本報記者 矯月 見習記者 李昱丞

    1月9日，保利發(fā)展公布A股上市房企首份2021年業(yè)績快報，2021年實現營收2850.48億元，同比增長17.20%；實現歸母凈利潤275.77億元，同比減少4.74%。

    對于保利發(fā)展增收不增利，IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時認為，保利發(fā)展歸母凈利潤同比下滑緣于市場競爭加劇導致的行業(yè)平均利潤下降，以及保利發(fā)展在行業(yè)調控之下為優(yōu)化企業(yè)現金流而主動進行的促銷活動壓低了毛利率所致。

    值得注意的是，這是保利發(fā)展2006年上市以來首次年度業(yè)績同比下滑。“后宋廣菊時代”的保利發(fā)展，顯然面臨著不一樣的挑戰(zhàn)。

    2021年賺276億元

    毛利率下滑致營業(yè)利潤下降

    對于2021年營收同比增長17.20%，保利發(fā)展稱收入取得一定增長主要源于公司已銷售的房地產項目在去年年內竣工交付并結轉收入。保利發(fā)展財報顯示，截至三季度末，公司合同負債約為4598.99億元，已售未結資源較為豐富。

    就今年銷售成績來看，保利發(fā)展同日披露的2021年12月份銷售情況簡報顯示，2021年1-12月，公司實現簽約金額5349.29億元，同比增加6.38%；實現簽約面積3333.02萬平方米，同比減少2.23%。

    在銷售保持穩(wěn)定的同時，保利發(fā)展的盈利能力罕見地出現了下滑。根據業(yè)績快報，保利發(fā)展2021年實現營業(yè)利潤497.32億元，同比下滑4.85%；歸母凈利潤275.77億元，同比減少4.74%。保利發(fā)展解釋稱，由于結轉項目毛利率下降，所以營業(yè)利潤出現一定下降。

    中國房地產數據研究院院長陳晟對《證券日報》記者表示，保利發(fā)展去年歸母凈利潤同比下降和行業(yè)2021年下半年的市場表現有關系。

    分單月來看，保利發(fā)展2021年的銷售情況呈現上下半年“水火兩重天”的情形。以2021年6月份為轉折點，2021年1月-5月保利發(fā)展單月銷售額均同比高幅增長；從2021年6月份開始，隨著低基數效應逐漸減退，疊加2021年下半年市場持續(xù)轉冷，保利發(fā)展除了8月份銷售額同比增長6.76%以外，其余月份單月銷售額均陷入同比負增長，其中6月份和9月份單月銷售額同比下滑超25%。

    此外，保利發(fā)展毛利率的下滑早有端倪。根據公司財報，2021年第三季度保利發(fā)展毛利率下挫至24.83%，較2021年第一季度、第二季度分別下降了10.54個、6.5個百分點。2019年、2020年、2021年前三季度，保利發(fā)展毛利率分別為34.96%、32.56%、29.78%，呈現下滑的趨勢。

    投資節(jié)奏較為積極

    拿地銷售面積比超八成

    盡管面臨著盈利能力的下滑，保利發(fā)展仍然維持著較為積極的投資節(jié)奏。平安證券研報數據顯示，2021年新增建筑面積2722.3萬平方米，總地價1856.8億元，拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為81.7%、34.7%。

    與此同時，2021年保利發(fā)展所獲取的土地中，有不少溢價較高的土地。

    公開資料顯示，2021年2月，保利發(fā)展聯合華潤置地以67.77億元，23%自持競得北京市順義新城第23街區(qū)新國展三期項目（原22街區(qū)南部）地塊，溢價率35%；2021年5月18日、5月19日，保利發(fā)展分別以47.36億元、17.76億元競得廣東省東莞市黃江鎮(zhèn)兩幅地塊，溢價率分別約為23.46%、40.29%；2021年6月廈門第二輪集中供地中，保利發(fā)展競得海滄一幅地塊，成交價49.7億元，溢價率24.87%；2021年6月上海首輪集中供地中，保利發(fā)展以總價105.13億元競得靜安區(qū)靈石社區(qū)打包地塊，溢價8.39%，成交樓面價約5.17萬元/平方米。

    “高溢價拿地對利潤有一定的影響，保利發(fā)展應該在產城等方面做一些動作，獲得一些優(yōu)質且低價的土地資源，構筑核心的競爭力。央企有比較強的低利率資本優(yōu)勢，資本的優(yōu)勢需要轉化為廉價土地的優(yōu)勢。”陳晟表示。

    柏文喜則認為，高溢價拿地會加大未來的去化壓力并有可能壓縮企業(yè)的毛利空間，導致保利發(fā)展后續(xù)業(yè)績承壓。公司拿地較為積極，一方面是看好行業(yè)未來，另一方面是對企業(yè)自身的發(fā)展與所需資源充滿信心的表現。

    不過，即便是對于保利發(fā)展這種銷售排名靠前、資金相對充裕的房企，大手筆的投資也帶來了一定的壓力。北京產權交易所公告顯示，2021年12月22日、12月23日，保利發(fā)展兩家孫公司太倉錦意置業(yè)有限公司、太倉錦雍置業(yè)有限公司相繼發(fā)布增資需求，擬分別以讓渡50%、35%股權的方式，尋求信用評級為AAA級的50強房企投資。

    值得一提的是，太倉錦意置業(yè)有限公司、太倉錦雍置業(yè)有限公司均是保利發(fā)展2021年6月上海首輪供地時的拿地主體，當時太倉錦意置業(yè)有限公司以18.35億元競得上海市寶山區(qū)一幅地塊，太倉錦雍置業(yè)有限公司則是以105.13億元拿下上海靜安區(qū)地塊。

    截至2021年三季度末，保利發(fā)展剔除預收款后的資產負債率65.6%、凈負債率67.6%，現金短債比2.3倍，符合“三道紅線”的要求，但凈負債率相對于2021年中期升高了8.9個百分點左右，現金短債比相對于2021年中期下降了約0.3倍。

（編輯 喬川川）