穩中有漲的學區房，大多數是帶電梯、有物業、租金回報高的次新樓盤。

    多家房產監測機構指出，今年以來，學區房成交量和價格整體穩定，未出現大幅波動。隨著購房者對品質要求的提高，存在摒棄“老破小”選擇較新“學區房”情況。

    中國證券報記者走訪中發現，低于市場價或議價空間大的房源，其樓齡、戶型均有明顯的“硬傷”。此外，很多房源打著“學區房”名義，但其實對應的學校并非坊間流行的“知名學府”。

    以海淀黃莊某片區為例，某知名中介平臺一套73平方米2居室房源，報價615萬元，建成時間在1990年左右，屬于普通型住宅，戶型為東西走向塔樓，滿五不唯一。中介平臺銷售人員王欣（化名）告訴記者，業主考慮到樓齡高后期不好出售、采光不好和變現原因，最低可以580萬元成交。若按照最低價計算，每平方米僅為7.9萬元。“房子也能上學，但不是名校。海淀的學區房都要每平方米12萬元以上。品質好點的房源均價在13萬元至15萬元/平方米。”

    除居住體驗差、保值潛力小以外，房齡直接影響貸款期限和貸款方式，這讓很多購房者“來回徘徊。”在稻香園某社區，銷售人員王超（化名）告訴記者，記者看的房子，當天已有4組客戶看過。“有個客戶第一次是和父母一起來的，今天老婆、孩子一家5口都來了，看了覺得不滿意。”王超告訴記者，上述客戶不滿意，除房子采光不好外，貸款期限是最重要的原因。客戶稱孩子上學花費大，想延長還款時間減輕壓力，“但該房源是1980年左右的，最多也就貸款10年左右，還不能正常公積金貸款”。

    相較于“老破小”，較新的學區房議價空間非常有限。部分區域價格穩中有漲，有些區域受到疫情影響，成交量有所回落，但價格卻依然“堅挺”。“品質高點的小區管理嚴格，無法帶看，基本沒有成交量。”一較新學區房片區的某中介店長說，“這片區房子比較新，學校也不錯。加上入學采集信息期，業主很少愿意降價出售。”記者注意到，該片區房源最新調低價格記錄都停留在2019年。

    學區房定位仍不明朗

    2019年上半年，備受關注的北京市東城區、海淀區和西城區幼升小入學指導意見細則悉數公布。海淀區和東城區在相關細則中明確規定，自劃定日期后取得房屋產權證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學。

    多校劃片政策發布以后，2019年下半年，東城區和海淀區一些傳統強勢學區房價格出現了一定下滑，家長在選購學區房時更加理性，更加看重房屋本身的居住價值。而西城區的一些熱門學校的學區房仍然搶手，小戶型單價仍處于高位。

    “中介在銷售過程中，不可以主動提學區房幾個字。這種屬性的房子，受政策影響很大。”多位銷售人員對中國證券報記者表示，“要參考二手房市場整體情況，更重要的是看具體學校的招生情況。”

    中原地產首席分析師張大偉認為，對于絕大多數家庭來說，不買學區房難以進入這些熱門學校的前提沒有變化。入學政策調整之后，買了學區房是否能上目標學校，還要觀察招生時的具體操作細節。

    諸葛找房數據顯示，北京二手房今年前三個月的成交量分別為8410套、3493套、7493套，均價分別為60685元/平方米、60295元/平方米、60117元/平方米。其中，西城區今年前三個月的成交量分別為582套、232套、531套，對應均價分別為114976元/平方米、114814元/平方米、114282元/平方米；海淀區今年前三個月的成交量分別為1025套、446套、886套，對應均價分別為82521元/平方米、82869元/平方米、83653元/平方米。

    王小嬙認為，購房需求將會逐步釋放，不排除下半年購房者集中入市局面。就學區房來看，如“老破小”對應學校優質，依然會受到家長青睞，量價仍能恢復到之前合理水平；反之，可能面臨量價齊跌局面。此外，隨著購房者對房屋品質和物業管理的認知加強，購房者存在摒棄“老破小”選擇較新的“學區房”可能。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，隨著郊區新房對應學校教育資源的提高，市中心學區房的競爭力會被削減，預計未來市中心學區房價格上漲空間有限。